Co to jest hipoteka i jak działa?
Hipoteka kojarzy się głównie z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu kupna lub budowy nieruchomości czy też zastawu zwiększającego szansę uzyskania pożyczki. W rzeczywistości jednak ta forma zabezpieczenia ma też inne zastosowania i funkcjonuje pod wieloma rodzajami. Przybliżamy najważniejsze informacje dotyczące tego, czym jest hipoteka, jak działa, kto ją ustanawia i kiedy wygasa. W rzeczywistości jednak ta forma zabezpieczenia ma też inne zastosowania.
Spis treści
Hipoteka – co to jest i jakie są jej najważniejsze założenia?
Hipoteka nie jest tym samym, co kredyt hipoteczny, chociaż pożyczka przeznaczona na kupno lub budowę nieruchomości faktycznie bywa potocznie nazywana hipoteką. Sama hipoteka, zgodnie z definicją i zapiskami w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku, to ograniczone prawo rzeczowe, w naszym kraju ustanawiane na rzecz nieruchomości i statków morskich z rejestru okrętowego. Służy ona wierzytelności, czyli jest prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości.
W sytuacji, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązań, hipoteka pozwala więc bankowi na przeprowadzenie procesu windykacyjnego, wystawienie nieruchomości na licytację przez komornika i jej sprzedaż. Dzięki temu bank odzyskuje całość lub część należności.
Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Nie jest ona przypisana do dłużnika, a do danej nieruchomości. Jest to ważne, powszechnie funkcjonujące narzędzie, które dla wielu osób stanowi ułatwienie pozwalające na spełnienie marzeń o posiadaniu własnego mieszkania czy domu.
Czym jest hipoteka dla banku i osoby zaciągającej kredyt hipoteczny?
Pojęcie hipoteki najczęściej stosowane jest w przypadku kredytów hipotecznych, czyli zaciąganych na konkretny cel – kupno lub budowę nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu, działki). Wówczas ustanowiona hipoteka stanowi dla banku udzielającego kredytu dodatkowe zabezpieczenie. Jest ono niezbędne, ponieważ kredyty takie zwykle zaciągane są na wysokie kwoty i na wiele lat. Z tego względu w czasie ich spłaty sytuacja finansowa kredytobiorcy może ulec zmianie. W przypadku niewypłacalności dłużnika bank może więc odzyskać swoją należność po przejęciu i sprzedaży nieruchomości, do której przypisana jest hipoteka.
Z punktu widzenia osoby otrzymującej kredyt hipoteka wiąże się więc z ryzykiem utraty nieruchomości, jeśli nie będzie on w stanie spłacać zobowiązania. Jednak w rzeczywistości dzięki niej można też uzyskać korzystne warunki umowy kredytowej. Hipoteka może być przypisana także do nieruchomości już będącej w posiadaniu osoby ubiegającej się o pożyczkę na dowolny cel – wówczas mowa o pożyczce hipotecznej i tzw. zastawie mieszkania, domu, lokalu czy działki, co również zwiększa szanse na finansowanie z banku.
Podstawowe rodzaje i zasady działania hipoteki
Hipoteka ma zabezpieczać interesy obu stron – wierzyciela i dłużnika. Są jednak wyjątki, bo nie zawsze ustanawia się ją w porozumieniu z właścicielem nieruchomości, który nie spłaca zobowiązań. Istnieją różne rodzaje hipoteki – umowna, przymusowa, odwrócona, łączna i kaucyjna. Poniżej przedstawiamy szczegóły.
Hipoteka umowna – zawierana przy kredycie hipotecznym
Jest najczęściej spotykana, ustanowiona między kredytobiorcą i jednocześnie właścicielem nieruchomości a bankiem. Wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje się na podstawie umowy hipotecznej i oświadczenia właściciela nieruchomości.
Hipoteka przymusowa – można ją ustanowić bez zgody dłużnika
W tym przypadku nie jest wymagana zgoda czy nawet wiedza właściciela nieruchomości. Ustanowić może ją wierzyciel osobisty, firma, gmina, Zakład Ubezpieczeń Społecznych czy Urząd Skarbowy. Podstawą do wpisu zwykle jest orzeczenie sądu, jak również decyzja administracyjna, postanowienie prokuratora lub tytuł wykonawczy.
Hipoteka odwrócona – opcja na pozyskanie dodatkowych środków
Odwrócona hipoteka to specyficzny sposób na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W tym przypadku zwykle instytucja finansowa wypłaca klientowi (właścicielowi nieruchomości) określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część wartości nieruchomości – 30-70% jednorazowo lub w ratach. Natomiast po śmierci właściciela nieruchomości bank najczęściej zwraca się do spadkobierców z pytaniem, czy decydują się oni na wykupienie zaciągniętego długu. W przypadku odmowy dana nieruchomość przechodzi w posiadanie wierzyciela. Tego rodzaju hipoteka na nieruchomość w większości przypadków zawierana jest między bankiem a seniorem, który poszukuje dodatkowych, zwykle sporych źródeł dochodu.
Hipoteka łączna – na kilku nieruchomościach
Hipoteka może być ustanowiona na kilku nieruchomościach jednocześnie, niekoniecznie będących w posiadaniu tego samego właściciela. Najczęściej wierzytelność na większej liczbie nieruchomości ustanowiona jest w przypadku kredytów opiewających na bardzo duże kwoty.
Hipoteka kaucyjna – już nieobowiązująca, ale warto ją znać
Od 2011 roku hipoteka kaucyjna nie jest już ustanawiana. Niemniej wpisy sprzed tej daty wciąż mogą widnieć w księgach wieczystych. Cechowała się ona m.in. tym, że nie znana była wartość wierzytelności – podawano tylko jej górną granicę. Cechowała się ona m.in. tym, że nie była znana wartość wierzytelności – podawano tylko jej górną granicę.
Jak dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości?
Hipoteka nie powstaje automatycznie. Wpisu do księgi wieczystej danej nieruchomości dokonuje jej właściciel lub wierzyciel. Ustanowienie hipoteki następuje za pośrednictwem sądu rejonowego. Należy dokonać opłaty (ustawowo 200 zł). Wpis do KW można ustanowić również w formie aktu notarialnego, co wymaga uiszczenia dodatkowych 19 zł od czynności cywilnoprawnych. Kolejno należy wypełnić wymagane formularze i dołączyć niezbędne dokumenty – w zależności od rodzaju hipoteki są to np. oświadczenia wnioskodawcy i banku udzielającego kredytu lub postanowienia sądu. W formularzu zawiera się najważniejsze informacje, takie jak np.:
- dane sądu rozpatrującego sprawę,
- numer księgi wieczystej,
- wydział ksiąg wieczystych,
- cel wniosku i treść żądania,
- dane wnioskodawcy i drugiej strony (np. banku),
- wartość hipoteki (zabezpieczenia, które w razie potrzeby może odzyskać wierzyciel).
Co może się stać, gdy kredytobiorca nie spłaca zobowiązania?
Najczęściej w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z umowy pierwszym krokiem wierzyciela są próby kontaktu z nim. Następnie wysyłane jest pismo.
Gdy brak wpłat przekracza okres kilku miesięcy, wierzyciel hipoteczny zwykle kieruje sprawę do sądu. Kolejny etap to uruchomienie procesu windykacyjnego z udziałem komornika. W ostateczności, gdy nie dochodzi do porozumienia z dłużnikiem, nieruchomość zostaje wystawiona na licytację i spieniężona. Pozyskane w ten sposób środki zostają przeznaczone na pokrycie całości lub części długu na rzecz banku. W pierwszej kolejności pokrywa się jednak koszty windykacyjne, dlatego w części przypadków przejęcie nieruchomości nie uwalnia kredytobiorcy od długu.
Nieco inaczej wygląda postępowanie w przypadku hipoteki przymusowej. W tym przypadku o jej ustanowienie i ubieganie się o wpis do księgi stara się nie właściciel nieruchomości, a wierzyciel, który w ten sposób chce wyegzekwować swoje należności (np. z tytułu kredytu gotówkowego zaciągniętego przez dłużnika). Taki wpis powstaje bez woli właściciela nieruchomości.
Jeśli nadal nie dochodzi do spłaty długu wraz z odsetkami lub do porozumienia stron, wierzyciel może złożyć wniosek do sądu z prośbą o wszczęcie windykacji. Komornik informuje o zajęciu nieruchomości i w dalszych krokach wystawia ją na licytację.
Kiedy wygasa hipoteka i kto składa wniosek o jej wykreślenie z KW?
Hipoteka wygasa dopiero po spłacie całości rat kredytu lub innych zadłużeń (w przypadku hipoteki przymusowej) wraz z odsetkami i kosztami. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości nie jest jednak automatycznie wykreślane z księgi wieczystej. W tym celu to właściciel nieruchomości musi złożyć odpowiedni wniosek i dołączyć do niego zgodę wierzyciela, potwierdzającą spłatę kredytu.
Co warto wiedzieć podczas kupna i sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości – jej właściciel przez cały czas ma do niej prawo, czyli może wynająć lub sprzedać posiadłość bez zgody wierzyciela. Zmiana właściciela nie wpływa jednak na hipotekę – nie jest ona w żaden sposób anulowana, a sprzedaż mieszkania czy domu nie zmienia faktu, że na nieruchomości widnieje obciążenie. Gdyby nie zostały dopełnione formalności, a wcześniejszy właściciel nie spłaciłby zadłużenia, osoba kupująca obciążoną nieruchomość musi liczyć się z ryzykiem, że w pewnym momencie może zostać poddana windykacji.
Najczęściej więc w przypadku sprzedaży i zakupu nieruchomości z hipoteką w pierwszej kolejności doprowadza się do spłaty wierzytelności hipotecznej i wygaśnięcia hipoteki. W takiej sytuacji dłużnik zwykle nie posiada środków na spłatę, tak więc to kupujący pokrywa dług, a bank zwalnia hipotekę (umożliwia jej usunięcie). Osoba sprzedająca nieruchomość otrzymuje różnicę między wartością nieruchomości a spłaconym zadłużeniem (w zależności od ustaleń). Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką można sfinansować również z kredytu hipotecznego – jeśli nowy właściciel posiada odpowiednią zdolność kredytową i uzyskał taki kredyt, nie ma przeszkód, aby w ten sposób nabył dom czy mieszkanie z hipoteką.
Z punktu widzenia osób sprzedających obciążoną nieruchomość ważna jest informacja, że istnieje możliwość, która jednocześnie pozwala na spłacenie długów i poprawę sytuacji finansowej. Dłużnik, który posiada nieruchomość i chce ją sprzedać, zobowiązany jest do poinformowania potencjalnych nabywców o wpisie. Osoby kupujące powinny sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona. Zatajenie takich informacji może prowadzić do poważnych problemów. W przypadku prawidłowego dopełnienia wszystkich formalności, bez obaw można kupić mieszkanie z hipoteką.
W przypadku sfinalizowania spłaty kredytu potrzebny będzie dokument, który potwierdzi możliwość wykreślenia hipoteki po zakupie nieruchomości. Istnieje też opcja przejęcia długu poprzedniego właściciela nieruchomości. Jak widać, zawiłości w tej kwestii jest sporo. W rzeczywistości jednak, dbając o szczegóły wymaganych formalności, transakcje dotyczące nieruchomości z hipoteką mogą przebiegać szybko i pomyślnie. Warto w takiej sytuacji zdecydować się na konsultację z Ekspertem Finansowym. Doświadczony specjalista przeprowadzi Cię przez cały proces i dopilnuje wszelkich kwestii formalnych.
Agnieszka Gackowska
Ekspert Finansowy NOTUS
