Sprawdzenie umowy kredytu hipotecznego – analiza umowy kredytowej przez eksperta

Opublikowane: 15 marca 2024

Warunki kredytu hipotecznego zawieranego w banku muszą być zaznaczone w umowie podpisywanej pomiędzy kredytodawcą a kredytobiorcą. Jej warunki i tym samym koszty pożyczki mogą się różnić w zależności od oferty banków. Skrupulatne sprawdzenie umowy kredytu hipotecznego powinno więc być jednym z pierwszych kroków na drodze ubiegania się o pożyczkę, a w przypadku już posiadanego kredytu może też okazać się sposobem na zdobycie oszczędności. W analizie takiej może pomóc ekspert finansowy. Dowiedz się więcej na ten temat!

Dlaczego warto dokładnie sprawdzić umowę przedstawioną przez bank?

Na koszt kredytu hipotecznego wpływa głównie zmienna stopa procentowa (WIBOR + marża). WIBOR jest wskaźnikiem rynkowym, na który nie mamy wpływu, natomiast marża ustalana jest indywidualnie przez banki, o jej wysokości może decydować czas, w którym składany jest wniosek o kredyt. Wpływ na ogólną wartość finansowania ma też wiele innych czynników, m.in. koszt ubezpieczenia czy poziom wkładu własnego. Chociaż banki udzielają kredytów, by zarobić, nie każdy wnioskodawca może otrzymać wsparcie. Warunki kredytowania w dużej mierze związane są ze zdolnością kredytową osoby ubiegającej się o pożyczkę.

Wiedz również, że poza prowizją i oprocentowanie kredytu warto przeanalizować także inne szczegóły, które w przyszłości mogą przełożyć się na straty, np. ewentualne dodatkowe opłaty w przypadku wcześniejszej spłaty czy chęci odstąpienia od umowy. Dokładne sprawdzenie umowy kredytu hipotecznego pozwala wybrać odpowiednią ofertę i uniknąć niekorzystnych postanowień. 

Na czym polega analiza umowy kredytowej? 

W ramach analizy umowy kredytowej sprawdza się kwestie finansowe, a także indywidualnie dopasowane do klienta zasady umowy. Osoba specjalizująca się w sprawach kredytowych – ekspert finansowy lub pracownik kancelarii adwokackiej oferujący takie usługi – może za ciebie rozpatrzyć umowy kredytu w złotówkach lub walucie najwyższego dochodu (np. w przypadku kredytów frankowych), jak również porównać ofertę z innymi. Należy dokładnie przeanalizować umowę również wtedy, jeśli poszukujesz oszczędności, a na nie może pozwolić m.in. aneks do wcześniejszej umowy lub zmiana banku.

By specjalista mógł dokonać sprawdzenia umowy kredytu hipotecznego, musisz mu przekazać:

• kopię umowy z bankiem lub jej propozycję,
• wszystkie aneksy do umowy,
• aktualne saldo kredytu.

Dokładne informacje dotyczące dokumentów koniecznych do przedstawienia można uzyskać u wybranego eksperta finansowego. 

Co eksperci biorą pod uwagę w ramach analizy warunków umowy kredytowej?

Najistotniejszymi z punktu widzenia kredytobiorcy i tym samym wartymi dokładnego sprawdzenia są zwłaszcza:

• zasady oprocentowania i jego rodzaj, czyli zmienne lub stałe;
• marża banku;
• dodatkowe zabezpieczenia banku;
• zasady możliwości odstąpienia od umowy i ewentualne opłaty z tym związane;
• prawo wierzyciela do zmiany treści umowy;
• warunki wcześniejszej spłaty lub nadpłaty;
• klauzule niestandardowe zawarte w umowie kredytowej;
• ewentualne postanowienia nieuzgodnione z klientem (klauzule abuzywne);
• analiza prawna w celu wykrycia ewentualnych, niedozwolonych postanowień.

Sprawdzenie umowy kredytu hipotecznego przed jej podpisaniem

Wstępne warunki ustalone z bankiem warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. O ile podstawowe elementy wpływające na wysokość oprocentowania i całościowa cena kredytu zwykle są jasno przedstawiane, w dłuższej perspektywie może pojawić się wiele niuansów. Najczęściej w momencie zaciągania hipoteki dla kredytobiorcy jasne są: okres kredytowania, wysokość rat i oprocentowania, wartość prowizji i ubezpieczenia oraz kwota koniecznego wkładu własnego. Dodatkowymi kosztami okazują się natomiast m.in. wydatki notarialne czy wpisy i wypisy z ksiąg wieczystych.

Aby wybrać ofertę odpowiadającą twojej sytuacji, powinieneś dokładnie przyjrzeć się wszystkim szczegółom zawartym w umowie. Warto też rozważyć różne scenariusze, które mogą mieć miejsce w przypadku zmiany warunków rynkowych czy własnych potrzeb i oczekiwań. Być może w niedługim czasie po zawarciu umowy znacząco zmieni się Roczna Stopa Oprocentowania, będziesz chcieć nadpłacić kredyt lub nawet wcześniej pokryć zobowiązanie w całości. Wszystkie te zmiany mogą wiązać się z dodatkowymi opłatami, które warto poznać wcześniej.  

Kiedy jeszcze kredytobiorca może poddać analizie swoją umowę kredytu? 

Z dokładnej analizy umowy kredytu hipotecznego możesz skorzystać również, jeśli jesteś niezadowolony z obecnych warunków i kredytowania i chcesz oszczędzić. W przypadku pożyczek długoterminowych, w tym kredytu hipotecznego, okres kredytowania sięga wielu lat. W tym czasie wiele może się zmienić w kwestii zdolności finansowej i potrzeb konsumenta, ale też sytuacji rynkowej. W części przypadków okazuje się, że korzystne dla kredytobiorcy może być np.:

• przejście z oprocentowania zmiennego na oprocentowanie stałe, zmieniające wysokość rat;
• przeniesienie kredytu do innego banku na niższej marży przy zachowaniu obecnej długości terminu spłaty kredytu;
• przeniesienie kredytu do innego banku na niższej marży przy skróceniu okresu spłaty rat.

Weryfikacja warunków umowy bywa pomocna przed złożeniem wniosku o aneks skutkujący uzyskaniem korzyści finansowych kredytobiorcy, jak również w przypadku chęci przeniesienia kredytu do innego banku. Wówczas przed podjęciem dalszych kroków warto skonsultować swoje możliwości z ekspertem.  

Ekspert finansowy w rzetelny i obiektywny sposób przeanalizuje wszelkie koszty umowy. Jeśli zauważy niekorzystne warunki dla ciebie, przedstawi ci ewentualne możliwości i rozwiązania, które w sposób wymierny mogą przynieść oszczędności teraz lub w niedalekiej przyszłości.

Karolina Biedrzyńska
Ekspert Finansowy NOTUS

Ekspert Finansowy z 12-letnim doświadczeniem na rynku finansowym. Początkowo jako Opiekun Klienta w banku, od 2021 roku Ekspert Finansowy w Notus Finanse S.A oraz kierownik oddziału, a ostatecznie od 2023 roku Dyrektor Oddziału Notus Finanse S.A. w Lesznie. Praca jest moją pasją, w życiu kieruje się zasadą „Wybierz pracę, którą kochasz, a nie przepracujesz ani jednego dnia więcej w Twoim życiu.”