Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – czym różni się zaliczka i zadatek, co przepada?
Zakup mieszkania to transakcja opiewająca na dużą kwotę, dlatego powinna odbywać się pod nadzorem eksperta. Zmiana właściciela nieruchomości wymaga dopełnienia pewnych formalności. Pojawiają się również pojęcia, które łatwo możesz pomylić. Należą do nich m.in. zaliczka i zadatek. Co musisz zapłacić przy zakupie mieszkania? Czy masz wybór?
Spis treści
Kiedy płaci się zaliczkę lub zadatek przy zakupie mieszkania?
Zazwyczaj konieczność zapłaty zaliczki czy zadatku pojawia się w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Rozwiązanie to znajduje zastosowanie, jeżeli w danym momencie nie można zawrzeć umowy przyrzeczonej, czyli docelowej. Chodzi o notarialne przeniesienie prawa własności do mieszkania. Podpisanie umowy przedwstępnej jest zazwyczaj wymagane, gdy kupujący finansuje zakup z kredytu hipotecznego. Umowa taka może mieć standardową formę pisemną lub postać aktu notarialnego. Elementem dodatkowo zabezpieczającym transakcję są zaliczka lub zadatek. Warto jednak wiedzieć, że to pojęcia, które nie oznaczają tego samego. Czym się różnią i jakie są ich definicje?
Czym jest zadatek?
W ramach zadatku kupujący mieszkanie przekazuje nabywcy określoną kwotę przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, to sprzedający może zatrzymać pieniądze. W przypadku gdy odpowiada za to sprzedający, wtedy musi zwrócić dwukrotność tej kwoty. Przyczyn niedoprowadzenia transakcji może być mnóstwo. Zdarza się, że zbywca musi z pewnych powodów zmienić plany albo po prostu znalazł kupującego, który jest skłonny zapłacić więcej. Zatem, jeśli ustalenia zawarte w umowie przedwstępnej nie zostaną dopełnione, to w przypadku zadatku skutkuje to pewnymi konsekwencjami finansowymi.
Zadatek ma motywować obie strony transakcji do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupujący z założenia chce nabyć nieruchomość, a sprzedawca musi się liczyć z tym, że rezygnacja będzie go kosztować podwójną wysokość zadatku. Zwyczajowo przyjmuje się, że wynosi on 10% wartości nieruchomości, ale nie jest to regulowane przepisami, więc stanowi kwestię ustaleń między stronami umowy. Jeśli jako kupujący chcesz się solidnie zabezpieczyć przed ryzykiem rezygnacji ze strony sprzedającego, w miarę możliwości ustal wysoki zadatek. Wtedy mało prawdopodobne, że zbywca zrezygnuje z dopełnienia umowy – zbyt wiele będzie go to kosztować.
Uwaga: banki traktują zadatek jako wkład własny. Zatem, jeśli zdecydujesz się na zobowiązanie, w którym wystarczy 10% tego wkładu i ustalisz taki zadatek, to masz całkowicie rozwiązaną kwestię wkładu.
W przypadku gdy starasz się o kredyt hipoteczny i jednocześnie decydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej z zadatkiem, pamiętaj o ustaleniu w umowie odpowiednio długiego okresu do dnia zobowiązującego do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym wypadku, jeśli okres przyznania zobowiązania przez bank się wydłuży, możesz stracić te środki.
Czym jest zaliczka?
Zarówno zadatek, jak i zaliczka, określają wpłatę dokonywaną przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Różnica polega jednak na tym, że zaliczka nie jest uregulowana prawnie, a opiera się przede wszystkim na przepisach dotyczących wykonania umów wzajemnych i podlega zwrotowi. Jeśli kupujący lub sprzedający zrezygnują z transakcji, właściciel mieszkania musi dokonać zwrotu zaliczki. Zatem zaletą dla nabywcy jest to, że nie straci pieniędzy, nawet jeśli do zakupu nie dojdzie z jego winy. Jednak zaliczka w żaden sposób nie stanowi zabezpieczenia. Żadna ze stron nie ponosi tutaj kosztów w przypadku rezygnacji. Ewentualnie obowiązujące zasady można zmodyfikować poprzez odpowiednie zapisy w umowie.
Zaliczka może być traktowana przez bank jako wkład własny. Jeśli jednak tego oczekujesz, musisz mieć potwierdzenie przekazania tych środków sprzedającemu. Najlepiej zrób to przelewem, a potwierdzenie operacji udokumentuj przy składaniu wniosku.
Zadatek a zaliczka – co wybrać przy zakupie mieszkania?
Choć na pierwszy rzut oka wydaje się, że zadatek jest lepszym rozwiązaniem, to wcale nie takie oczywiste. Znaczenie ma przede wszystkim Twoja sytuacja. Główna różnica między zaliczką a zadatkiem tkwi w poziomie zabezpieczenia transakcji. Jeśli bardzo zależy Ci na danym mieszkaniu, wysoki zadatek może Cię skutecznie zabezpieczyć przed rezygnacją sprzedającego. Z drugiej strony, jeśli w Twoim życiu wydarzy się coś nieoczekiwanego, nagle możesz chcieć się wycofać z transakcji. Wtedy nie odzyskasz tego wysokiego zadatku.
Kolejną ważną kwestią jest otrzymanie kredytu hipotecznego. Jeśli nie wiesz, czy masz wystarczającą zdolność kredytową, to zadatek może być bardzo ryzykowny. Najlepiej w takiej sytuacji skonsultować się z Ekspertem Finansowym. Dzięki temu dowiesz się, czy w przypadku zadatku nie poniesiesz zbyt dużego ryzyka.
Jeśli masz uzasadnione obawy co do otrzymania kredytu, niska zaliczka może być bezpieczniejszym rozwiązaniem. Pamiętaj jednak, że to jedynie rezerwacja, która wiąże się z ryzykiem, że nie dojdzie do zawarcia transakcji. Wystarczy, że do sprzedającego zgłosi się klient, który chce zapłacić więcej niż Ty.
Zaliczka lub zadatek a sytuacja finansowa sprzedającego
Wiesz już, kiedy sprzedający może zatrzymać zadatek. Zdajesz też sobie sprawę, że zaliczka stanowi mniejsze zabezpieczenie dopełnienia transakcji, ale też wiąże się z mniejszym ryzykiem utraty przekazanych środków. Tak to wygląda w teorii. W razie niezrealizowania umowy przez kupującego strona, która otrzymała zadatek bez wyznaczenia terminu dodatkowego, może go zatrzymać. A co jeśli umowa nie dojdzie do skutku przez sprzedającego?
Załóżmy, że umowa zostanie zerwana, sprzedający zrezygnował, a otrzymał zadatek w wysokości 50 tys. zł. Powinien oddać dwukrotność tej kwoty. Opis zasad tego zwrotu znajduje się w art. 394 Kodeksu cywilnego, dlatego nie trzeba go uwzględniać w umowie. Nie znajdziesz tam jednak zapisu, z którego wynika, że zwrot zadatku powinien być dokonany w określonym terminie. Z art. 390 § 3 k.c. wynika natomiast, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Tyle masz czasu, aby zacząć ubiegać się o uzyskanie tych środków. Co musisz zrobić? To zależy od danego przypadku.
W pierwszym kroku możesz po prostu poprosić o zwrot tych środków i poczekać aż wpłata na konto zostanie zrealizowana. Jednak nie zawsze zakończy to się oczekiwanym skutkiem. Zdarza się, że wpłacona kwota została już spożytkowana, sprzedający nie ma pieniędzy albo nie chce dokonać płatności. Niestety, ale nierzadko dochodzi do takich sytuacji. Wówczas musisz żądać zwrotu zadatku w ramach oficjalnej korespondencji. Wyślij pismo ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Określ w nim, w jakim racjonalnym czasie masz otrzymać zwrot. Napisz o konsekwencjach niespełnienia świadczenia, czyli dochodzeniu tych środków przed sądem.
Zwrot zadatku – jak ograniczyć ryzyko?
Każda strona może odstąpić od umowy sprzedaży, a dokładnie od umowy przedwstępnej. Wiesz już, czym różni się zadatek od zaliczki, i kiedy wpłacone środki mogą przepadać. Jak się jednak zabezpieczyć przed ryzykiem trafienia na osobę nierzetelną?
Dowiedz się o sytuacji finansowej sprzedającego. Jeśli jest zadłużony, a mieszkanie zajęte przez komornika, musisz liczyć się z tym, że w razie niewykonania umowy sprzedający może nie dokonać zwrotu zadatku. W przypadku takich osób bezpieczniejszym rozwiązaniem może być niska zaliczka. Pamiętaj również, że umowa przedwstępna może mieć formę aktu notarialnego. Wtedy masz większe możliwości prawne do zobligowania sprzedającego do wywiązania się z umowy.
Agnieszka Gackowska
Ekspert Finansowy NOTUS
