Finanse

Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – czym różni się zaliczka od zadatku i co przepada?

Agnieszka Gackowska

Ekspert Finansowy

6 min czytania

Opublikowane: 6 lipca 2026

Zakup mieszkania to transakcja opiewająca na dużą kwotę, dlatego powinna odbywać się pod nadzorem eksperta. Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dopełnienia wielu formalności. Pojawiają się również ważne pojęcia, które często bywają mylone. Należą do nich m.in. zadatek i zaliczka. Co oznaczają? Wyjaśniamy krok po kroku, jak nie zgubić się w gąszczu pojęć związanych z zakupem nieruchomości!

Kiedy płaci się zaliczkę lub zadatek przy zakupie mieszkania?

Zazwyczaj konieczność zapłaty zaliczki czy zadatku pojawia się przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Ma to zastosowanie, jeżeli w danym momencie nie można zawrzeć umowy przyrzeczonej, czyli docelowej, przenoszącej prawo własności do mieszkania. 

Podpisanie umowy przedwstępnej jest zazwyczaj wymagane, gdy kupujący finansuje zakup z kredytu hipotecznego. Umowa taka może mieć standardową formę pisemną lub postać aktu notarialnego. Zaliczka lub zadatek to dodatkowy sposób na zabezpieczenie transakcji, pojęcia, które nie oznaczają tego samego. Czym się różnią i jakie są ich definicje?

Czym jest zadatek – definicja i podstawa prawna

W ramach zadatku kupujący mieszkanie przekazuje zbywcy określoną kwotę przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy, to sprzedający może zatrzymać pieniądze. W przypadku gdy odpowiada za to zbywca, wtedy musi zwrócić dwukrotność tej kwoty. Można powiedzieć, że zadatek dyscyplinuje strony. Jego definicję znajdziesz w art. 394 Kodeksu Cywilnego. 

Przyczyn niedoprowadzenia transakcji może być mnóstwo. Zdarza się, że zbywca musi z pewnych powodów zmienić plany albo po prostu znalazł kupującego, który jest skłonny zapłacić więcej i chce odstąpić od umowy. Zatem, jeśli ustalenia zawarte w umowie przedwstępnej nie zostaną dopełnione, to w przypadku zadatku skutkuje to pewnymi konsekwencjami finansowymi. 

Zadatek ma motywować strony transakcji do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupujący z założenia chce nabyć nieruchomość, a sprzedawca musi się liczyć z tym, że rezygnacja będzie go kosztować podwójną wysokość zadatku. Zwyczajowo przyjmuje się, że wynosi on ok. 10% wartości nieruchomości, ale nie jest to regulowane przepisami, więc wszystko zależy od ustaleń stron umowy. 

Jeśli jako kupujący chcesz się solidnie zabezpieczyć przed ryzykiem rezygnacji przez sprzedającego, w miarę możliwości ustal wysoki zadatek. Wtedy mało prawdopodobne, że zbywca zrezygnuje z dopełnienia umowy – zbyt wiele będzie go to kosztować.

Uwaga: banki mogą zaakceptować zadatek na poczet wkładu własnego. Zatem, jeśli zdecydujesz się na zobowiązanie, w którym wystarczy 10% tego wkładu i ustalisz taki zadatek, to masz całkowicie rozwiązaną kwestię wkładu. Jednak nie ma gwarancji, że dany bank na pewno akceptuje taką formę – to zależy od jego indywidualnej polityki. 

W przypadku gdy starasz się o kredyt hipoteczny i jednocześnie decydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej z zadatkiem, pamiętaj o ustaleniu odpowiednio długiego okresu do dnia zobowiązującego do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym wypadku, jeśli czas oczekiwania na decyzję banku się wydłuży, możesz stracić te środki.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka to wpłata dokonywana przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Nie jest uregulowana prawnie, a opiera się przede wszystkim na przepisach dotyczących wykonania umów wzajemnych i podlega zwrotowi. 

Zaliczka jest zawsze zwracana przy rezygnacji, niezależnie od przyczyny. Zatem zaletą dla nabywcy jest to, że nie straci pieniędzy, nawet jeśli nie dojdzie do zakupu z jego winy. Jednak zaliczka nie stanowi solidnego zabezpieczenia. Żadna ze stron nie ponosi tutaj kosztów w przypadku rezygnacji.

Zaliczka może być traktowana przez bank jako wkład własny. Jeśli jednak tego oczekujesz, musisz mieć potwierdzenie przekazania tych środków sprzedającemu. Najlepiej skorzystaj z przelewu, a potwierdzenie operacji udokumentuj przy składaniu wniosku. 

Zadatek a zaliczka – co wybrać przy zakupie mieszkania? Kluczowe różnice

Wybór między zadatkiem a zaliczką zależy od Twojej sytuacji, choć na pierwszy rzut oka zadatek wydaje się lepszym rozwiązaniem. 

Główna różnica między zaliczką a zadatkiem tkwi w poziomie zabezpieczenia transakcji. Jeśli bardzo zależy Ci na danym mieszkaniu, wysoki zadatek może Cię skutecznie zabezpieczyć przed rezygnacją sprzedającego. Z drugiej strony, jeśli w Twoim życiu wydarzy się coś nieoczekiwanego, nagle możesz chcieć się wycofać z transakcji. Wtedy nie odzyskasz tych pieniędzy. 

Kolejną ważną kwestią jest otrzymanie kredytu hipotecznego. Jeśli nie wiesz, czy masz wystarczającą zdolność kredytową, to zadatek może być bardzo ryzykowny. Najlepiej w takiej sytuacji skonsultuj się z Ekspertem Finansowym. Dzięki temu dowiesz się, czy posiadasz zdolność kredytową i w przypadku zadatku nie poniesiesz zbyt dużego ryzyka. 

Jeśli masz uzasadnione obawy co do otrzymania kredytu, zaliczka może być bezpieczniejszym rozwiązaniem. Pamiętaj, że to jedynie rezerwacja. Wystarczy, że do sprzedającego zgłosi się klient, który chce zapłacić więcej niż Ty i do transakcji może nie dojść. Aby zwrócić uwagę na najważniejsze różnice między zaliczką i zadatkiem, porównaliśmy je w tabeli.

Zaliczka lub zadatek a sytuacja finansowa sprzedającego

Wiesz już, kiedy sprzedający może zatrzymać zadatek. Zdajesz też sobie sprawę, że zaliczka stanowi mniejsze zabezpieczenie dopełnienia transakcji, ale też wiąże się z mniejszym ryzykiem utraty przekazanych środków. Tak to wygląda w teorii. W razie niezrealizowania umowy przez kupującego strona, która otrzymała zadatek bez wyznaczenia terminu dodatkowego, może go zatrzymać. A co jeśli umowa nie dojdzie do skutku przez sprzedającego?

Załóżmy, że umowa zostanie zerwana, zbywca zrezygnował, a otrzymał zadatek w wysokości 50 tys. zł. Powinien oddać dwukrotność tej kwoty, ale w jakim czasie? Nie regulują tego przepisy.

Z art. 390 § 3 k.c. wynika natomiast, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Tyle masz czasu, aby zacząć ubiegać się o uzyskanie tych środków. Co musisz zrobić? To zależy od danego przypadku. 

W pierwszym kroku możesz po prostu poprosić o te środki i czekać. Jednak nie zawsze zakończy to się oczekiwanym skutkiem. Zdarza się, że wpłacona kwota została już spożytkowana, sprzedający nie ma pieniędzy albo nie chce zapłacić. Wówczas zażądaj zwrotu zadatku w ramach oficjalnej korespondencji. Wyślij pismo ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Określ w nim, w jakim racjonalnym czasie masz otrzymać zwrot. Napisz o konsekwencjach niespełnienia świadczenia, czyli dochodzeniu tych środków przed sądem. 

To nie gwarantuje oczekiwanego wyroku. Na przykład w sprawie o sygnaturze II Ca 1166/15 sąd uznał, że obie strony ponosiły odpowiedzialność za niedojście umowy do skutku. 

W innej, o sygnaturze sygn. VI ACa 1059/13, sąd wyjaśnił, że nie można zatrzymać zadatku, jeśli niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które druga strona nie odpowiada. Wykazał, że to strona, która żąda zwrotu, musi udowodnić, że jej się należy. Jeśli żadna ze stron nie zawiniła albo odpowiedzialność jest wspólna, zadatek należy zwrócić. 

Zwrot zadatku – jak ograniczyć ryzyko?

Zanim zawrzesz umowę, spróbuj dowiedzieć się jak najwięcej o sytuacji finansowej sprzedającego. Jeśli jest zadłużony, a mieszkanie zajęte przez komornika, musisz liczyć się z tym, że w razie niewykonania umowy sprzedający może nie zwrócić zadatku. 

W przypadku takich osób bezpieczniejszym rozwiązaniem może być niska zaliczka. Pamiętaj również, że umowa przedwstępna może mieć formę aktu notarialnego. Wtedy masz większe możliwości prawne doprowadzenia do wywiązania się z umowy. 

Źródła:

1. Art. 394. – [Zadatek] – Kodeks cywilny.
2. II Ca 1166/15
3. Sygnatura akt: VI ACa 1059/13