Księga wieczysta – co to jest i co zawiera? Jak założyć księgę wieczystą?
Każda nieruchomość – działka, dom, mieszkanie – powinna mieć rejestr informacji na swój temat. Takim zbiorem danych w wersji papierowej lub, co stosuje się obecnie, elektronicznej jest księga wieczysta. Co to takiego, co zawiera i jak ją założyć? Przybliżamy ten temat!
Spis treści
Papierowa i elektroniczna księga wieczysta – co to takiego?
Księga wieczysta (KW) jest formą zbioru najważniejszych informacji dotyczących konkretnej nieruchomości. Niegdyś był to papierowy dokument, a współcześnie zgromadzone dane zostały scyfryzowane i mamy do nich dostęp internetowy.
Zapiski dotyczące nieruchomości i jej właścicieli pozwalają na sprawdzenie m.in., kto posiada prawo własności, czy nieruchomość nie jest zadłużona, czy inne osoby nie roszczą sobie do niej praw. Wgląd do księgi jest więc ważnym krokiem zarówno przed nabyciem, jak i sprzedażą gruntu, działki, mieszkania bądź innego budynku.
Co zawiera księga wieczysta?
Każda księga wieczysta składa się z 4 działów:
- Dział I – zawiera kluczowe dane o nieruchomości, takie jak np. adres, powierzchnia, liczba kondygnacji i pomieszczeń. Widnieją tu również informacje dotyczące praw przysługujących właścicielowi, np. zasady korzystania z parkingu.
- Dział II – dotyczy informacji o właścicielu nieruchomości lub osoby mającej prawo do użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego.
- Dział III – mówi o wszystkich prawach i roszczeniach ciążących na nieruchomości, np. służebności gruntowych, praw firm przesyłowych czy ewentualnych egzekucji z nieruchomości.
- Dział IV – znajdują się w niej wpisy o obciążeniach nieruchomości, czyli hipotek z uwzględnieniem szczegółów dotyczących ich rodzaju i wysokości.
Księga wieczysta – szczegółowe zasady i regulacje prawne
Rejestr w postaci ksiąg wieczystych powinien odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Funkcjonuje on zgodnie z kilkoma kluczowymi zasadami, regulowanymi przez akt prawny ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o hipotece i księgach wieczystych. Co to za zasady?
- Jawność – każdy ma możliwość wglądu do księgi i tym samym do zapoznania się ze stanem prawnym nieruchomości.
- Domniemanie zgodności z prawem – przyjmuje się za pewne, że wpisy w księdze wieczystej są prawdziwe i wiarygodne.
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – jeśli w księdze widnieje zapis, że dana nieruchomość jest własnością jakiejś osoby, która próbuje ją sprzedać, to może ją zbyć nawet wtedy, gdyby okazało się, że w rzeczywistości nie należy do niej. Wówczas prawo do własności przysługuje nabywcy wymienionemu w księdze.
- Pierwszeństwo praw wpisanych – wpisane prawa rzeczowe mają pierwszeństwo przed niewpisanymi. Pierwszeństwo do roszczeń liczone jest w kolejności wpisów. Istnieją tu ograniczenia takie jak np. prawa służebności, użytkowania czy hipoteki.
Kiedy dokonuje się wpisów do księgi wieczystej?
Wszelkie istotne zmiany dotyczące nieruchomości należy zawrzeć w księdze wieczystej. Są to głównie:
- zmiana właściciela – sprzedaż lub kupno nieruchomości,
- ustanowienie hipoteki,
- ustanowienie prawa ograniczonego na nieruchomości,
- umowa przedwstępna przed transakcją sprzedaży,
- umowa dożywocia,
- ustanowienie służebności,
- ustanowienie hipoteki lub jej spłata.
Kto i jak może zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości?
Elektroniczne księgi wieczyste są jawne – każdy więc może sprawdzić główną treść księgi wieczystej bez ponoszenia opłat na stronie Portalu Elektronicznego Księgi Wieczystej: ekw.ms.gov.pl. Konieczna jest jednak znajomość numeru księgi wieczystej przypisanej do danej nieruchomości. Jeśli jednak konieczne jest pobranie odpisu, wypisu czy zaświadczenia, należy uiścić opłatę adekwatną do danego wniosku.
Scyfryzowane księgi wieczyste zwiększają bezpieczeństwo w zakresie obrotu nieruchomościami i ochrony praw własności, przyspieszają postępowania wieczystoksięgowe, umożliwiają pobieranie wypisów w formie dokumentów elektronicznych, ułatwiają dostęp do informacji i zapewniają ochronę przed zniszczeniem zgromadzonych danych.
Zakładanie księgi wieczystej nieruchomości – kto i jak może to zrobić?
Aby założyć księgę dla nieruchomości, należy złożyć wniosek do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca danej nieruchomości. Może zrobić to właściciel, jak również osoba z ograniczonym prawem rzeczowym, wierzyciel posiadający takie prawo, a w przypadku nieruchomości państwowych – osoba lub jednostka państwowa mająca użytkowanie wieczyste. Wniosek taki powinien zawierać:
- oznaczenie nieruchomości – jej lokalizację, obszar i sposób korzystania;
- dane wszystkich osób uprawnionych do nieruchomości;
- tytuł własności lub nabycia spółdzielczego własnościowego prawa;
- wszelkie obciążenia i ograniczenia lub oświadczenie o braku informacji na ich temat.
Co zrobić, jeśli kupowana nieruchomość nie ma księgi wieczystej?
Decydując się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym, można znaleźć mieszkania, dla których dotychczas nie założono księgi wieczystej.. Dotyczy to głównie spółdzielczych własnościowych praw do lokali znajdujących się w budynkach zarządzanych przez Spółdzielnie Mieszkaniowe. Nie stanowi to jednak przeszkody do dokonania zakupu jak również uzyskania kredytu hipotecznego. W przypadku braku księgi należy jedynie zweryfikować stan prawny nieruchomości w Spółdzielni, uzyskać stosowne oświadczenia łącznie ze zgodą na założenie księgi wieczystej. Sam wniosek o założenie księgi wieczystej złożysz już za pośrednictwem notariusza, podpisując akt notarialny i stając się właścicielem nieruchomości.
Jakub Kuflowski
Ekspert Finansowy
