Finanse

Masz zdolność. Ale czy naprawdę Cię stać? Ostatni test przed kredytem hipotecznym 

Ewelina Jastrząbek

Ekspert Finansowy

14 min czytania

Opublikowane: 19 sierpnia 2026

Bank policzył dochody, zobowiązania, liczbę osób w gospodarstwie i historię kredytową. Wynik? Możesz dostać milion złotych kredytu!  Można otwierać szampana! 

Tylko może jeszcze nie teraz… 

Bo informacja, że bank jest gotowy pożyczyć Ci określoną kwotę, odpowiada na pytanie: czy według jego modeli masz zdolność kredytową? Nie odpowiada natomiast na pytania: czy po zapłaceniu raty nadal będziesz żyć tak, jak chcesz? Co stanie się z budżetem po narodzinach dziecka, zmianie pracy albo remoncie? Czy masz plan na utratę części dochodu? Co z kredytem, jeśli rozpadnie się związek? Czy Twoja polisa rzeczywiście ochroni rodzinę, gdy wydarzy się coś poważnego? 

To właśnie jest prawdziwy test finansowej dojrzałości. 

Nie polega na tym, żeby dostać od banku maksymalną możliwą kwotę. Polega na umiejętności powiedzenia sobie: mogę, ale nie muszę. 

O pytaniach, które warto zadać przed najważniejszym podpisem w procesie zakupu nieruchomości, rozmawiają w podcaście NOTUS „W drodze do domu” Piotr Czaykowski oraz Ewelina Jastrząbek – Partnerka NOTUS, Ekspertka Finansowa i twórczyni konta Pani od Hipoteki. 

Piotr Czaykowski: między dobrym życiem a potrzebą bezpieczeństwa 

Gościem finałowego odcinka jest Piotr Czaykowski – model, przedsiębiorca oraz ekspert związany z PR-em i kreowaniem wizerunku. Przez lata rozwijał międzynarodową karierę modelingową, współpracując z globalnymi markami modowymi. Dziś łączy doświadczenia ze świata mody, mediów i biznesu z projektami dotyczącymi marketingu, komunikacji oraz budowania marek. 

W rozmowie wnosi perspektywę osoby, dla której pieniądze mają umożliwiać dobre życie, podróże i swobodę podejmowania decyzji, a nie stawać się kolejnym powodem do życia w ciągłym napięciu. 

Bo kredyt hipoteczny może dać poczucie stabilności. Ale jeśli wykorzystamy możliwości finansowe do ostatniej złotówki, ta sama nieruchomość może zacząć ograniczać wszystko inne. 

Ewelina Jastrząbek: zanim podpiszesz, policz życie, nie tylko ratę 

Ekspertką Finansową w odcinku jest Ewelina Jastrząbek, związana z branżą finansową od 16 lat, założycielka Credo Finanse oraz twórczyni marki „Pani od Hipoteki”. 

×

Jej rola w tej rozmowie jest szczególna. Nie chodzi o odpowiedź: „ile bank może pożyczyć?”. Chodzi o sprawdzenie, czy plan finansowy wytrzyma także mniej wygodne scenariusze. 

Bo Ekspert Finansowy nie powinien być osobą, przy której wstydzisz się zapytać: 

• czy naprawdę stać mnie na tę ratę, 

• czy powinienem wykorzystać całą zdolność, 

• co się stanie, jeśli stracę część dochodu, 

• co oznacza ten zapis w umowie, 

• czy moja polisa faktycznie mnie chroni, 

• co zrobimy z kredytem po rozstaniu, 

• czy mogę sprzedać nieruchomość wcześniej, 

• ile z raty stanowią odsetki, 

• czy mam wystarczającą poduszkę finansową. 

Najdroższe pytanie przed podpisem może być właśnie tym, którego nie zadasz. 

Zdolność na milion nie oznacza, że powinieneś pożyczyć milion 

Zdolność kredytowa jest oceną banku dotyczącą możliwości spłaty zobowiązania. Bank bierze pod uwagę nie tylko dochody, ale również koszty utrzymania gospodarstwa, istniejące zobowiązania oraz środki, które pozostaną klientowi do dyspozycji po ich opłaceniu. KNF wymaga też uwzględniania ryzyka spadku dochodu i wzrostu wydatków. 

To jednak nadal model. Bank nie wie, że za dwa lata chcesz: 

• mieć dziecko, 

• ograniczyć liczbę godzin pracy, 

• uruchomić własną firmę, 

• zrobić studia podyplomowe, 

• wyremontować mieszkanie, 

• przez trzy miesiące podróżować, 

• pomagać finansowo rodzicom. 

Dlatego po poznaniu maksymalnej zdolności warto wykonać drugie wyliczenie: własną zdolność do komfortowego życia z ratą. 

Prosty test przed podpisem 

Od miesięcznego dochodu gospodarstwa odejmij: 

1. przyszłą ratę, 

2. rzeczywiste koszty życia, 

3. inne zobowiązania, 

4. kwotę regularnych oszczędności, 

5. wydatki na rzeczy, z których naprawdę nie chcesz rezygnować. 

Nie wpisuj budżetu człowieka, którym chciałbyś zostać po otrzymaniu kredytu. Wpisz ten, którym jesteś dziś. 

Jeżeli kwota pozostająca po tych wydatkach już na papierze wywołuje niepokój, warto zatrzymać proces i jeszcze raz policzyć dostępne warianty. 

To ważne 

Nie istnieje jedna uniwersalna granica raty „bezpieczna” dla każdego gospodarstwa. KNF zwraca jednak szczególną uwagę na kredyty, przy których wskaźnik obciążenia dochodu kosztami obsługi zadłużenia osiąga wysokie wartości, m.in. powyżej progów 40% lub 50% zależnie od sytuacji klienta. Nie oznacza to, że rata poniżej określonego procentu jest automatycznie bezpieczna – budżet trzeba ocenić indywidualnie. 

Bank zagląda Ci do lodówki? 

Nie dosłownie. Analityk nie siedzi nad wyciągiem i nie zastanawia się, czy trzecia kawa na mieście była rozsądnym wyborem życiowym. 

Bank analizuje ryzyko finansowe, a nie moralność zakupową. 

Rekomendacja S KNF wymaga, aby w ocenie zdolności uwzględniano typowe rzeczywiste wydatki gospodarstwa, liczbę osób na utrzymaniu, miejsce zamieszkania i inne stałe zobowiązania. Przyjmowane koszty nie powinny być przy tym sztucznie zaniżane tylko po to, żeby klient otrzymał większy kredyt. 

Bank może więc uwzględnić między innymi: 

• kredyty i pożyczki, 

• raty, 

• limity w rachunku, 

• karty kredytowe, 

• alimenty, 

• koszty gospodarstwa domowego, 

• liczbę osób pozostających na utrzymaniu. 

Nie chodzi o to, żeby przed wnioskiem przestać chodzić do restauracji i przez trzy miesiące udawać człowieka żywiącego się wyłącznie ryżem. 

Chodzi o odpowiedź na dużo ważniejsze pytanie: 

Czy po zapłaceniu raty nadal będziesz miał za co napełnić lodówkę – i żyć po swojemu? 

Budżet domowy pod lupą: zgoda banku nie jest certyfikatem bezpieczeństwa 

Bank jest zobowiązany do rzetelnego badania zdolności i powinien uwzględniać m.in. ryzyko zmniejszenia dochodu rozporządzalnego klienta. Ale bankowy stress test nadal nie zastąpi Twojego. 

Warto sprawdzić trzy scenariusze: 

Scenariusz 1: normalne życie 

Dochody pozostają bez zmian, rata jest zgodna z harmonogramem, a domowy budżet funkcjonuje jak dziś. 

Scenariusz 2: droższe życie 

Rosną koszty utrzymania, pojawia się dziecko, samochód wymaga naprawy albo nieruchomość potrzebuje dodatkowych nakładów. 

Scenariusz 3: słabszy rok 

Jedna osoba traci pracę, przechodzi na niższe wynagrodzenie albo przez kilka miesięcy gospodarstwo musi funkcjonować z mniejszym dochodem. Dopiero wtedy widać różnicę między zdolnością kredytową a bezpieczeństwem kredytowym. 

Anatomia raty. Za co właściwie płacisz? 

Miesięczna rata kredytu nie jest jedną niepodzielną opłatą za mieszkanie. Składają się na nią przede wszystkim: 

• kapitał – część pożyczonych pieniędzy, którą oddajesz, 

• odsetki – koszt korzystania z pieniędzy banku. 

W zależności od rodzaju oprocentowania jego konstrukcja może obejmować m.in. wskaźnik referencyjny i marżę banku albo stopę ustaloną na określony okres. 

Przy ratach równych na początku spłaty większą część raty stanowią zwykle odsetki, ponieważ są naliczane od wysokiego pozostałego kapitału. Wraz ze spłatą zadłużenia proporcje się zmieniają. 

Dlatego porównując oferty, nie należy zatrzymywać się na jednej liczbie: „rata wynosi 4870 zł”. 

Sprawdź także: 

• rodzaj oprocentowania, 

• marżę, 

• RRSO, 

• prowizję, 

• całkowitą kwotę do zapłaty, 

• wymagane produkty dodatkowe, 

• warunki ubezpieczenia, 

• możliwość i koszt wcześniejszej spłaty. 

UOKiK od lat zwraca uwagę na konieczność rozumienia ryzyka związanego z oprocentowaniem kredytu hipotecznego, a KNF wymaga, aby klient otrzymywał informacje również o scenariuszach wzrostu kosztu finansowania. 

Niska rata dziś nie wystarczy, jeśli nie wiesz, z czego wynika i co może się z nią stać później. 

Kredyt bez ślubu. Czy bank interesuje się statusem związku? 

Para bez ślubu może wspólnie starać się o kredyt hipoteczny. Sama procedura nie jest zarezerwowana dla małżeństw, choć sposób uwzględniania gospodarstwa domowego i sytuacji każdego z kredytobiorców może zależeć od polityki konkretnego banku. 

Znacznie ważniejsze pytanie brzmi: co wydarzy się z mieszkaniem i kredytem, jeśli związek się skończy? 

Rozstanie samo w sobie nie usuwa żadnej osoby z umowy kredytowej. Jeżeli oboje pozostają współkredytobiorcami, nadal obowiązuje ich zobowiązanie wobec banku. 

Dlatego jeszcze przed zakupem warto ustalić: 

• kto wnosi jaki wkład własny, 

• jakie udziały w nieruchomości będą należeć do każdej osoby, 

• kto faktycznie płaci raty, 

• jak rozliczane będą większe nakłady na remont, 

• co robicie w przypadku rozstania, 

• czy jedna osoba będzie mogła przejąć nieruchomość, 

• co jeśli bank nie zgodzi się na odłączenie drugiego kredytobiorcy, 

• kiedy mieszkanie zostanie sprzedane. 

To mało romantyczna rozmowa. Ale dużo mniej romantyczne jest prowadzenie jej pierwszy raz po rozstaniu, przy kredycie na kolejne 23 lata. 

Najtańsza polisa może okazać się bardzo drogą oszczędnością 

Ubezpieczenie przy kredycie często traktujemy jak kolejny obowiązkowy punkt: 

„Bank chce polisę? Dobrze. Gdzie jest najtańsza?” 

Tymczasem produkty ubezpieczeniowe mogą bardzo różnić się zakresem. 

Polisa może obejmować – zależnie od konkretnego produktu – m.in. śmierć, niezdolność do pracy, poważne zachorowanie czy utratę dochodu. Zakres ochrony, suma ubezpieczenia, wyłączenia, karencje oraz sposób wypłaty świadczenia wynikają jednak z konkretnych OWU. Przykładowe produkty bankowe pokazują, że ochrona może dotyczyć śmierci, niezdolności do pracy czy poważnego zachorowania, ale nie ma jednego uniwersalnego standardu dla wszystkich polis. 

Szczególnie uważnie warto czytać warunki, jeżeli ochrona ma obejmować również poważne zachorowanie lub chorobę onkologiczną dziecka. 

Sprawdź: 

• jakie dokładnie choroby obejmuje produkt, 

• jaka jest suma ubezpieczenia, 

• czy wypłata jest jednorazowa czy ma inną konstrukcję, 

• jakie obowiązują karencje, 

• jakie są wyłączenia odpowiedzialności, 

• czy ochrona obejmuje dzieci i od jakiego wieku, 

• co dokładnie trzeba przedstawić ubezpieczycielowi, 

• kiedy świadczenie może zostać wypłacone. 

Nie zakładaj, że sama nazwa „ochrona onkologiczna” automatycznie oznacza sfinansowanie każdego leczenia, terapii zagranicznej czy wszystkich kosztów życia rodziny. To zależy od konkretnej umowy. 

Polisa ma być tarczą, której zasady znasz, zanim zacznie padać. 

Poduszka finansowa: pieniądze, których nie wydajesz na mieszkanie 

Zakup nieruchomości ma wyjątkowy talent do pochłaniania każdej dostępnej złotówki. Jeszcze tylko większy wkład. Jeszcze notariusz. Jeszcze kuchnia. Jeszcze kanapa. I nagle nowe mieszkanie jest gotowe, ale oszczędności wynoszą 713 zł. 

Przy kredycie poduszka finansowa staje się częścią planu bezpieczeństwa. Nie istnieje jedna liczba odpowiednia dla wszystkich, ale warto policzyć, ile miesięcy podstawowych wydatków i rat jesteś w stanie pokryć bez bieżącego wynagrodzenia. 

Możesz sprawdzić wariant: 

• 3 miesięcy, 

• 6 miesięcy, 

• 12 miesięcy. 

Im bardziej nieregularne są dochody, im więcej osób zależy od Twojego budżetu i im większe zobowiązanie, tym ważniejsza jest rezerwa. 

Poduszka nie ma zarabiać lajków. Ma sprawić, że utrata pracy nie stanie się w pierwszym miesiącu kryzysem mieszkaniowym. 

Geopolityka kredytowa. Czy warto bać się kupowania nieruchomości w Polsce? 

To pytanie pojawia się coraz częściej i nie da się odpowiedzieć na nie jednym: „tak” albo „nie”. 

Wojny, zmiany stóp procentowych, inflacja, migracje i sytuacja gospodarcza mogą wpływać na rynek nieruchomości oraz warunki finansowania. Banki same są zobowiązane do prowadzenia testów warunków skrajnych dotyczących m.in. wzrostu stóp procentowych i ryzyka kursowego. 

Nie oznacza to jednak, że ekspert może przewidzieć sytuację geopolityczną przez kolejne 30 lat. 

Może za to pomóc sprawdzić rzeczy, nad którymi masz kontrolę: 

• wielkość raty, 

• rodzaj oprocentowania, 

• poduszkę finansową, 

• zakres ubezpieczenia, 

• płynność nieruchomości, 

• możliwość jej sprzedaży, 

• plan na zmianę miejsca zamieszkania. 

Bezpieczeństwo nie polega na przewidzeniu przyszłości. Polega na przygotowaniu kilku dróg wyjścia. 

Mieszkanie w Hiszpanii jako plan B? Najpierw policz, potem pakuj walizki 

Nieruchomość za granicą brzmi jak połączenie inwestycji, planu awaryjnego i bardzo przyjemnej zimy. Finansowanie jest jednak bardziej złożone niż przy zakupie mieszkania w Polsce. 

Polskie kredyty hipoteczne standardowo opierają się na zabezpieczeniu hipotecznym na finansowanej lub innej zaakceptowanej przez bank nieruchomości. W przypadku zakupu w Hiszpanii, Włoszech czy Portugalii nie należy z góry zakładać, że zwykły polski kredyt hipoteczny zostanie zabezpieczony właśnie na zagranicznym lokalu. 

W praktyce trzeba indywidualnie sprawdzić dostępne możliwości – np. finansowanie w kraju zakupu albo rozwiązania oparte na innym zabezpieczeniu. 

Do tego dochodzą: 

• lokalne przepisy, 

• podatki, 

• koszty transakcji, 

• ryzyko walutowe, 

• koszty obsługi nieruchomości, 

• ubezpieczenie, 

• ewentualny najem, 

• podatki od dochodów, 

• kwestie spadkowe. 

Plan B jest planem dopiero wtedy, gdy przejdzie przez Excela.  

Jak kupować, żeby za 10 lat móc sprzedać? 

Nikt nie może zagwarantować, że nieruchomość kupiona dziś za określoną kwotę zostanie za dekadę sprzedana z zyskiem. Można jednak zmniejszać ryzyko zakupu lokalu, który będzie trudny do odsprzedaży. 

Przed zakupem warto sprawdzić: 

Lokalizację 

Dostęp do transportu, szkół, usług, terenów zielonych i miejsc pracy. 

Układ 

Mieszkanie, które da się łatwo dopasować do potrzeb różnych grup kupujących, może mieć szerszy rynek odbiorców. 

Koszty utrzymania 

Wysoki czynsz, energochłonny budynek czy kosztowne części wspólne również wpływają na atrakcyjność nieruchomości. 

Stan budynku 

Nie tylko mieszkanie będzie kiedyś sprzedawane. Kupujący oceni również elewację, dach, windę, klatkę schodową i sytuację wspólnoty. 

Nietypowe cechy 

Bardzo osobisty układ, brak światła, trudny dojazd czy kłopotliwe piętro mogą ograniczyć przyszłą grupę zainteresowanych. 

Dom ma być przede wszystkim miejscem do życia. Ale przy zakupie finansowanym wieloletnim kredytem warto wiedzieć, gdzie znajduje się wyjście awaryjne. 

Finansowa dojrzałość zaczyna się od słowa „nie” 

Można mieć zdolność na milion i kupić mieszkanie za 750 tys. 

Można dostać zgodę banku i zdecydować, że poczekamy rok. 

Można zakochać się w nieruchomości i zrezygnować po policzeniu kosztów. 

Można podpisać kredyt na 30 lat i nie planować spłacania go dokładnie przez 30 lat. 

Świadoma decyzja kredytowa nie polega na maksymalizowaniu tego, co można dostać. 

Polega na takim ustawieniu zobowiązania, aby pozostało miejsce na życie. 

10 pytań przed podpisaniem kredytu 

Zanim podpiszesz umowę, odpowiedz sobie na dziesięć pytań: 

1. Czy rozumiem, z czego składa się moja rata? 

2. Jak zmieni się mój budżet, jeśli rata albo inne koszty wzrosną? 

3. Ile zostanie mi po racie przy moim prawdziwym stylu życia? 

4. Czy mam poduszkę finansową wystarczającą na kilka miesięcy? 

5. Co zrobię, jeśli moje dochody spadną? 

6. Co stanie się z kredytem i mieszkaniem po rozstaniu? 

7. Czy wiem dokładnie, co obejmuje moja polisa i czego nie obejmuje? 

8. Czy kupowana nieruchomość będzie możliwa do sprzedaży, jeśli zmienią się moje plany? 

9. Czy mam plan B na chorobę, zmianę pracy, przeprowadzkę lub inny kryzys? 

10. Czy zadałem Ekspertowi wszystkie pytania, których trochę wstydziłem się zadać? 

Jeżeli na któreś odpowiadasz: „nie wiem”, nie oznacza to, że nie jesteś gotowy na własne mieszkanie. Oznacza tylko, że przed podpisem masz jeszcze jedno zadanie: dowiedzieć się. 

Ewelina Jastrząbek i Piotr Czaykowski w finale podcastu „W drodze do domu” 

„W drodze do domu” to podcast NOTUS, w którym kredyty, nieruchomości i zabezpieczenia są punktem wyjścia do rozmowy o prawdziwym życiu. Prowadzący Mateusz Hładki spotyka się z gośćmi oraz Ekspertami Finansowymi NOTUS, aby przekładać finansowy żargon na decyzje, które można zrozumieć i świadomie podjąć. 

Finałowy odcinek jest swoistą finansową spowiedzią. Piotr Czaykowski oraz Ewelina Jastrząbek odpowiadają na pytania o zdolność na milion, codzienne wydatki, kredyt bez ślubu, chorobę, ubezpieczenie, geopolitykę, nieruchomość za granicą oraz plan B. 

Bo przed podpisaniem umowy na dwadzieścia czy trzydzieści lat nie istnieją pytania zbyt proste ani zbyt niewygodne. Istnieją tylko te zadane przed podpisem i te, które wracają po nim. 

Zanim podpiszesz – porozmawiaj z Ekspertem Finansowym NOTUS 

Ekspert Finansowy może pomóc nie tylko w porównaniu dostępnych możliwości kredytowych. Może również przełożyć bankowy żargon na codzienne konsekwencje, pomóc przeanalizować ratę, wymagane dokumenty, ubezpieczenia i scenariusze na przyszłość. 

Warto wykorzystać takie spotkanie także do przeprowadzenia własnego testu bezpieczeństwa: 

Nie tylko „ile mogę dostać?”, ale „ile naprawdę chcę i jestem gotowy spłacać?”. 

Więcej informacji o kredytach hipotecznych, przygotowaniu do zakupu nieruchomości i finansowym bezpieczeństwie znajdziesz na stronie NOTUS. Możesz również umówić spotkanie z Ekspertem Finansowym i przejść przez swoje pytania przed podpisaniem umowy. 

Najważniejsze pytanie nie brzmi przecież: 

„Czy bank da mi ten kredyt?” 

Tylko: 

„Czy ta decyzja nadal będzie dobra dla mnie, kiedy życie przestanie wyglądać dokładnie tak jak dzisiaj?” 

I jeśli po wszystkich wyliczeniach odpowiedź brzmi: „jeszcze nie” – to również może być bardzo dojrzała decyzja.