Dobudówka do domu – bez pozwolenia, na zgłoszenie. Co musisz wiedzieć?
Po latach użytkowania domu czy też kupienia budynku, który nie do końca spełnia nasze wymagania, może się okazać, że potrzebujemy dodatkowego miejsca. Takie można wygospodarować, decydując się na rozbudowę nieruchomości. Obecnie tzw. dobudówka do domu w wielu przypadkach nie wymaga pozwolenia, a jedynie zgłoszenia. Dowiedz się więcej na ten temat!
Spis treści
Co rozumiemy pod pojęciem dobudówki do domu?
Gdy dotychczasowa przestrzeń w domu jednorodzinnym okazuje się niewystarczająca, można zdecydować się na jego powiększenie. Dobudówka do domu to po prostu jego rozbudowa w postaci stworzenia dodatkowej powierzchni użytkowej. Może ona dotyczyć poszerzenie budynku, określanego jako jego rozbudowa w poziomie. Natomiast w przypadku prac w pionie, np. dobudowy piętra lub adaptacji poddasza z jednoczesnym podniesieniem ścianki kolankowej, mowa o nadbudówce.
W praktyce rozbudowa domu najczęściej jest wykonana w poziomie. Zwykle obejmuje stworzenie dodatkowego pokoju, ogrodu zimowego, oranżerii, ganku itp. Może dotyczyć zarówno domu murowanego, jak i wykonanego z każdego innego materiału. Niekiedy jednak decydujemy się na większą inwestycję, dobudowując do starego domu kilka pomieszczeń. Zawsze natomiast pod pojęciem dobudówki rozumie się wszelkie konstrukcje, które są z domem połączone w poziomie lub w pionie, a nie wolnostojące.
Dobudówka do domu bez pozwolenia, ale na zgłoszenie – zakres rozbudowy
W przypadku remontów w domach jednorodzinnych nie jest potrzebne pozwolenie ani nawet zgłoszenie. Jednak zgodnie z prawem dobudówka do domu to nie remont ani budowa. Na szczęście obecnie przepisy są mniej restrykcyjne i dają właścicielom nieruchomości więcej swobody.
Zgodnie z art. 29. [Budowy i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę] Prawa Budowlanego nie jest potrzebne pozwolenie na budowę w przypadku budowy przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych), których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2. Jednak łączna liczba dobudowywanych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Decydując się na niewielką dobudówkę, zwykle wystarczy więc jedynie zgłoszenie i dopełnienie niewielu formalności.
Warto też zaznaczyć, że warunkiem skorzystania z opcji zgłoszenia jest m.in. zachowanie odpowiedniej odległości od granicy działki. W przypadku ścian bez okien i drzwi jest to najczęściej minimum 3 metry, a z nimi 4 m. Dobudówka do domu nie może też oddziaływać na obiekty poza granicą działk, np. ograniczać światła dziennego sąsiadom czy zanieczyszczać powietrze.
Ponadto jeśli przebudowa nie ingeruje w przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to nie wymaga nawet zgłoszenia. Wspomnianymi przegrodami są m.in. ściany, stolarka okienna, drzwi, dach czy podłoga na gruncie. Natomiast elementy konstrukcyjne to np. filary, fundamenty, belki czy więźba.
Kiedy dobudowa wymaga pozwolenia budowlanego?
To, że w niektórych sytuacjach dobudówka do domu nie wymaga pozwolenia, nie oznacza, że nie możesz się o nie ubiegać. Niekiedy inwestycję chcemy sfinansować z kredytu uzyskanego w banku. Aby go otrzymać, trzeba spełnić określone kryteria. Często banki wymagają pozwolenia, projektu budowlanego i szczegółowego kosztorysu, które dołącza się do wniosku o kredyt. Decyzja o tym, czy zgłaszasz dobudówkę czy może wolisz mieć pozwolenie na budowę, w dużej mierze zależy od Ciebie.
Pamiętaj jednak, że nie dotyczy to sytuacji, gdy zakres prac wykracza poza przypadki dopuszczające tylko zgłoszenie. Powiększenie istniejącego budynku będzie wymagało pozwolenia przede wszystkim, jeśli rozbudowa będzie w jakikolwiek sposób ingerować w sąsiednie działki. Muszą być również zachowane odpowiednie odległości od granicy – jeśli nie jest to możliwe, to również trzeba ubiegać się o pozwolenie. Podobnie będzie wówczas, gdy działka zlokalizowana jest na terenach objętych ochroną przyrody lub budynek zaliczany jest do zabytkowych.
Gdzie zgłosić dobudówkę i jakie formalności trzeba załatwić?
Planując dobudówkę do domu, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla danego terenu istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Na jego podstawie sprawdza się, czy określona dobudówka może w ogóle powstać. W innych przypadkach potrzebne może okazać się uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Kolejno można dokonać zgłoszenia, koniecznie przed rozpoczęciem inwestycji. W tym celu trzeba się udać do urzędu starostwa albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Wniosek można złożyć również w formie elektronicznej, na stronie e-Budownictwo, potwierdzając go podpisem z profilu zaufanego. Do wniosku konieczne może być dołączenie różnych dokumentów, w zależności od zakresu prac. Mogą być to m.in.:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- opis zakresu i rodzaju prac (co chcesz dobudować);
- szkice i rysunki przedstawiające planowane prace – można zrobić je samodzielnie, jeśli dobudowywana jest niewielka część domu (do 35 m2), np. ganek, taras czy oranżeria;
- miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych;
- datę rozpoczęcia prac;
- niekiedy projekt architektoniczny.
Kiedy można rozpocząć dobudowę domu po zgłoszeniu?
Urząd może się z Tobą skontaktować w terminie 21 dni od złożenia wniosku. Najczęściej dotyczy to sytuacji, w których dokumentacja jest niekompletna. Wówczas zostaniesz poproszony o uzupełnienie brakujących dokumentów. Możesz też otrzymać decyzję odmowną, np. jeśli planowana inwestycja zagraża bezpieczeństwu lub wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.
Jeśli natomiast w ciągu 21 dni nie otrzymasz decyzji odmownej lub prośby o uzupełnienie braków w zgłoszeniu, to można przyjąć tzw. milczącą zgodę. Oznacza ona, że po upływie 21 dni możesz rozpocząć prace nad dobudówką do domu. Pamiętaj jednak, że decyzja odmowna liczy się od momentu jej nadania, a nie dostarczenia. Najbezpieczniej więc po upływie trzech tygodni zadzwonić do urzędu i zapytać, czy zgłoszenie zostało pozytywnie zweryfikowane.
Zgłoszenie do urzędu chęci stworzenia dobudówki do domu nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi kosztami – usługa jest darmowa. Zapłacić należy jedynie za ewentualne pełnomocnictwo, jeśli takiego udzielasz. Jest to koszt 17 zł. Koszt formalności może wzrosnąć, jeśli konieczne będzie wykonanie profesjonalnego projektu.
Paweł Kuczyński
Starszy Ekspert Finansowy
