Hipoteka łączna – czym jest ta forma finansowania? Jak ją wpisać do księgi wieczystej?
Z roku na rok rośnie wartość kredytów hipotecznych zaciąganych przez Polaków. Wynika to głównie z coraz wyższych cen nieruchomości, ale także wyższej zdolności kredytowej Polaków. Bardzo prawdopodobne, że będziesz potrzebować bardzo dużej kwoty, by nabyć wymarzoną nieruchomość. W takich przypadkach niezbędne może być dodatkowe zabezpieczenie. Sprawdź, na czym polega hipoteka łączna i kiedy ma zastosowanie.
Spis treści
Hipoteka łączna – czym jest?
Hipoteka jest najczęściej stosowanym w bankach zabezpieczeniem spłaty kredytu. Dzięki niemu instytucja jest w stanie przyznać dużą kwotę środków z okresem spłaty wynoszącym nawet 35 lat. Jeżeli zaprzestaniesz spłaty zobowiązania, bank na podstawie wpisu hipoteki do księgi wieczystej może wyegzekwować należności poprzez zajęcie nieruchomości. W takiej sytuacji dochodzi do jej spieniężenia, zaległość trafia do banku, a ewentualna pozostała kwota zasila portfel kredytobiorcy.
Hipoteka łączna to szczególny rodzaj zabezpieczenia, które pozwala zabezpieczyć wierzytelność na więcej niż jednej nieruchomości należącej do jednego właściciela. To rozwiązanie ma zastosowanie w przypadku dużej kwoty kredytu. Co więcej, jeśli musisz skorzystać z hipoteki łącznej, a nie posiadasz odpowiedniej nieruchomości, zabezpieczeniem może być również nieruchomość należąca do innej osoby.
Polacy muszą zaciągać coraz wyższe kredyty, jeśli chcą kupić nieruchomość. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w czerwcu 2024 roku średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 442,83 tys. zł. To oznacza wzrost o 15,9% w stosunku do czerwca 2023 roku, czyli w ciągu roku wartość wniosku zwiększyła się o około 60 tys. zł.
Dzięki hipotece łącznej zapewniasz bankowi większe zabezpieczenie i zmniejszasz ponoszone przez instytucję ryzyko. Może ona zaproponować zobowiązanie na lepszych warunkach. Z tego rozwiązania korzystają głównie przedsiębiorstwa.
Co jest przedmiotem hipoteki łącznej?
Często wątpliwości budzi to, jak działa forma zabezpieczenia, jaką jest hipoteka łączna. Załóżmy, że potrzebujesz 500 tys. zł kredytu, a hipoteka zostanie ustanowiona na dwóch nieruchomościach. Czy w takim przypadku jedna będzie obciążona, np. na kwotę 300 tys. zł a druga na 200 tys. zł? Czy jest ustanawiana hipoteka na części ułamkowej nieruchomości? Otóż nie. W takim przypadku każda jest obciążana hipoteką w pełnej wysokości, czyli 500 tys. zł. Zatem przy braku spłaty zobowiązania ponosisz ryzyko utraty obu tych nieruchomości. Co więcej, to wierzyciel określa, czy chce odzyskać środki poprzez zajęcie jednej, czy wszystkich.
Podstawą udzielania zobowiązań z takim zabezpieczeniem jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Hipotekę łączną można ustanowić dla:
- co najmniej dwóch nieruchomości, które nie są zadłużone;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – banki jednak rzadko się na to godzą;
- wierzytelności, która jest zabezpieczona hipoteką;
- prawa użytkowania wieczystego;
- praw, które należą do jednego lub kilku właścicieli.
Jak ustanowić hipotekę łączną?
Ustanowienie hipoteki łącznej przebiega niemal identycznie, jak w przypadku tradycyjnej hipoteki. Różnica polega na tym, że te same działania musisz wykonać dla kilku nieruchomości, co oznacza poniesienie wyższych opłat notarialnych. Oto kroki, które musisz pokonać:
- Jako właściciel nieruchomości złóż oświadczenie woli w formie aktu notarialnego o ustanowieniu hipoteki łącznej. Ten obowiązek musisz zrealizować u notariusza.
- Następnie złóż wniosek w sądzie wieczystoksięgowym o wpisanie hipoteki łącznej do księgi wieczystej nieruchomości.
- Poczekaj na pozytywną decyzję sądu i wpis do księgi wieczystej. Hipoteka łączna będzie obciążać nieruchomość już po złożeniu wniosku.
Hipotekę łączną możesz ustanowić w przypadku nieruchomości, do której masz prawo własności lub prawo pokrewne. Do praw pokrewnych należą m.in.:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- dzierżawa wieczysta;
- własność ułamkowa;
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni.
W ostatnich latach doszło do zmiany przepisów dotyczących własności ułamkowej. W wyniku nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece obecnie są one korzystniejsze. Otóż wcześniej w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążała każdy z lokali w tej samej wysokości. Obecnie, gdy część ułamkową nieruchomości obciąża hipoteka, po przekształceniu obciążenie to obejmuje wyłącznie udziały jednego właściciela.
Czy można wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej?
Jeśli będziesz się o to ubiegać zaraz po zawarciu umowy kredytu, może być trudno o akceptację ze strony banku. Inaczej sytuacja wygląda, gdy spłacasz już zobowiązanie od kilku czy kilkunastu lat, a kwota kapitału do zwrotu jest dużo niższa niż początkowo. Zabezpieczenie musi mieć odpowiednią wartość. Jeśli po wyłączeniu danej nieruchomości z hipoteki łącznej bank będzie miał zapewnione odpowiednie zabezpieczenie, wykreślenie hipoteki nie powinno być problematyczne.
Aby wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej, najpierw musisz złożyć stosowny wniosek do banku. Bez jego zgody nie zrobisz tego. Oczywiście, wprowadzenie zmian w tym zakresie wymaga odnotowania w akcie notarialnym, a następnie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
A co, jeśli bank nie zgodzi się na wyłączenie nieruchomości z hipoteki łącznej? Jeśli odmowa banku nie ma podstaw, możesz dochodzić swoich praw przed sądem cywilnym.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką łączną
W przypadku tradycyjnej hipoteki obciążającej nieruchomość nie ma żadnych problemów ze zbyciem takiego domu czy mieszkania. Kupujący spłaci wówczas zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku, a pozostałe środki trafią na rachunek sprzedającego.
Jednak hipoteka łączna obciąża w tym samym zakresie wszystkie nieruchomości uwzględnione w umowie, co komplikuje sprawę. Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest sprzedaż wszystkich tych nieruchomości, które są obciążone hipoteką łączną. Dlaczego?
Jak już wiesz, hipoteka łączna obciąża w tym samym zakresie wszystkie nieruchomości. Możesz zaciągnąć 800 tys. zł zobowiązania, a spłatę zabezpieczyć mieszkaniem wartym 400 tys. zł i domem o wartości 600 tys. zł. W przypadku sprzedaży jednego z tych lokali zabezpieczenie banku nie byłoby wystarczające – nie przekracza kwoty kredytu, gdyż na każdej z nieruchomości ciąży hipoteka o wartości 800 tys. zł. Dlatego też, aby zbyć nieruchomość, musisz najpierw spłacić całe zobowiązanie.
Innym rozwiązaniem jest zmiana warunków umowy. Możesz spłacić tylko część kredytu, aby nie było konieczne obciążanie więcej niż jednej nieruchomości. Po uregulowaniu części zobowiązania bank, któremu przysługuje hipoteka łączna, może się zgodzić na zmiany w umowie. Hipoteka łączna zostanie przekształcona w standardową. Innym możliwym rozwiązaniem jest wspomniane wyłączenie nieruchomości, którą chcesz sprzedać z hipoteki łącznej.
Wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki łącznej – jak to zrobić?
Procedura wykreślenia hipoteki łącznej z księgi wieczystej wygląda identycznie jak w ramach standardowej hipoteki. Musisz mieć listy mazalny, czyli potwierdzenie, że kredyt został w całości spłacony. Najczęściej banki automatycznie wysyłają ten dokument po uregulowaniu całego zobowiązania, ale może się zdarzyć, że musisz złożyć o niego wniosek. Udaj się do odpowiedniego sądu rejonowego (lub odpowiednich, jeśli nieruchomości podlegają pod różne), wypełnij i złóż formularz KW-WPIS. Opłata wynosi 100 zł za jednej wpis, a zazwyczaj wykreślenie hipoteki zajmie kilka tygodni.
Źródła:
Oskar Marciński
Ekspert Finansowy NOTUS
