Kredyty hipoteczne

Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare? Porada Eksperta

Joanna Pikowska

Ekspert Finansowy

8 min czytania

Opublikowane: 2 lipca 2026

Zamiana nieruchomości na nową wymaga przygotowania i sprawnej logistyki. Masz do wyboru kilka strategii sprzedaży – każda o nieco innej specyfice, zaletach i ryzykach. Dowiedz się, jak przebiegają poszczególne procesy, aby świadomie wybrać ścieżkę najlepszą dla siebie.

Czy lepiej najpierw kupić czy sprzedać mieszkanie w obecnej sytuacji rynkowej?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na to pytanie. Obecnie na rynku podaż przewyższa popyt, co oznacza, że kupujący mają duży wybór nieruchomości i zazwyczaj bez problemów znajdują odpowiadające im mieszkanie. Przy okazji mają duże pole do negocjacji cen. To ważna informacja dla właścicieli nieruchomości: chcąc sprzedać mieszkanie, musisz uzbroić się w cierpliwość, chyba że zaproponujesz bardzo atrakcyjne warunki transakcji. Czas oczekiwania na klienta się wydłuża i często zmusza do obniżki ceny. 

Możesz przyjąć następujące strategie:

• Najpierw sprzedaż – otrzymujesz środki, które wykorzystasz na zapłatę, a duży wybór lokali powinien Ci ułatwić znalezienie takiej, która spełnia oczekiwania. Jednak na czas poszukiwań musisz mieć do dyspozycji inną nieruchomość.
• Najpierw zakup – znajdujesz odpowiadające Ci mieszkanie i dopiero po jego nabyciu decydujesz się na sprzedaż własnej nieruchomości. Nie musisz się obawiać o miejsce zamieszkania, jednak musisz mieć gotówkę na zakup albo przynajmniej wkład własny do kredytu hipotecznego. Przez jakiś czas będziesz mieć na utrzymaniu dwie nieruchomości. Po sprzedaży możesz nadpłacić lub całkowicie spłacić ewentualnie zaciągnięty kredyt hipoteczny. Gdy jednak masz kredyt zaciągnięty na stare mieszkanie, a potrzebujesz go również na nowe, istnieje ryzyko, że nie otrzymasz kolejnego zobowiązania przed spłatą obecnego. 
• Dwie transakcje w podobnym czasie – zawierasz umowy przedwstępne sprzedaży i zakupu drugiej nieruchomości. Ustalasz takie terminy przekazania lokali, aby móc się wygodnie i bez zbędnego stresu przeprowadzić z jednego mieszkania do drugiego. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, pamiętaj, że zazwyczaj proces jego otrzymania zajmuje 4-6 tygodni.

Aby ułatwić Ci wybór, przygotowaliśmy zestawienie wszystkich modeli transakcyjnych:

Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare, przy użyciu transakcji wiązanej?

Najczęściej najpierw podpisuje się umowę przedwstępną na nowe mieszkanie, a następnie sprzedaje dotychczasowe lokum i finansuje nowy zakup ze środków uzyskanych ze sprzedaży.

Iwona Owczarek – Ekspert NOTUS wyjaśnia, że:

Transakcja wiązana polega na skoordynowaniu sprzedaży dotychczasowej nieruchomości z zakupem nowego lokalu w taki sposób, aby środki uzyskane ze zbycia zostały wykorzystane do sfinansowania nabycia kolejnej nieruchomości. Dzięki temu możesz ograniczyć konieczność angażowania dodatkowego kapitału. Pamiętaj, że transakcja wiązana wymaga zabezpieczenia odpowiedniego czasu do jej przeprowadzenia.

Jaką rolę w transakcji wiązanej odgrywa umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna określa warunki sprzedaży oraz harmonogram jej realizacji. Strony mogą ustalić odroczony termin zapłaty, który będzie powiązany z Twoją drugą transakcją. Dzięki temu masz czas na uzyskanie finansowania w ramach kredytu hipotecznego albo sprzedaż własnej nieruchomości. Termin zapłaty warto ustalić tak, aby środki trafiły do Ciebie przed terminem zapłaty za kupowaną nieruchomość. Dzięki temu możesz ograniczyć wysokość zaciąganego kredytu lub całkowicie z niego zrezygnować. 

Narzędziem zabezpieczającym przepływ środków może być depozyt notarialny, który polega na przekazaniu środków na specjalny rachunek prowadzony przez notariusza, który wypłaca je dopiero po spełnieniu warunków określonych w protokole depozytowym, np. po podpisaniu aktu notarialnego lub dokonaniu odpowiednich wpisów do księgi wieczystej. Kupujący ma pewność, że środki zostaną przekazane zgodnie z ustaleniami, natomiast sprzedający otrzymuje gwarancję ich zabezpieczenia.

Jak skoordynować terminy wydania lokali?

Aby odpowiednio skoordynować terminy wydania lokali:

• Określ w umowie datę wydania lokalu niezależną od dnia podpisania aktu notarialnego.
• Uzgodnij kilkudniowy lub kilkunastodniowy okres między przeniesieniem własności a fizycznym przekazaniem mieszkania, aby mieć czas na przeprowadzkę.
• Zadbaj o to, aby termin wydania sprzedawanego mieszkania przypadał po odbiorze nowo nabytej nieruchomości.

Takie podejście pozwala zachować ciągłość zamieszkania i ogranicza ryzyko dodatkowych kosztów związanych z wynajmem lokalu na czas oczekiwania na odbiór kupionej nieruchomości. Dzięki temu unikniesz sytuacji, w której musisz opuścić dotychczasowe mieszkanie przed uzyskaniem dostępu do nowego lokalu. 

Sprzedaż starego mieszkania i kupno nowego krok po kroku – od czego zacząć?

Przygotuj plan działania, aby ograniczyć ryzyko braku środków na zapłatę za nieruchomość i wyprowadzki przed odebraniem nowego lokalu. Podejmij następujące kroki:

1. Wyceń swoją nieruchomość.
2. Sprawdź, czy masz zdolność kredytową (o ile potrzebujesz kredytu).
3. Ustal, jaki masz budżet na zakup – oszacuj posiadane środki wraz z ewentualnym kredytem i pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży. 
4. Wystaw na sprzedaż swoje mieszkanie i rozpocznij szukanie nowego.
5. Negocjuj warunki obu transakcji – termin aktu notarialnego, datę przekazania środków, datę wydania lokalu.
6. Zawrzyj umowy przedwstępne, w których określisz warunki transakcji. Określ wysokość zadatku lub zaliczki, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wydania kluczy i harmonogram płatności. Dzień przekazania sprzedawanego mieszkania powinien przypadać po odbiorze nowego. 
7. Złóż do banku kompletny wniosek o kredyt – jeśli potrzebujesz takiego finansowania. Po akceptacji podpisz umowę kredytową. 
8. Podpisz akty notarialne – najlepiej, jeśli sprzedaż odbędzie się na kilka dni przed zakupem, aby móc wykorzystać środki do sfinansowania nowej nieruchomości. 
9. Przekaż mieszkanie i odbierz klucze do nowego.

Takie uporządkowanie działań pozwala zachować płynność finansową, lepiej zsynchronizować oba procesy i znacząco zmniejszyć ryzyko problemów organizacyjnych podczas zmiany miejsca zamieszkania.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie przed sprzedażą starego?

Zawrzyj umowę przedwstępną i złóż wniosek o kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie. Kupowana nieruchomość będzie zabezpieczeniem spłaty. Bank oceni, czy masz wystarczającą zdolność kredytową. Analizując wniosek, zwraca uwagę na:

• dochody i ich źródło;
• koszty utrzymania i aktualne zobowiązania;
• historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej i w innych bazach – na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku pobierz raport BIK na swój temat. Raz na pół roku możesz uzyskać bezpłatnie tzw. kopię danych, z której dowiesz się, czy nie masz w bazie negatywnych wpisów.;
• wkład własny – bank wymaga 20% wkładu, ale część kredytodawców zaakceptuje 10%; wtedy wymagają jednak zwykle skorzystania z dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

Po akcie notarialnym pieniądze z kredytu są przelewane na konto sprzedającego, a przed Tobą spłata rat. Kiedy otrzymasz zapłatę za swoją nieruchomość, możesz spłacić lub nadpłacić kredyt hipoteczny.

Iwona Owczarek – Ekspert NOTUS wyjaśnia, że:

Jeśli spłacisz lub nadpłacisz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym w okresie 3 lat od zawarcia umowy, bank może naliczyć prowizję. W przypadku oprocentowania stałego najczęściej nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę, lecz bank może pobierać rekompensatę. Upewnij się, że Twój bank jej nie nalicza. Przed wyborem oferty kredytu hipotecznego zwróć uwagę na warunki przedterminowej spłaty. Muszą być opisane w umowie. Nawet jeśli bank pobiera prowizję, zazwyczaj bardziej opłaca się spłacić zobowiązanie. 

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości i zakupu nowego mieszkania?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, transakcja może być opodatkowana według stawki 19% od osiągniętego dochodu naliczanego od różnicy między ceną sprzedaży i zakupu. W przypadku gdy doprowadzenie mieszkania do aktualnej wartości wymagało od Ciebie zaangażowania środków, koszty mogą pomniejszyć osiągnięty dochód. 

Załóżmy, że:

• cena zakupu mieszkania wynosi: 500 000 zł,
• udokumentowany remont i modernizacja: 80 000 zł,
• cena sprzedaży: 700 000 zł.

Krok 1. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu

500 000 zł + 80 000 zł = 580 000 zł

Krok 2. Obliczenie dochodu

700 000 zł − 580 000 zł = 120 000 zł

Krok 3. Obliczenie podatku

120 000 zł × 19% = 22 800 zł

Dzięki uwzględnieniu udokumentowanych nakładów podatek zmniejsza się z 38 000 zł do 22 800 zł, czyli o 15 200 zł.

Podatku możesz uniknąć, gdy minie 5 lat od sprzedaży albo dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej. Jeśli uzyskane środki wykorzystasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat (liczonych od końca roku podatkowego), nie poniesiesz tego kosztu.

W przypadku gdy sprzedajesz swoje dotychczasowe mieszkanie i kupujesz inne od osoby prywatnej na rynku wtórnym, to przy zakupie obowiązuje PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek jest pobierany przez notariusza i odprowadzany do urzędu skarbowego. Obowiązuje również zwolnienie z PCC, ale dotyczy zakupu pierwszego mieszkania. 

Zobacz przykład:

• cena zakupu mieszkania: 700 000 zł
• PCC: 700 000 zł × 2% = 14 000 zł

Oprócz PCC poniesiesz również koszty notarialne i opłaty sądowe za dodanie i usunięcie wpisów w księdze wieczystej nieruchomości.

PCC nie wystąpi, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera – transakcja jest bowiem objęta podatkiem VAT.

Czy możliwa jest wymiana mieszkaniami?

Wymiana mieszkaniami to rozwiązanie możliwe, chociaż niezbyt często praktykowane. To rozwiązanie dla osób, które chcą zmienić nieruchomość bez klasycznej sprzedaży i zakupu w dwóch oddzielnych etapach. W praktyce może przyjmować różne formy – od bezpośredniej zamiany między właścicielami po model mieszkanie w rozliczeniu z udziałem dewelopera.

Możliwe są dwa warianty:

1. Bezpośrednia zmiana – dwie strony posiadają mieszkania i chcą się nimi zamienić. Podpisywana jest jedna umowa notarialna i możliwe są dopłaty (np. gdy jedno mieszkanie jest droższe).
2. Mieszkanie w rozliczeniu – kupujesz mieszkanie od dewelopera, któremu w ramach częściowej zapłaty przekazujesz swoją nieruchomość. 

Największe plusy takiej transakcji to brak konieczności szukania kupca i osobno nowego mieszkania. Wadą jest możliwość otrzymania kwoty poniżej wartości (model przekazania firmie) i trudność znalezienia drugiej strony. Jeśli jednak znajdziesz zainteresowanego i odpowiadają Wam warunki, warto rozważyć ten scenariusz. 

Źródła:

1. Ulga mieszkaniowa
2. Zapłać podatek od czynności cywilnoprawnych (formularz podatkowy PCC-3)