Działka rolna, czyli problem z budową?
Tak zwana ustawa o ochronie ziemi dokonała spustoszenia na rynku kredytowym. Za sprawą ostatnich zmian uzyskanie kredytu na budowę domu stało się praktycznie niemożliwe. Kłopoty z ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej udzielony kredyt przełożyły się na falę decyzji odmownych i kłopoty wielu Polaków.
Obowiązująca od 30 kwietnia ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585) miała w swoim zamyśle chronić polskich rolników przed niekontrolowanym wykupem gruntów przez obcokrajowców po wygaśnięciu 12-letniego okresu ochronnego ustanowionego po wejściu Polski do Unii Europejskiej (2004). Zmieniając zasady zakupu nieruchomości rolnych jednocześnie dokonano także nowelizacji ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013r. poz.707, z późn. zm.). Kluczowe okazały się nowe zapisy ograniczające wartości hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej do aktualnej wartości nieruchomości. Nowe przepisy rodzą więc konieczność dołączenia do wniosku o wpis hipoteki aktualnego operatu szacunkowego. Jednak największym problemem okazało się ograniczenie wartości hipoteki.
Spis treści
Jak było do tej pory?
Przed nowelizacją przepisów bank udzielał kredytu na budowę domu ustalając jego przyszłą wartość w oparciu o kosztorys prac budowlanych. Ta docelowa wartość całej nieruchomości była podstawą do ustalania maksymalnej kwoty kredytu z uwzględnieniem np. wymogów Rekomendacji S KNF w zakresie wkładu własnego. Możliwe zatem były sytuacje, gdy kredyt o wartości np. 300 tysięcy złotych był zabezpieczony na działce o aktualnej wartości np. 100 tysięcy złotych. Hipoteka na zabezpieczenie tego kredytu wynosiła od 450 do 600 tys. (w zależności od procedur banku), ale nie była ograniczona wartością nieruchomości. Aktualnie wartość hipoteki nie może być wyższa niż bieżąca wartość nieruchomości, co na początkowym etapie budowy stanowi równowartość działki. Jeśli więc grunt jest warty 100 tysięcy złotych i hipoteka nie może być wyższa, to uwzględniając procedury banku, kwota udzielonego kredytu nie może przekroczyć od 50 do 65 tysięcy złotych. Tak niska wartość kredytu z pewnością nie pozwoli na wybudowanie domu. W praktyce więc nowe przepisy uniemożliwiają zaciągnięcie kredytu na budowę domu na działce rolnej z jednoczesnym zabezpieczeniem na tej nieruchomości.
Co dalej?
Jednym z rozwiązań, jakie może być zastosowane, jest zabezpieczenie się na innej nieruchomości, np. na mieszkaniu. Jest to jednak czysto teoretyczne rozwiązanie i w praktyce dostępne tylko dla niewielkiej grupy klientów. Pamiętajmy, że nawet jeśli kredytobiorcy posiadają inną nieruchomość, to często jest ona przeznaczona do sprzedaży, a ustanowienie na niej hipoteki bardzo skomplikuje całą transakcję. Bez spłaty kredytu lub przeniesienia hipoteki na inne zabezpieczenie nie będzie możliwe sprzedanie takiego mieszkania. Zatem wiele osób pozostało obecnie z „rozgrzebanymi” budowami bez szans na finansowanie. Problem dostrzegli także rządzący. W dniu 9 czerwca tego roku wiceminister rolnictwa Zbigniew Babalski zasygnalizował konieczność nowelizacji przepisów. W konsultacji ze Związkiem Banków Polskich mają zostać przygotowane nowe rozwiązania, które zmienią możliwości uzyskania kredytu i zabezpieczenia na budowanej na działce rolnej nieruchomości. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że w tym przypadku parlament będzie potrafił przyjąć przepisy naprawdę szybko i rynek kredytowy zostanie odblokowany.
