Co to jest wskaźnik LTV i jak go obliczyć?
Banki podczas ustalania kryteriów kredytowania biorą pod uwagę wiele czynników i korzystają z rozmaitych systemów. Jednym z kluczowych wskaźników, służących m.in. do oceny ryzyka kredytu, jest LTV. Jego wartość ma istotne znaczenie dla instytucji finansowych, ale też Kredytobiorców, bo to m.in. od niego uzależnione są warunki pożyczki, a nawet to, czy w ogóle można ją otrzymać. Przybliżamy najważniejsze informacje dotyczące LTV!
Spis treści
Wskaźnik LTV (Loan to Value) – czym jest?
LTV to skrót od angielskich słów Loan to Value, tłumaczonych jako pożyczka do wartości. Definicja tego wskaźnika została ustalona przez Komisję Nadzoru Finansowego i umieszczona w tzw. Rekomendacji S. Rekomendacja ta jest zbiorem zasad sporządzonym w formie dokumentu, w którym uwzględniono zalecania dotyczące dobrych praktyk zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Tym samym LTV ma znaczenie głównie przy pożyczkach i kredytach hipotecznych, czyli takich, których ważnym zabezpieczeniem jest wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej (KW).
Zgodnie z Rekomendacją S, LTV jest „wskaźnikiem wyrażającym stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”. Wyjaśniając, na podstawie LTV wyznacza się, jaki procent wartości nieruchomości może być pokryty przez środki bankowe z kredytu, tak aby udzielenie pożyczki było dla banku bezpieczne, a dla kredytobiorcy możliwe.
Na jakiej podstawie ustalany jest poziom wskaźnika LTV?
Maksymalny poziom wskaźnika LTV jest ustalany przez instytucje finansowe. Te jednak muszą kierować się zaleceniami zgodnymi z Rekomendacją S. Podczas analizy uwzględnia się więc czynniki, które wskazują na prawdopodobny stopień odzyskania pożyczonych środków z konkretnego rodzaju zabezpieczenia, czyli wartości nieruchomości. Uwzględnia się więc przede wszystkim:
- ocenę wartości zabezpieczenia, jak również jego jakość;
- przewidywane scenariusze zbycia zabezpieczenia;
- możliwą efektywność procesu dochodzenia swoich roszczeń przez bank;
- zmienność cen rynkowych;
- okres kredytowania (im jest dłuższy, tym mniej pewny);
- rodzaj oprocentowania (zmienne, stałe);
- wartość dodatkowych form zabezpieczenia przy kredycie, np. ubezpieczeń na życie itp.
Dlaczego banki stosują wskaźnik LTV i jakie ma on znaczenie dla kredytobiorcy?
Banki chętnie udzielają kredytów, bo na nich zarabiają. Niemniej jednak muszą się liczyć z ryzykiem. Jeśli prawdopodobieństwo odzyskania swoich należności w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z obowiązku spłaty jest niskie, to bank najpewniej nie zdecyduje się na udzielenie pożyczki. W przypadku kredytu hipotecznego ważnym zabezpieczeniem jest hipoteka. Dzięki niej bank w razie potrzeby może odzyskać swoje należności na drodze windykacji sądowej i licytacji komorniczej.
Jednak aby odzyskać należną, często wysoką sumę, nieruchomość obciążona hipoteką musi mieć odpowiednią wartość i popyt. Ponadto wartość nieruchomości zwykle ulega zmianie na przestrzeni lat. Szczegółowa ocena ryzyka związanego z udzieleniem kredytu leży więc w interesach banków. Chcą one mieć możliwie największą pewność, że w razie niewypłacalności kredytobiorcy hipoteka pozwoli na uregulowanie długu.
Jakie znaczenie ma natomiast ten wskaźnik dla osoby starającej się o kredyt hipoteczny? Ocena ryzyka kredytowego z udziałem LTV wpływa na:
- decyzję banku o przyznaniu kredytu;
- wysokość koniecznego do zgromadzenia wkładu własnego;
- warunki kredytowania, w tym koszty.
Wysokość wskaźnika LTV a wkład własny
Jeszcze nie tak dawno (przed 2014 r.) ze środków bankowych można było pokryć pełną wartość inwestycji w nieruchomość (100% LTV). Obecnie zgodnie z Rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego wartość wskaźnika LTV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać 80 proc. wartości nieruchomości. Dopuszcza się jednak wyższą jego wartość w przypadku uzasadnionych sytuacji. Maksymalne LTV na poziomie 90 proc. może mieć zastosowanie, gdy kredytobiorca zmniejszy ryzyko banku poprzez nabycie dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu w formie polisy. Taki krok dodatkowo zabezpiecza wierzyciela przed potencjalną niewypłacalnością kredytobiorcy, a dla samego klienta wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Uzupełnieniem zabezpieczenia kredytu może być też czasami w niektórych bankach np. blokada środków na koncie, zastaw papierów wartościowych czy przeniesienie środków z rachunku emerytalnego.
Jak wskaźnik LTV wpływa na koszt kredytu?
Warunki kredytowania w dużej mierze zależą od indywidualnej polityki banku. Wyższe LTV zwykle oznacza, że kredytobiorca musi ponieść koszty związane z dodatkowymi zabezpieczeniami spłaty kredytu (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Dodatkowo bank bardzo często zwiększa również swoją marżę, co wpływa na wzrost oprocentowania i całkowitego kosztu kredytu. W tym przypadku założenia są proste – bank w celu rekompensaty wyższego zagrożenia może wprawdzie zdecydować się na udzielenie kredytu, ale może też oczekiwać wyższej zapłaty. Wnosząc m.in. niski wkład własny, kredytobiorca musi więc liczyć się z mniej atrakcyjnymi warunkami kredytowania.
Jak samodzielnie obliczyć wskaźnik LTV kredytu?
Zaciągnięcie długoterminowego zobowiązania to poważny krok, który warto dokładnie rozważyć. Przed podjęciem tej decyzji trzeba uwzględnić swoje obecne i prawdopodobne w przyszłości możliwości spłaty rat. Z perspektywy kredytobiorcy znajomość wskaźnika LTV pomaga głównie w ustaleniu, jaką kwotę wkładu własnego warto zgromadzić przed złożeniem wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego.
Stosunek kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomości) można łatwo obliczyć. Zwykle wystarczy podzielić wysokość planowanego kredytu hipotecznego przez wartość nieruchomości i otrzymany wynik pomnożyć przez 100. Oto przykład:
- wartość kredytu (pożyczonego kapitału) – 400 000;
- wartość nieruchomości – 500 000;
- obliczenie wskaźnika LTV – 400 000/500 000 x 100 = 80,00%
Dokonując samodzielnych obliczeń LTV, trzeba jednak pamiętać, że bank raczej nie bierze pod uwagę wartości nieruchomości wskazanej przez sprzedawcę. Najczęściej powoływany jest rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje aktualnej wyceny wartości nieruchomości. Jeśli natomiast jest to budowa, wycena będzie uwzględniała docelową wartość nieruchomości po zakończeniu budowy, na którą to duży wpływ w kontekście wskaźnika LTV będzie miał również kosztorys przygotowany przez kredytobiorcę
Ponadto, gdy zaczniesz ubiegać się o kredyt, instytucja finansowa sprawdzi szczegółowo wiele innych aspektów. Sama wartość przyszłego zabezpieczenia, które będzie można obciążyć hipoteką, nie jest wystarczająca. Musisz mieć też odpowiednio wysokie dochody oraz nienaganną historię kredytową (brak obecnych i niedawnych zadłużeń).
Podsumowując – wyższy poziom wskaźnika LTV oznacza, że wnosisz mniejszy wkład własny. Niski LTV wymaga większych nakładów, ale jednocześnie zwykle zwiększa szanse na atrakcyjne warunki kredytowania. Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, chcesz poznać swoje szanse i prawdopodobne wymogi stawiane przez bank – możesz skorzystać z pomocy profesjonalnego Eksperta Finansowego. Poznanie orientacyjnej wysokości kredytu, jaki jest w Twoim zasięgu, ułatwi Ci z pewnością poszukiwanie wymarzonej nieruchomości. Co więcej, ekspert przygotuje dla Ciebie zestawienie ofert kredytowych oraz przeprowadzi przez cały proces ubiegania się o finansowanie z banku.
Paweł Kuczyński
Starszy Ekspert Finansowy NOTUS
