Nieruchomości

Czym jest operat szacunkowy nieruchomości? Kto go sporządza?

Śliwa Paweł

Ekspert Finansowy

9 min czytania

Opublikowane: 1 lipca 2025

Proces zaciągania kredytu hipotecznego wymaga czasu i cierpliwości. Bank przyznaje środki nawet na 35 lat, dlatego bardzo dokładnie weryfikuje kredytobiorców, a także przedmiot zabezpieczenia, czyli nieruchomość. Musi wiedzieć, ile wynosi jej wartość rynkowa. W tym celu zleca operat szacunkowy. Sprawdź, jak to się odbywa, kto za to płaci i z czym się wiąże.

Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy to po prostu wycena nieruchomości dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to obszerny dokument, w którym znajduje się szczegółowa kalkulacja wartości mieszkania czy domu, łącznie z ich zdjęciami. Możesz z niego skorzystać w przypadku załatwiania różnych spraw administracyjnych. 

Uwaga: operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od czasu jego sporządzenia, dlatego nie warto go zlecać z dużym wyprzedzeniem. 

Najczęściej przy wycenie nieruchomości stosowana jest metoda porównawcza, która uwzględnia ceny mieszkań czy domów o podobnych parametrach. Źródłem danych jest Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości prowadzony przez starostwo. Wytyczne dotyczące tego, jak powinien wyglądać operat szacunkowy, znajdują się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być potrzebny w kilku sytuacjach, np.:

• Chcesz wystawić nieruchomość na sprzedaż, a wcześniej ustalić, ile wynosi jej wartość.
• Potrzebujesz jej do sprawy spadkowej przy podziale majątku.
• Musisz ustalić aktualne opłaty za użytkowanie wieczyste.

Oczywiście, najczęściej mówimy o operacie w kontekście kredytu hipotecznego. Liczba aktywnych umów tego zobowiązania na koniec I kwartału 2025 roku wynosiła 2,19 mln (raport AMRON-SARFiN), zatem przez ten proces przechodziły miliony Polaków.

Kto wykonuje operat szacunkowy?

Za wykonanie operatu szacunkowego odpowiada rzeczoznawca majątkowy, czyli ekspert wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Zanim skorzystasz z usług danego specjalisty, upewnij się, czy został dodany do tego rejestru.  

Możesz się starać o uprawnienia rzeczoznawcy, jeśli:

• masz pełną zdolność do czynności prawnych;
• nie masz za sobą kar za przestępstwa przeciwko działalności instytucji państwowych, samorządowi terytorialnemu, wymiarowi sprawiedliwości, obrotowi gospodarczemu, mieniu, skarbowymi państwa, obrotowi pieniędzmi czy papierami wartościowymi;
• masz wykształcenie wyższe;
• masz ukończone studia podyplomowe z wyceny nieruchomości;
• masz praktykę w szacowaniu wartości nieruchomości albo doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną;
• masz zaliczony egzamin i postępowanie kwalifikacyjne. 

Taki ekspert może przygotowywać analizy dotyczące efektywności inwestowania w nieruchomości, efektów finansowych uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich zmiany, określenia wartości nieruchomości dla inwestora, wyceny nieruchomości jako środka trwałego i nie tylko.

Uwaga! Prowadzenie działalności, którą wykonuje rzeczoznawca majątkowy bez uprawnień, podlega karze grzywny do 50 tys. zł. 

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Cena operatu szacunkowego zależy od kilku czynników. Im bardziej skomplikowana wycena, tym wyższy koszt. Poniższa tabela prezentuje cennik operatów szacunkowych przeprowadzanych przez jednego z rzeczoznawców w Warszawie.

To ceny brutto, które zawierają podatek VAT.

Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania operatu szacunkowego?

W zależności od rodzaju lokalu, którego ma dotyczyć operat szacunkowy, potrzebne są inne dokumenty. W przypadku nieruchomości mieszkalnej niezbędne są następujące:

• potwierdzenie prawa własności do nieruchomości w postaci aktu notarialnego (jeżeli chodzi o kupowany lokal wystarczy umowa przedwstępna sprzedaży),
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenie ze spółdzielni o własności lokalu (o ile w danym przypadku występuje).

W przypadku operatu szacunkowego dotyczącego domu czy kamienicy musisz przygotować następujące dokumenty:

• wypis z ewidencji gruntu,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• kopia mapy ewidencyjnej,
• kopia mapy zasadniczej,
• dokumentacja techniczna obiektu.

Jeśli chodzi o obiekt w trakcie budowy, potrzebne będą:

• zezwolenie na budowę,
• decyzja o warunkach zabudowy lub Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego,
• projekt budowlany,
• dziennik budowy.

W przypadku gdy obiekt został już odebrany, potrzebujesz pozwolenia na użytkowanie i decyzji o nadaniu numeru. 

Ile trwa wykonanie operatu szacunkowego?

Czas realizacji operatu szacunkowego zależy od stopnia skomplikowania danej sprawy. Znaczenie ma sytuacja prawna nieruchomości i ewentualne niezgodności, na które trafi rzeczoznawca w dokumentach. Co jeszcze ma wpływ? 

• Konieczność skorzystania ze wsparcia biegłych – w wielu przypadkach niezbędna będzie opinia od specjalisty z zakresu architektury, budownictwa czy instalacji technicznych.
• Rodzaj nieruchomości – w przypadku lokali mieszkalnych to zwykle do 4 dni, domów do 5 dni, a działek około 3 dni. Wszystko też zależy od aktualnego obłożenia rzeczoznawcy.
• Opinia biegłego sądowego – kiedy nieruchomość jest przedmiotem spadku, operat wymaga wcześniejszego uzyskania decyzji biegłego.
• Czynniki niezależne od rzeczoznawcy sądowego – niekompletność lub nieaktualność dokumentów czy nieuregulowany dostęp do drogi publicznej.

Zazwyczaj czas przygotowania operatu szacunkowego nie powinien zająć więcej niż 14 dni. 

Z jakich elementów składa się operat szacunkowy?

W dokumencie powinny się znaleźć wszystkie informacje, które są niezbędne do ustalenia wyceny nieruchomości. Wskazuje on na podstawy prawne, zasady przeprowadzenia wyliczeń i uwarunkowania, które doprowadziły do końcowej wyceny. Operat szacunkowy wycenianej nieruchomości powinien składać się z następujących elementów:

• określenie przedmiotu wyceny,
• podanie celu przeprowadzenia operatu (wzięcie kredytu hipotecznego, sprzedaż lokalu, podział, sprawę spadkową lub inny),
• określenie formalnych podstaw przeprowadzania wyceny przez rzeczoznawcę,
• wskazanie źródeł informacji na temat nieruchomości, takich jak np. księgi wieczyste, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, umowa najmu, protokół oględzin nieruchomości,
• szczegółowe zdjęcia nieruchomości,
• ocena nieruchomości,
• opis przeznaczenia obiektu – budynek mieszkalny, gospodarczy czy inny,
• analiza rynku, do którego zaliczana jest dana nieruchomość, sąsiedztwa, lokalizacji, ocena relacji popytu do podaży w danej okolicy,
• prezentacja innych transakcji przeprowadzonych w tej samej okolicy dotyczących podobnych nieruchomości,
• określenie metody i techniki wykorzystanej do przygotowania wyliczeń – podanie minimalnej ceny za mkw. nieruchomości, która jest adekwatna w danym przypadku,
• ostateczna wycena z uzasadnieniem,
• operat szacunkowy pod kredyt hipoteczny powinien zawierać ocenę ryzyka i przedstawiać ewentualną wycenę przyszłych prac budowlanych,
• klauzula potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego,
• klauzula o poufności wyników badań,
• określenie zakresu, w jakim zlecający operat może nim dysponować.

Podana wartość nieruchomości powinna być określona w pełnych złotych. Można ją zaokrąglać do tysięcy, ale tylko w przypadku, gdy nie zaburzy to wyniku oceny.

Jakie są metody tworzenia operatu szacunkowego?

Istnieje kilka sposobów na to, aby sporządzić operat szacunkowy. Sprawdź, na czym polega podejście porównawcze, dochodowe oraz kosztowe. 

Podejście porównawcze

W tym przypadku do szacowania nieruchomości wykorzystywane są dane na temat innych transakcji, które przeprowadzono w ostatnim czasie w tej samej lokalizacji. Ma zastosowanie przede wszystkim dla mieszkań, gdzie nie ma problemu z dostępem do danych o dużej liczbie zrealizowanych sprzedaży. Aby prawidłowo ustalić wycenę nieruchomości, należy zwrócić uwagę na lokalizację, stan nieruchomości, powierzchnię użytkową, standard wykończenia obiektu, dostęp do infrastruktury, a także czynniki unikalne, takie jak historia budynku. 

Zaletami tej metody są łatwość ustalenia wyceny, bezpośredniość, a także wysoka akceptowalność przez rynek. Natomiast do ograniczeń należą ryzyko szybkich zmian zachodzących na rynku, przez co trudno bazować na nawet niedawno przeprowadzonych transakcjach. Kolejnym problemem jest trudność odnalezienia podobnych transakcji w przypadku unikatowych nieruchomości. 

Podejście dochodowe

W tym przypadku pod uwagę bierze się przyszłe dochody, jakie może wygenerować dana nieruchomość. To idealne rozwiązanie, jeśli chodzi o lokale kupowane w celu zarabiania na najmie. Często to podejście ma zastosowanie w przypadku obiektów komercyjnych czy lokali handlowych. Ocenia się, jaki wpływ na przyszłe przychody będą mieć wzrost stawek czynszu czy zmiany w prawie. 

W tym podejściu wszystko zaczyna się od określenia możliwych źródeł dochodu, uwzględniając potencjalne wydatki operacyjne. Następnie te dochody kapitalizuje się za pomocą stopy zwrotu, która uwzględnia oczekiwania rynkowe i ryzyko inwestycyjne. Należy uwzględnić ewentualne zmiany w przyszłości. 

Stosuje się tutaj dwa fundamentalne podejścia, mianowicie kapitalizację prostą i dyskontowanie przyszłych strumieni dochodów. Pierwsza ma zastosowanie, gdy dochody są stabilne i przewidywalne w dłużej perspektywie czasu, a druga, kiedy przepływy finansowe są zmiennie lub niepewne. 

Podejście kosztowe

W tym przypadku przyjmuje się założenie, że wartość nieruchomości wynosi tyle, ile koszt jej odtworzenia w obecnym stanie, przy czym należy je pomniejszyć o różne formy zużycia. Wykorzystuje się metodę kosztów odtworzenia, metodę kosztów zastąpienia, techniki szczegółowe.

To podejście ma zastosowanie w przypadku nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie czy unikatowy charakter lub specjalne przeznaczenie nie podlegają typowemu obrotowi rynkowemu. Stosuje się ją również wówczas, gdy przepisy szczegółowe wymagają określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. 

Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym

Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny, jednym z niezbędnych załączników, które musisz mieć, jest operat szacunkowy. Bank ocenia, czy dana nieruchomość może być zabezpieczeniem spłaty – ma wystarczającą wartość. To ona stanowi zabezpieczenie spłaty zadłużenia, a jej wartość nie może być mniejsza. Konkretnie banki udzielają obecnie kredytów na maksymalnie 80-90% wartości nieruchomości, poza wyjątkiem w postaci programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy, gdzie dzięki gwarancji BGK możesz otrzymać finansowanie nawet na 100% tej wartości. 

Jeśli okaże się, że wartość nieruchomości jest zbyt niska w stosunku do wnioskowanej kwoty kredytu, bank odmówi Ci finansowania. Instytucje ustalają dwa ważne wskaźniki, mianowicie:

• LTV czyli Loan to Value – pokazuje stosunek wielkości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Im wynosi mniej, tym lepiej dla banku.
• LTC czyli Loan to Cost – stosunek wysokości kredytu do ceny transakcyjnej, która może już zawierać, np. koszt remontu. Tutaj również im wynosi mniej, tym lepiej dla banku. 

Błędy popełniane w operatach szacunkowych

Mimo że operaty szacunkowe są przygotowywane przez rzeczoznawców, którzy mają odpowiednie kwalifikacje i wiedzę, i tak dochodzi w nich do błędów. Oto, jakie przytrafiają się najczęściej:

• Źle przeprowadzona analiza rynku – często wynika to z nieodpowiedniego doboru rynku do analizy. Mieszkania powinny być porównywane z mieszkaniami a nie domami. Kiedy chodzi o grunty, muszą mieć podobne przeznaczenie i potencjał. Należy również uwzględniać ryzyka takie jak pojawienie się konkurencyjnego hotelu, przez co nieruchomość będzie przynosić mniejsze wpływy i przełoży się to na jej realną wartość.
• Zły dobór metodologii – wyboru dokonuje rzeczoznawca, ale w niektórych przypadkach jest ona narzucona przez prawo.
• Niedostateczne rozpoznanie – chodzi o pominięcie ważnych czynników, które są związane bezpośrednio z nieruchomością i mają duży wpływ na jej wartość, np. błędne określenie przeznaczenia gruntu czy nieuwzględnienie wad prawnych.

Błędy w operatach szacunkowych nie są jednak czymś, co zdarza się często. Banki mają zazwyczaj ekspertów, z którymi współpracują od lat, ale również listę rzeczoznawców, których wyceny nie są wiarygodne. Jeśli starasz się o kredyt, najlepiej skorzystaj z usług eksperta, z którym współpracuje dany bank. Dzięki temu nie występuje ryzyko, że wycena zostanie zakwestionowana i wydłuży się proces uzyskania kredytu. 

Źródła:

1. Raport AMRON-SARFiN I 2025
2. Cennik operatów szacunkowych