Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera?
Co prawda od czasu „boomu budowlanego” z lat 2006-2007 rynek deweloperski znacząco się ucywilizował, jednak nie znaczy to, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego nie wiąże się z żadnym ryzykiem dla nabywcy. Kupujący nadal musi zwracać baczną uwagę podejmując decyzje dotyczące wyboru dewelopera, jego inwestycji, a także konkretnego mieszkania. Zakup tzw. „dziury w ziemi” bardzo popularny w okresie „boomu budowlanego” również dziś niesie dla kupującego większe ryzyko niż nabycie lokalu już wybudowanego lub na końcowym etapie tego procesu.
Spis treści
Finansowanie zakupu i wykończenia mieszkania
Zanim na dobre zaczniemy przyglądać się rynkowej ofercie, warto oszacować swoje finansowe możliwości. Od tego, ile jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycję, zależeć będzie zakres poszukiwań. Dlatego, jeśli zamierzamy skorzystać z kredytu, pierwsze kroki powinniśmy skierować nie na budowę, lecz do banku, a najlepiej do zaufanego pośrednika. Określenie zdolności kredytowej i wymaganych środków własnych da nam punkt odniesienia i pozwoli określić maksymalna możliwą cenę mieszkania.
Wybór dewelopera, inwestycji i konkretnego mieszkania
Istotnym jest, czy deweloper ukończył już jakieś inwestycje, czy nastąpiło to w ustalonym czasie, a także, czy zostały spełnione wszystkie określone wcześniej przez dewelopera dla danej inwestycji wymogi. Sposób wykonania innych inwestycji dewelopera powinien mieć znaczenie dla potencjalnego nabywcy, który kupując mieszkanie będzie zasadnie oczekiwał, że zarówno sposób jego wykonania, jak i zagospodarowanie terenu wokół budynku nastąpi w określonym ustalonym czasie, w sposób ustalony w umowie.
Nie mniej istotne powinny być dla kupującego informacje dotyczące tego, czy i jakie środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę zapewnia konkretny deweloper.
Jak stanowi art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377), deweloper powinien zapewnić nabywcy lokalu co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Oznacza to, iż dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper powinien zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie ewidencjonował wszystkie dokonane przez nabywcę lokalu wpłaty i wypłaty, odrębnie dla każdego nabywcy. Nabywcy przysługuje ponadto prawo do żądania od banku informacji o wszelkich dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku powierniczego. Najistotniejszym jest jednakże, iż prawo wypowiedzenia umowy, o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów.
Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek i zgodnie z postępem robót w ramach tej inwestycji.
Co jeszcze powinniśmy sprawdzić?
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej ten dokument. Deweloper jest również obowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.
Kogo obowiązuje ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska dotyczy wszystkich aktualnie realizowanych inwestycji. Przepisy stanowią tylko wyjątek dla obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego. Jeśli proces sprzedaży rozpoczął się przed wejściem w życie przepisów, tzn. przed 29 kwietnia 2012 roku, to deweloper nie ma obowiązku stosowania rachunku powierniczego. Takich inwestycji jest już coraz mniej, ale warto mieć świadomość braku ochrony dla wpłacanych środków. W takim wypadku wskazana jest wzmożona czujność i prześwietlenie dewelopera pod kątem już zakończonych inwestycji i być może wstrzymanie się z podpisywaniem umowy i wpłatami do momentu aż inwestycja, którą jesteśmy zainteresowani nie zostanie ukończona.
Maciej Szymczak
Doradca finansowy
Notus Doradcy Finansowi
