Wynajmować czy kupować?
Wbrew pozorom tytułowe pytanie jest bardzo proste i nie stwarza większej trudności. Zacznijmy jednak od innego pytania, które musimy zadać samym sobie: jaki majątek posiadaliśmy 15 lat temu, a jaki posiadamy dzisiaj? O ile wzrosła jego wartość?
Tylko skąd te 15 lat? A stąd, że my Polacy statystycznie w takim właśnie czasie spłacamy kredyt hipoteczny. Mimo, że większość kredytów udzielana jest na okres 25 lat lub dłużej, statystycznie „pozbywamy się” ich znacząco szybciej. Jeśli weźmiemy jako case study standardowy przykład pary około 30-latków, którzy kupują mieszkanie wspomagając się finansowaniem banku, to najpewniej przed ukończeniem 50-ego roku życia spłatę kredytu będą już mieli za sobą. Zaś wartość nieruchomości jako dóbr rzadkich (czyli dóbr o ograniczonej dostępności) rośnie w perspektywie długoterminowej, co potwierdzają dane statystyczne zarówno z Polski jak i wielu innych krajów świata. W Polsce w ostatnich 3 latach wzrost ten ma wręcz charakter wykładniczy (nawet o 30% wyższa wartość nieruchomości kupowanej w 2019 r. w stosunku do ceny transakcyjnej). Zakup mieszkania lub domu można więc potraktować jako inwestycję. Jeżeli lokaty – pomimo wysokich stóp procentowych – wciąż oscylują w granicach 3% przy rekordowo wysokiej inflacji, pozostają zasadniczo 3 metody powielania kapitału – kupowanie nieruchomości, inwestycje na giełdzie i operacje na kryptowalutach. Która z nich w chwili obecnej jest obarczona najmniejszym ryzykiem – to pytanie retoryczne.
Myśląc o mieszkaniu inwestycyjnie, porównajmy je do samochodu w firmie – powinno wygenerować zysk. Auta wymieniamy co kilka lat na nowe. Unikamy kosztów związanych z naprawą, wprowadzamy koszty uzyskania przychodu do firmy, jak również chcemy poprawić swój standard funkcjonowania. Kupując mieszkanie dzisiaj i chcąc je zmienić na większe za kilka lat nie tracimy pieniędzy, lecz z każdym miesiącem de facto zyskujemy wkład własny, który spłacamy w ratach obecnego kredytu hipotecznego. Odkładanie tych kilkuset złotych miesięcznie w czasach drożyzny dla znacznej części społeczeństwa nie jest możliwe. Jest to więc pewnego rodzaju dźwignia finansowa, której długie ramię może ułatwić kupienie tego wymarzonego domku na wsi z widokiem na jezioro.
A gdyby potraktować własną nieruchomość jako polisę ubezpieczeniową? Mając około 30 lat większość z Nas uważa się za niezniszczalnych i gotowych do podboju świata. „Ubezpieczenie na życie nie jest przecież potrzebne, bo i tak się z niego nie skorzysta”. W wieku 40 lat polisa jest znacznie droższa, ale wspomniana perspektywa ulega już dużej zmianie – kilkoro znajomych lub członków rodziny opuściło ten świat, a Nam dokucza kolano przy zmianie pogody, ból w kręgosłupie po kilku godzinach jazdy, wczesne nadciśnienie czy cukrzyca. Co jeśli z dnia na dzień otrzymamy brutalną diagnozę – ma Pan/Pani rok na uporządkowanie spraw lub możemy spróbować podjąć leczenie, która będzie kosztowało kilkaset tysięcy złotych? Co robimy? Żyć można przecież w mniejszym mieszkaniu, ale żyć!
Z kolei wynajem ma jedną podstawową wadę – wynajmując mieszkanie w znacznej mierze pozostajemy zależni od właściciela tej nieruchomości. Wzrost raty kredytu udzielonego właścicielowi na zakup wynajmowanego mieszkania bardzo szybko odbije się również na najemcy w wysokości kosztu samego najmu. Efekt – najemca płaci w próżnię, a inflacyjny ból dotyka go bardziej, bo wynajmujący wciąż chce na swojej inwestycji zarobić proporcjonalnie do ponoszonych kosztów.
Podsumowując nie można oprzeć się odczuciu, że wynajem nie ma sensu, jeżeli nie jest koniecznością. Kosztuje więcej, nie daje pełnej swobody korzystania z nieswojego miejsca, powoduje zależność od osób trzecich, a nie przynosi zysku. Trudnością może być jedynie dostępność finansowania w obliczu regularnych podwyżek stóp procentowych. W tej sytuacji warto zaufać ekspertom z wieloletnim doświadczeniem.
Paweł Schmidt
Ekspert finansowy
pawelschmidt.notus.pl
Opinie zawarte na Blogu stanowią wyraz prywatnych poglądów ich Autorów. Nie jest to oficjalne stanowisko NOTUS Finanse S.A.
