Aktualności

Jak sprzedać mieszkanie i kupić dom? Strategia „na zakładkę” krok po kroku 

Adriana Bajonczak

Ekspert Finansowy

5 min czytania

Opublikowane: 10 lipca 2026

Marzy Ci się większy dom z ogrodem, ale cały Twój kapitał jest zamrożony w obecnym mieszkaniu? To sytuacja, z którą mierzy się wiele rodzin. Sprzedaż jednej nieruchomości i zakup drugiej w tym samym czasie wydają się logistycznym wyzwaniem, a obawy dotyczą nie tylko kredytu hipotecznego, ale także terminów, podatków czy ryzyka utraty pieniędzy. 

To właśnie o tym rozmawiają Krzysztof „Jankes” Jankowski i Ekspertka Finansowa NOTUS Adriana Bajończyk w pierwszym odcinku podcastu „W drodze do domu”. Wyjaśniamy najważniejsze zagadnienia poruszone w rozmowie i pokazujemy, jak zaplanować tzw. nieruchomościowe domino, aby spokojnie przejść z jednego mieszkania do drugiego – bez niepotrzebnego stresu i kosztownych błędów. 

Czym jest nieruchomościowe domino? 

Wyobraź sobie rząd kostek domina. Każda kolejna zależy od poprzedniej. Podobnie wygląda transakcja wiązana, czyli sprzedaż obecnego mieszkania i zakup nowej nieruchomości. 

Najczęściej wygląda to tak: 

• sprzedajesz mieszkanie,  

• spłacasz obecny kredyt hipoteczny,  

• wykorzystujesz środki jako wkład własny,  

• kupujesz dom lub większe mieszkanie,  

• podpisujesz nową umowę kredytową.  

Problem pojawia się wtedy, gdy jedna z tych „kostek” się przewróci. Kupujący nie otrzyma kredytu, sprzedający zmieni zdanie albo bank wydłuży procedurę. Właśnie dlatego tak ważne jest odpowiednie zaplanowanie całego procesu. 

Strategia „na zakładkę” – jak bezpiecznie przeprowadzić dwie transakcje jednocześnie? 

Eksperci Finansowi NOTUS podkreślają, że większość udanych transakcji wiązanych opiera się na dobrze przygotowanym harmonogramie. 

Najczęściej proces wygląda następująco: 

1. analiza możliwości finansowych,  

2. sprawdzenie zdolności kredytowej,  

3. wycena obecnego mieszkania,  

4. znalezienie kupca,  

5. podpisanie umowy przedwstępnej,  

6. zakup nowej nieruchomości,  

7. uruchomienie kredytu,  

8. przekazanie środków i odbiór kluczy.  

Najważniejsze jest odpowiednie zsynchronizowanie terminów. Dzięki temu pieniądze ze sprzedaży mieszkania mogą zostać wykorzystane jako wkład własny przy zakupie nowego domu, a Ty unikniesz konieczności wynajmowania mieszkania lub przeprowadzki do rodziny. 

Zadatek czy zaliczka? Ta różnica może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych 

To jedno z najczęściej powtarzanych pytań podczas rozmów z klientami. 

Choć wiele osób używa tych pojęć zamiennie, z prawnego punktu widzenia oznaczają coś zupełnie innego. 

Zaliczka jest zwracana, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. 

Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia. Jeżeli kupujący zrezygnuje z zakupu bez uzasadnionej przyczyny, sprzedający może go zatrzymać. Jeżeli natomiast z umowy wycofa się sprzedający, powinien zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. 

Przy nieruchomościowym domino odpowiednio skonstruowany zadatek często stanowi dodatkowe zabezpieczenie całego procesu. 

Sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat? Sprawdź, jak działa ulga mieszkaniowa 

Jednym z największych źródeł niepokoju jest podatek od sprzedaży nieruchomości. 

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia, co do zasady może pojawić się obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego. Nie oznacza to jednak, że podatek zawsze trzeba zapłacić. 

Możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli środki ze sprzedaży przeznaczysz na realizację własnych celów mieszkaniowych. 

Do takich wydatków mogą należeć między innymi: 

• zakup nowego mieszkania,  

• zakup domu,  

• budowa domu,  

• rozbudowa nieruchomości,  

• remont nowo kupionego domu lub mieszkania,  

• spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.  

Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy, dlatego przed sprzedażą nieruchomości warto skonsultować swój plan z ekspertem. 

Czy można zachować korzystne warunki obecnego kredytu? 

Osoby, które zaciągały kredyt kilka lat temu, często obawiają się utraty korzystnej marży. W niektórych przypadkach możliwa jest zamiana zabezpieczenia lub przeniesienie hipoteki na nową nieruchomość. 

Nie jest to rozwiązanie dostępne w każdej sytuacji, jednak warto sprawdzić taką możliwość jeszcze przed rozpoczęciem całego procesu. Pozwala to niekiedy zachować lepsze warunki finansowania. 

Jak sprawdzić, czy kupowany dom jest bezpieczny? 

Przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować księgę wieczystą. 

Znajdziesz w niej informacje dotyczące: 

• właściciela nieruchomości,  

• hipoteki,  

• służebności,  

• ograniczonych praw rzeczowych,  

• ewentualnych roszczeń osób trzecich.  

To właśnie tutaj można sprawdzić, czy nieruchomość rzeczywiście ma czystą księgę wieczystą, czy też znajdują się w niej wpisy, które mogą utrudnić zakup lub późniejsze korzystanie z domu. 

Nigdy nie podpisuj umowy „na słowo” 

Rynek nieruchomości nie jest wolny od prób wyłudzeń. 

Eksperci Finansowi NOTUS zwracają uwagę, że szczególną ostrożność należy zachować przy: 

• umowach rezerwacyjnych,  

• przekazywaniu zadatku,  

• ustalaniu terminów wydania nieruchomości,  

• przekazywaniu pieniędzy bez odpowiedniego zabezpieczenia.  

Każdy etap powinien być odpowiednio udokumentowany, a warunki współpracy jasno zapisane w umowie. 

Dlaczego harmonogram ma tak duże znaczenie? 

Przy sprzedaży i zakupie nieruchomości liczy się nie tylko cena. Równie ważne są odpowiednio ustalone terminy. 

W praktyce często negocjuje się możliwość pozostania w sprzedawanym mieszkaniu jeszcze przez kilka tygodni po podpisaniu aktu notarialnego. Dzięki temu zyskujesz czas na wykończenie nowego domu lub spokojną przeprowadzkę. 

Dobrze przygotowany harmonogram pozwala uniknąć sytuacji, w której trzeba tymczasowo wynajmować mieszkanie albo organizować przeprowadzkę w pośpiechu. 

Jaką rolę odgrywa Ekspert Finansowy? 

Sprzedaż jednej nieruchomości i zakup kolejnej to znacznie więcej niż wybór kredytu hipotecznego. 

Ekspert Finansowy NOTUS pomaga: 

• ocenić zdolność kredytową,  

• przygotować strategię sprzedaży i zakupu,  

• porównać oferty wielu banków,  

• zaplanować harmonogram całego procesu,  

• wyjaśnić kwestie podatkowe,  

• skompletować dokumenty,  

• przeprowadzić przez wszystkie etapy transakcji.  

Dzięki temu łatwiej uniknąć kosztownych pomyłek i niepotrzebnego stresu. 

Posłuchaj pierwszego odcinka podcastu „W drodze do domu” 

Jak sprzedać mieszkanie, kupić większy dom i nie utknąć z kartonami na środku salonu? O swoich doświadczeniach opowiada Krzysztof „Jankes” Jankowski, a Ekspertka Finansowa NOTUS Adriana Bajończyk krok po kroku wyjaśnia, jak zaplanować całą operację, na co zwrócić uwagę przy umowie przedwstępnej, kiedy warto skorzystać z ulgi mieszkaniowej i jak uniknąć błędów, które mogą kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. 

Posłuchaj pierwszego odcinka podcastu „W drodze do domu” i przekonaj się, że nawet najbardziej skomplikowane decyzje finansowe można podejmować spokojnie – jeśli ma się odpowiedni plan i wsparcie eksperta.