Nieruchomości

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem?

Rafał Soboń

Ekspert Finansowy

6 min czytania

Opublikowane: 4 czerwca 2025

Kupując mieszkanie, dom czy działkę, musisz niekiedy zaangażować cały posiadany kapitał, a dodatkowo skorzystać z kredytu hipotecznego, aby pokryć koszty inwestycji. Przy transakcji obejmującej nieruchomość występuje wiele zagrożeń i możliwych problemów. Dlatego koniecznie zweryfikuj jej stan prawny. Co to właściwie oznacza i gdzie szukać potrzebnych informacji?

Co to jest stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości jest zbiorem danych, które dotyczą prawa własności, użytkowania i ewentualnych roszczeń z tytułu praw rzeczowych. Możliwe, że osoba, która chce sprzedać nieruchomość, w rzeczywistości nie jest jej jedynym właścicielem. Dlatego konieczna jest szczegółowa weryfikacja stanu prawnego mieszkania, domu czy działki. Najlepiej, jeśli przeprowadzi ją ekspert, który na pewno nie przeoczy żadnych istotnych informacji. Weryfikacja stanu prawnego jest ważna nie tylko wtedy, gdy kupujesz dom czy mieszkanie, ale również przy ich sprzedaży w celu uniknięcia sporów w przyszłości.

Ważne jest zweryfikowanie wszystkich praw, które mogą przysługiwać różnym osobom i wpływać na możliwość rozporządzania nieruchomością. Chodzi m.in. o ograniczone prawa rzeczowe, takie jak: hipoteka, służebność, zastaw czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Analiza stanu prawnego – jakie dokumenty należy zweryfikować?

Analiza stanu prawnego nieruchomości wymaga sprawdzenia co najmniej kilku dokumentów. W każdym z nich znajdziesz inne, ale bardzo ważne informacje.

Księga wieczysta nieruchomości

To rejestr, w którym gromadzone są dane dotyczące stanu prawnego domu, mieszkania czy działki. Aby sprawdzić jej zawartość, potrzebujesz numeru księgi. Następnie możesz przejść do weryfikacji online na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Analizując stan prawny, zwróć uwagę na następujące kwestie:

• Czy opis nieruchomości zgadza się z rzeczywistością – informacje znajdziesz w Dziale I-O. 
• Czy osoba, która negocjuje z Tobą warunki zakupu, to właściciel nieruchomości? Te dane są umieszczone w dziale II księgi; łącznie z określeniem rodzaju własności i na jakiej podstawie nabyto tę nieruchomość. 
• Czy w księdze wieczystej znajdują się służebności, czy są płatne, a także czy nie ma służebności osobistych, takich jak prawo dożywocia. Służebności mogą oznaczać, że osoby trzecie mają pewne prawa do nieruchomości. Ich istnienie może się również przekładać na wysokość czynszu. Informacje na ten temat znajdziesz w dziale III. 
• Czy w dziale IV księgi wieczystej nie znajdują się obciążenia hipoteczne, o których sprzedający Cię nie poinformował? Pamiętaj, że hipoteka może być ustanowiona nie tylko na rzecz banku, ale również prywatnego pożyczkodawcy, Urzędu Skarbowego czy ZUS-u. 

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków

Uzyskanie tego dokumentu w niektórych starostwach powiatowych jest dostępne online, ale nie we wszystkich. W pozostałych możesz uzyskać do nich dostęp listownie lub na miejscu w urzędzie. Prawo do tego dostępu ma właściciel, osoba mająca prawo zarządzania nieruchomością, jak i ta, która ma prawne powody do jego uzyskania. Chęć zakupu powinna być zazwyczaj wystarczającym uzasadnieniem wniosku. Z wykorzystaniem wypisu i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków zweryfikuj powierzchnię nieruchomości, jej numer ewidencyjny, informacje o zabudowie, klasę gruntu (w przypadku ziemi) i granice nieruchomości. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Jeśli w danym przypadku nie ma MPZP, należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Dzięki temu możesz ustalić, jakie jest jej przeznaczenie, tzn. czy jest ono dopasowane do Twoich planów inwestycyjnych. Wynika z nich, czy nieruchomość może być przeznaczona na cele np. mieszkaniowe, produkcyjne czy usługowe. Dowiesz się, jaki jest dopuszczalny rodzaj zabudowy, minimalna wysokość budynku, odległość od sąsiednich nieruchomości. MPZP może regulować szczegóły zabudowy w danej okolicy, łącznie z kolorem i rodzajem zadaszenia. Dzięki temu wiesz, jakie są możliwości zagospodarowania danej nieruchomości i unikniesz problemów prawno-finansowych, które mogłyby się pojawić w przyszłości.

O czym jeszcze warto pamiętać przed zakupem nieruchomości – weryfikacja zawartości innych rejestrów

Opisane źródła danych koniecznie powinny być zweryfikowane, gdyż prezentują rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Jednak warto zwrócić uwagę również na inne, takie jak:

• Zaświadczenie od właściciela nieruchomości o niezaleganiu z czynszem – potwierdzenie, że nie ma on zaległości w opłatach na rzecz np. spółdzielni mieszkaniowej.
• Potwierdzenie wysokości czynszu i jego składowych – jako dowód sprzedający powinien przedstawić płatności dokonane za poprzednie miesiące. W zależności od dzielnicy czy osiedla wysokość opłat z tego tytułu może się zdecydowanie różnić. Ważne jest również wskazanie, co dokładnie wchodzi w ten czynsz, np. na części osiedli ta kwota obejmuje wodę, a na innych już nie.
• Zaświadczenie o zameldowaniu w danej nieruchomości – z zaświadczenia powinno wynikać, kto jest tam zameldowany, ile osób, czy to pobyt stały czy okresowy.
• Podatek od nieruchomości – możesz sprawdzić, ile wynosi, na stronie samorządu.
• Czy nieruchomość nie jest wpisana do rejestru i ewidencji zabytków? Jeśli tak by było, to nakłada na Ciebie dodatkowe obowiązki związane z konserwacją tej nieruchomości. Jeśli zechcesz przeprowadzić jakieś prace remontowe, musisz uzyskać zgodę konserwatora. Rejestr prowadzi wojewódzki konserwator zabytków, a ewidencję – gmina. Spis zabytków wpisanych do rejestru znajdziesz na stronie Narodowego Instytutu Dziedzictwa (NID). 
• Reprywatyzacja – niektóre nieruchomości mogą być dotknięte roszczeniami reprywatyzacyjnymi. O tym możesz się dowiedzieć z księgi wieczystej. W stolicy baza roszczeń reprywatyzacyjnych jest prowadzona przez Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze. 
• Potwierdzenie, czy w danej nieruchomości jest zarejestrowana lub prowadzona działalność gospodarcza.
• Potwierdzenie, czy mieszkanie lub dom jest przedmiotem najmu lub dzierżawy.
• W przypadku działek oraz domów warto uzyskać zaświadczenie o lasach, które wskaże czy działka jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu (potrzebne głównie w przypadku sprzedaży lub innych czynności prawnych dotyczących nieruchomości leśnych, aby zweryfikować prawo pierwokupu).

Ustalenie stanu prawnego mieszkania czy domu zajmuje trochę czasu i wymaga zwrócenia uwagi na co najmniej kilka dokumentów, ale to niezbędne. Sam numer księgi wieczystej wiele powie na temat danej nieruchomości. Jeśli zapisy w KW są niezgodne z informacjami uzyskanymi od sprzedającego, to tym bardziej należy sprawdzić szczegółowo wszystkie dokumenty. 

Nieuregulowany stan prawny – czy zrezygnować z takiej nieruchomości?

Najlepiej o danym przypadku porozmawiaj z ekspertem, który powinien ocenić, czy możliwe jest bezpieczne przeprowadzenie transakcji. Hipoteka w KW nie stanowi niczego zaskakującego – po prostu przy zakupie spłacisz zobowiązanie za sprzedającego, a pozostała kwota trafi do niego. Wiele innych kwestii również jest możliwych do uregulowania, ale może to być trudne, np. w przypadku konfliktów spadkowych. Natomiast każdy wymaga analizy i oceny czy sprzedaż nieruchomości jest bezpieczna i w ogóle możliwa.