Kredyty hipoteczne

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość – jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?

Agnieszka Gackowska

Ekspert Finansowy

5 min czytania

Opublikowane: 14 czerwca 2025

Kredyt przeznaczony na zakup lub budowę nieruchomości, którego zabezpieczeniem jest hipoteka, to najczęściej zobowiązanie długoterminowe. Na przestrzeni lat może się okazać, że kredytobiorca z różnych przyczyn rozważa przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Krok taki jest możliwy, ale tylko wówczas, gdy zostaną spełnione kryteria wymagane przez bank. Dowiedz się więcej na ten temat!

Kiedy kredytobiorcy chcą przenieść hipotekę na inną nieruchomość?

Zgodnie z prawem maksymalny okres kredytowania (czas, na jaki udzielana jest pożyczka i spłacane są raty) przy kredycie hipotecznym wynosi 30-35 lat (w zależności od banku). Jednak Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, aby nie przekraczał on 25 lat (na taki okres liczona jest również zasadniczo maksymalna zdolność kredytowa o ile nie wpadamy w wiek emerytalny). Ze względu na tak długi czas kredytowania, co wiąże się z ryzykiem, banki potrzebują dodatkowego zabezpieczenia. Jest nim hipoteka wpisana do IV działu księgi wieczystej konkretnej nieruchomości, najczęściej tej, na której zakup pożyczone były pieniądze. Hipoteka taka obowiązuje przez cały okres trwania umowy kredytowej i może zostać wykreślona dopiero po pełnej spłacie długu. Istnieje możliwość, jaką jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. 

Kilkanaście czy kilkadziesiąt lat to bardzo długi okres. W tym czasie sytuacja finansowa i potrzeby kredytobiorcy mogą ulec sporej zmianie. Na przeniesienie zabezpieczenia zwykle decydują się osoby, które chcą:

• sprzedać mieszkanie i zamienić je na większe, np. po powiększeniu rodziny lub poprawie statusu majątkowego;
• zmienić miejsce zamieszkania, np. ze względu na pracę w innym mieście, poznanie drugiej połówki lub z innych powodów;
• podarować mieszkanie lub inną nieruchomość obciążoną hipoteką swoim dzieciom.

Żaden bank nie zgodzi się na wykreślenie hipoteki przed spłatą zobowiązania w całości. Instytucje finansowe dopuszczają jednak możliwość uznania innej nieruchomości jako zabezpieczenie do kredytu.

Jakie warunki trzeba spełnić i kiedy bank może odmówić? 

Chcąc przenieść hipotekę na inną nieruchomość, trzeba mieć na uwadze to, że bank postawi wiele wymagań. Przede wszystkim hipoteka jest dla wierzyciela zabezpieczeniem. W przypadku gdy nie wywiązujesz się z obowiązku spłaty kredytu, to dzięki windykacji nieruchomości bank może odzyskać swoje roszczenia. Wartość nieruchomości, na jaką ma zostać przeniesiona hipoteka, nie może więc być niższa od wartości tej poprzedniej. Oczywiście nieruchomość musi być również własnością kredytobiorcy – trzeba posiadać akt własności lub akt notarialny potwierdzający zawarcie umowy przedwstępnej.

Ponadto przy przenoszeniu hipoteki zostanie sporządzona nowa umowa kredytowa, a raczej aneks do niej. Tym samym bank ponownie przeanalizuje Twoją zdolność kredytową. Jeśli więc Twoje aktualne zarobki są niższe lub wydatki gospodarstwa domowego uległy wzrostowi, bank może odmówić przeniesienia hipoteki. Może się też okazać, że Twoja sytuacja finansowa nie uległa zmianie, ale koszt kredytu wzrośnie z powodu podniesienia stóp procentowych w porównaniu do okresu, kiedy uzyskałeś pierwszy kredyt – to również może wpłynąć negatywnie na zdolność kredytową i skutkować decyzją odmowną.

Poza odpowiednią zdolnością kredytową i wyższą wartością nowej nieruchomości niemniej ważny jest jej status. Chcąc zmienić zabezpieczenie hipoteczne, należy się upewnić, że w księdze wieczystej nowej nieruchomości nie widnieją wpisy hipoteczne – bank może nie zgodzić się na ustanowienie hipoteki na nieruchomości, która już jest obciążona inną hipoteką lub np. służebnością dożywotnią.

Jak wygląda procedura przeniesienia kredytu na inną nieruchomość?

Najważniejsze kroki, które należy podjąć w sprawie przeniesienia kredytu na inną nieruchomość, wyglądają następująco:

1. Złożenie wniosku o przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość – dokument taki zwykle pobiera się ze strony banku lub otrzymuje od jego pracownika.
2. Dostarczenie niezbędnych dokumentów dotyczących nieruchomości, na którą ma zostać ustanowione nowe zabezpieczenie do kredytu hipotecznego – operat szacunkowy (wycena przez rzeczoznawcę), nr księgi wieczystej (do sprawdzenia, czy nie jest ona obciążona).
3. Sprawdzenie zdolności kredytowej wnioskodawcy – bank dokonuje tych czynności, korzystając m.in. z danych Biura Informacji Kredytowej, ale najprawdopodobniej będzie też wymagać udzielenia niezbędnych informacji i dokumentów potwierdzających np. wysokość i źródło dochodów.
4. Rozpatrzenie wniosku i werdykt banku – odmowa oczywiście nie oznacza jakiegokolwiek rozwiązania umowy i po prostu wcześniejsze ustalenia nie ulegają zmianom – hipoteka i warunki kredytu hipotecznego wciąż obowiązują. Natomiast w przypadku zgody na przeniesienie można przystąpić do wykreślenia hipoteki z wcześniejszej nieruchomości.
5. Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej – w tym celu trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
6. Przeniesienie zabezpieczenia kredytu hipotecznego – obejmuje ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na inną nieruchomość. Wiąże się to z koniecznością złożenia wniosku przez jej właściciela i dołączenia do niego dokumentu potwierdzającego własność lub w przypadku jej nabycia np. umowy przedwstępnej.

Cała procedura wymaga sporej liczby formalności. Z tego względu warto skorzystać z pomocy Eksperta Finansowego, który wesprze Cię w całym procesie. Jeśli rozważasz przeniesienie hipoteki, ekspert przeanalizuje również, czy jest to możliwe w Twoim przypadku.

Czy przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość zawsze się opłaca?

Zmiana obiektu zabezpieczenia do kredytu wiąże się z koniecznością pokrycia opłat, takich jak np.:

• koszt operatu szacunkowego – aby potwierdzić jej wartość, która musi być przynajmniej równa wcześniejszemu zabezpieczeniu kredytu, zwykle trzeba skorzystać z usług profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego, niekiedy wytyczonego przez bank;
• opłaty sądowe, wymagane m.in. do wykreślenia hipoteki z poprzedniej nieruchomości i wpisu do innej;
• przygotowanie potrzebnej dokumentacji;
• opłata za sporządzenie aneksu do umowy kredytowej, zależna od taryfy banku.

Warto też wiedzieć, że w części przypadków podczas ustalania szczegółów nowej umowy z bankiem można wynegocjować korzystniejsze warunki, np. jeśli obecna oferta kredytodawcy jest atrakcyjniejsza lub gdy Twoja zdolność kredytowa uległa poprawie w porównaniu do czasu zaciągania wcześniejszej pożyczki. Jeśli jednak obawiasz się, że może być inaczej, istnieje duże ryzyko odmowy przez bank i jednocześnie przeniesienie hipoteki nie jest koniecznością, to wniosek może generować zbędne koszty. W takich sytuacjach warto skorzystać z konsultacji z doświadczonym Ekspertem Finansowym, który przeanalizuje Twoją sytuację i przedstawi dostępne możliwości. 

Jednocześnie trzeba podkreślić, że zmiana zabezpieczenia na nową nieruchomość nie jest tym samym, co przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku. W tym przypadku mowa o jego refinansowaniu. Jeśli oferty innych instytucji są atrakcyjniejsze, wartość pozostałego do spłaty kapitału jest duża i korzyści z refinansowania kredytu przewyższają ewentualne koszty procedury, również taką opcję niekiedy warto rozważyć. Być może okaże się ona atrakcyjniejsza w porównaniu do przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość.