Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – czym jest i jak ją sporządzić?
Gdy osoba kupująca znajdzie wymarzoną nieruchomość, a sprzedający odpowiedniego kupca, obie strony podpisują umowę kupna-sprzedaży w celu finalizacji transakcji. Z różnych przyczyn zdarza się jednak, że czasami kupujący i sprzedający nie nie są jeszcze gotowi na podpisanie takiej umowy od razu. Wówczas rozwiązaniem jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Przybliżamy, czym jest taki dokument, kogo i do czego zobowiązuje i w jakiej formie warto go sporządzić!
Spis treści
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest równoznaczna z umową przedwstępną kupna. Jest to bowiem rodzaj ustaleń pomiędzy osobą sprzedającą i kupującą nieruchomość. Na ich podstawie jedna ze stron zobowiązuje się do kupna danego mieszkania, a druga deklaruje, że nie będzie szukać innego nabywcy. Umowę taką sporządza się w formie pisemnej, ze szczególnym uwzględnieniem wszelkich informacji dotyczących przyszłej transakcji.
Podpisanie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest rodzajem umowy rezerwacyjnej, poprzedzającej finalny zakup nieruchomości. Dokument taki zabezpiecza interesy obu stron – zbywcy i nabywcy. Warto podkreślić, że umowa taka w żaden sposób nie zmienia prawa własności. Kupujący staje się właścicielem mieszkania i ma do niego pełne prawo dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.
Kiedy można zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Najczęściej umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania sporządzana jest wówczas, gdy kupujący chce sfinansować inwestycję ze środków uzyskanych z banku. Gdy potencjalny kredytobiorca ubiega się o kredyt hipoteczny, jest zobligowany do przedstawienia w banku takiego właśnie dokumentu. W takiej sytuacji umowa przedwstępna jest więc nie tylko zabezpieczeniem dla sprzedającego i kupującego, ale stanowi także ważny dokument dla instytucji udzielającej kredytu.
Ponadto dokument taki podpisuje się przed umową przyrzeczoną, gdy np. zachodzi potrzeba sprawdzenia nieruchomości pod kątem możliwości ewentualnej budowy, przebudowy czy adaptacji. Inną sytuacją mogą być m.in. prowadzone procesy spadkowe w obrębie danego mieszkania.
Jakie dane powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Struktura umowy przedwstępnej jest regulowana przez przepisy kodeksu cywilnego – art. 389. Zgodnie z nimi w dokumencie takim powinno się uwzględnić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna powinna określać przede wszystkim informacje takie jak:
- miejsce i data zawarcia umowy;
- dane osobowe stron (imiona i nazwiska, adresy, dowody tożsamości);
- informacje dotyczące przedmiotu sprzedaży (m.in. adres nieruchomości);
- potwierdzenie prawa własności zbywcy;
- cena mieszkania – jest ważna zarówno dla banku, jak i nabywcy, bo chroni go przed podniesieniem kosztów przez sprzedającego;
- własnoręczne podpisy.
Umowa przedwstępna może zostać uzupełniona o dodatkowe zapisy. Dopuszcza do tego tzw. zasada swobody umów. Oczywiście wszelkie dodatkowe ustalenia muszą być zgodne z prawem, ogólnie przyjętymi zasadami współżycia społecznego możliwymi do zrealizowania.
Dodatkowe zapisy nie są koniecznością, jednak istnieje kilka kwestii, które warto ująć w umowie przedwstępnej. Mowa przede wszystkim o wyznaczeniu terminu podpisania umowy końcowej. Ważne jest też uwzględnienie ewentualnych konsekwencji, jakie mogą wynikać z niewywiązania się z warunków umowy czy potwierdzenie wpłaty zaliczki bądź zadatku.
Ochrona sprzedającego i kupującego – zadatek i zaliczka
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania często wiąże się z tym, że kupujący płaci na rzecz sprzedającego zadatek lub zaliczkę. Warto wiedzieć, że są to dwa zupełnie różne terminy. Zaliczka jest tylko kwotą rezerwacji. W przypadku gdy nie dochodzi do finalizacji transakcji, zaliczka powraca do niedoszłego nabywcy.
Z kolei umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem jest bardziej wiążąca. W przypadku niewywiązania się z niej przez osobę kupującą, sprzedający nie musi wyznaczać kolejnego terminu finalizacji transakcji i może zachować zadatek. Natomiast gdyby to właściciel mieszkania z różnych przyczyn zrezygnował ze sprzedaży, kupujący może nie tylko odzyskać wpłatę, ale też ubiegać się o sumę dwukrotnie wyższą.
Wysokość zadatku jest ustalana indywidualnie. Zwykle wynosi określony procent wartości nieruchomości. W momencie finalizacji zakupu zadatek będzie wliczony na poczet ceny zakupu nieruchomości.
Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna i czy ulega przedawnieniu?
Można odstąpić od umowy przedwstępnej po upływie terminu umowy przyrzeczonej. Jak wspomniano, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, to najczęściej traci on zadatek. Natomiast jeśli to sprzedający rezygnuje, nabywca ma prawo domagać się dwukrotności przekazanej sumy. Wyjątkiem są polubowne porozumienia pomiędzy obiema stronami.
Zgodnie z kodeksem cywilnym termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być wymieniony w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Wówczas jako takowy można uznać ten, który wskazuje strona mająca uprawnienia do żądania realizacji umowy końcowej. W przypadku kupna-sprzedaży są to zarówno zbywca, jak i osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości. Pierwszeństwo ma jednak strona, która pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Dodatkowo roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Czy umowę przedwstępną trzeba podpisać u notariusza?
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania można pobrać online. Co więcej, prawo nie narzuca, że umowa taka musi być podpisywana w obecności notariusza. Dopuszcza się jej samodzielne sporządzenie i zawarcie w formie umowy cywilnej pomiędzy dwiema zainteresowanymi stronami. Niemniej warto zawrzeć ją z udziałem notariusza. Wiąże się to z koniecznością poniesienia dodatkowej opłaty, jednak jednocześnie daje stronom większą pewność, że umowa została sporządzona w prawidłowy sposób.
Jeśli zakup dokonywany jest z pośrednictwem biura nieruchomości, to najczęściej agent zajmuje się takimi formalnościami. Z kolei w przypadku kontraktów między osobami prywatnymi, warto samemu zadbać o to, by umowa była przygotowana przez kompetentną osobę. Decydując się na sporządzenie dokumentu przez kancelarię notarialną, masz pewność, że wszystkie niezbędne aspekty zostaną ujęte zgodnie z prawem. Ponadto forma umowy sporządzonej u notariusza umożliwia dokonanie wpisu do działu IV Księgi Wieczystej, co jest dodatkowym zabezpieczeniem.
Forma aktu notarialnego pozwala również na ewentualne domaganie się swoich praw w sądzie. Może do tego dojść np. w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od dopełnienia transakcji. Jeśli zawarta została tylko umowa cywilnoprawna (bez notariusza), to można skorzystać jedynie z roszczenia odszkodowawczego.
Paweł Kuczyński
Starszy Ekspert Finansowy
