Nieruchomości

Czy ceny mieszkań spadną? Podpowiadamy, czego spodziewać się na rynku nieruchomości w 2026 roku!

Mateusz Okrutnik

Doradca ds. nieruchomości

10 min czytania

Opublikowane: 9 lipca 2026

Zgodnie z prognozami ekspertów w 2026 roku możesz się spodziewać stabilizacji na rynku nieruchomości. W niektórych, głównie dużych, miejscowościach realne są niewielkie podwyżki na poziomie 3-5% rok do roku. W części miast może dojść nawet do spadków. Dowiedz się, jak najprawdopodobniej będzie wyglądać sytuacja na rynku i czego można się spodziewać po cenach mieszkań. Lektura artykułu pomoże Ci ocenić, czy to dobry moment na zakup nieruchomości.

Warto teraz kupić mieszkanie czy czekać na spadki cen?

W wielu przypadkach lepszym wyborem jest zakup mieszkania niż czekanie na spadki cen, ale decyzja powinna zależeć od wielu czynników. Znaczenie ma między innymi to, czy dysponujesz odpowiednią gotówką. Jeśli do sfinansowania zakupu potrzebny Ci kredyt hipoteczny, ważne, ile posiadasz wkładu własnego – od tego zależą warunki zobowiązania. 

W ostatnich latach ceny mieszkań dynamicznie rosły. Poniższa tabela prezentuje, do jakich zmian doszło od 2018 roku. Dane pochodzą z raportu AMRON-SARFiN z I kwartału 2026 roku i są to ceny transakcyjne.

Ceny transakcyjne od 2018 roku wzrosły praktycznie dwukrotnie. W ostatnich kwartałach widać jednak spowolnienie.

Kolejna tabela porównuje ceny w I kwartale 2026 roku do ostatniego kwartału 2025 roku.

Dane mogą sugerować wyhamowanie wzrostów, jednak jeden kwartał nie pozwala jeszcze mówić o trwałej zmianie trendu.

W przypadku dużych miast trudno mówić o dużym zróżnicowaniu w zmianach cen. Inaczej to wygląda w mniejszych miejscowościach. Poniższa tabela pokazuje, jak zmieniły się ceny w wybranych miastach.

Zróżnicowanie zmian jest duże. W niektórych miastach doszło do wysokich spadków, a w innych do całkiem dużych wzrostów. Zmiany zależą od wielu czynników. Wpływają na nie m.in. demografia, atrakcyjność turystyczna, liczba osób studiujących w mieście oraz mieszkań realizowanych przez deweloperów.

Wynajem mieszkania i oczekiwanie na spadki cen czy zakup nieruchomości?

Także w tym przypadku nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Załóżmy, że chcesz zamieszkać w danym mieście na stałe i zależy Ci na posiadaniu nieruchomości. Jeśli masz gotówkę, zazwyczaj nie ma się nad czym zastanawiać. Warto kupić – żaden ekspert nie zagwarantuje spadków cen, gdyż zależą one od wielu czynników. 

Jednak rozważmy sytuację, w której musisz skorzystać z kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy następujące założenia:

• Cena mieszkania: 500 tys. zł
• Wysokość kredytu: 400 tys. zł
• Raty równe
• Oprocentowanie stałe
• Okres spłaty: 25 lat

Dane dotyczące średnich cen za mkw. publikuje portal Otodom.

Uwaga! Przykład prezentuję kalkulację uproszczoną, która nie obejmuje wszystkich czynników branych pod uwagę przez poszczególne banki. Rata 2 396,99 zł to najniższa rata wyliczona przez naszą porównywarkę kredytów hipotecznych przy wspomnianych parametrach w czerwcu 2026 roku. Wynik kalkulacji pokazuje, że aktualnie rata kredytu może być niższa niż miesięczna opłata za najem mieszkania o takiej samej powierzchni.

Ekspert NOTUS, Paweł Kuczyński zauważa, że:

W każdym przypadku wysokość raty kredytu należy ustalać indywidualnie. Kwoty wyliczane przez internetowe kalkulatory są orientacyjne i nie obejmują wszystkich czynników, które mają wpływ na wysokość miesięcznej płatności. W powyższym przykładzie wzięliśmy pod uwagę przeciętną cenę za mkw., jednak ostateczna wartość zależy od lokalizacji mieszkania, standardu, metrażu i nie tylko. 

Czy warto odkładać pieniądze na zakup mieszkania i liczyć na spadek cen? To może się opłacać – dzięki wyższemu wkładowi własnemu do kredytu i niższym cenom nieruchomości. Z drugiej strony nie da się w 100% ocenić, jak będzie wyglądać sytuacja w branży kredytowej. Zdolność zmienia się z miesiąca na miesiąc. Z kalkulacji Ekspertów NOTUS, opublikowanej w serwisie money.pl,  wynika, że wystarczy nawet krótki czas, aby zdolność rodziny 2+2 zmniejszyła się o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Kiedy spadną ceny mieszkań w dużych miastach i od czego to zależy?

Ceny mieszkań w dużych miastach już spadły, biorąc pod uwagę zmianę w I kwartale 2026 roku w stosunku do IV kwartału 2025 roku. Wyjątkiem z wymienionych był Gdańsk i mowa tutaj o cenach transakcyjnych.

W serwisach z ogłoszeniami widzisz ceny ofertowe. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupującego, gdzie wybór nieruchomości jest duży i istnieje spore pole do negocjacji cen. To nie oznacza, że właściciele mieszkań muszą je wystawiać po niższych stawkach. Mogą trzymać się wysokich cen, a w razie znalezienia zainteresowanego, zaakceptować dużą niższą.

Istnieje kilka czynników, które powodują, że w największych aglomeracjach utrzymuje się wysoki popyt i tym samym nie dochodzi do wysokich spadków cen, a nawet stawki są wyższe. Jednym z nich są migracje. Do metropolii napływają młodzi ludzie rozpoczynający studia, osoby poszukujące lepiej płatnej pracy, specjaliści z mniejszych miast, migranci zagraniczni. Powoduje to trwały wzrost zapotrzebowania na mieszkania zarówno na własność, jak i na wynajem. 

W efekcie obserwujemy sytuację, w której:

• sprzedaż mieszkań może chwilowo spowolnić,
• liczba transakcji spada,
• ceny pozostają relatywnie stabilne ze względu na utrzymujący się niedobór mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.

Istotną barierą dla spadku cen są również koszty budowy nowych inwestycji, na które się składają:

• ceny gruntów;
• koszty materiałów budowlanych;
• wynagrodzenia pracowników budowlanych;
• koszty energii i transportu;
• wymogi środowiskowe i techniczne;
• koszty finansowania inwestycji.

Jeżeli koszt wybudowania metra kwadratowego znacząco wzrasta, deweloperzy mają ograniczoną możliwość obniżania cen. Zamiast sprzedawać mieszkania poniżej opłacalności, często ograniczają nowe projekty, przesuwają rozpoczęcie budowy, redukują podaż na rynku. To z kolei zmniejsza liczbę nowych lokali dostępnych w kolejnych latach, co wspiera utrzymywanie cen lub ich wzrost. 

Jaki jest wpływ stóp procentowych na ceny nieruchomości w Polsce?

Zmiana wysokości stóp procentowych przekłada się na zdolność kredytową, która może rosnąć lub maleć. W efekcie kupującym łatwiej lub trudniej o uzyskanie oczekiwanego kredytu. 

XXX XXX, ekspert NOTUS, zwraca uwagę, że: 

Na rynku mamy do czynienia z osobami, które chcą kupić mieszkanie, mają oszczędności i stabilne dochody, ale rezygnują ze swoich planów ze względu na drogie finansowanie. Nie znikają z rynku, tylko czekają na poprawę warunków kredytowania. W Polsce czynnikiem, który ma istotny wpływ na te kwestie, są decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych. 

Mechanizm wygląda następująco:

1. RPP obniża stopę referencyjną NBP.
2. Spadają stawki rynku międzybankowego oraz oprocentowanie nowych kredytów.
3. Maleje miesięczna rata dla tej samej kwoty zobowiązania.
4. Bank może pożyczyć klientowi większą kwotę przy identycznych dochodach.
5. Na rynek wracają osoby, które wcześniej nie miały wystarczającej zdolności kredytowej.

Ostatnie miesiące sprzyjają ubieganiu się o kredyt. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że średnia marża kredytu mieszkaniowego w I kwartale 2026 roku wyniosła 1,78% i była niższa niż w 2025 roku.

Średnie oprocentowanie stałe wynosiło 6,05%, ale wzrosło w marcu 2026 roku. Zmienne było natomiast równe 5,63% i w tym przypadku w marcu odnotowano spadek. 

Zmiana oprocentowania istotnie wpływa na wysokość raty. Jeśli chcesz sprawdzić, jak duża będzie to zmiana, wykorzystaj nasz kalkulator raty kredytowej.

Przyjmijmy następujące założenia:

• Kwota kredytu: 250 tys. zł
• Okres kredytowania: 30 lat
• Rodzaj raty: stała

Zobacz, ile wynosi rata w zależności od oprocentowania:

• 6% – 1 498,88 zł
• 7% – 1 663,26 zł
• 8% – 1 834,41 zł

Biorąc pod uwagę długi okres kredytowania, każdy wzrost oprocentowania przynosi podwyżkę kosztów całkowitych. To może się przełożyć na mniejszy popyt, ale czy na większą podaż? Niekoniecznie, bo deweloperzy mogą w takiej sytuacji wstrzymać nowe inwestycje i wprowadzenie mieszkań na rynek. Zatem podwyżka stóp procentowych nie musi się przełożyć na spadek cen mieszkań, gdyż znaczenie ma wiele czynników. 

Czy ceny mieszkań spadną w 2026 roku pod wpływem nowych dyrektyw unijnych?

Dyrektywa budynkowa UE prawdopodobnie nie doprowadzi do powszechnego spadku cen mieszkań w 2026 r. Czym jest? Chodzi o znowelizowaną dyrektywę dotyczącą charakterystyki energetycznej budynków (EPBD), której celem jest stopniowa poprawa efektywności zasobów mieszkaniowych w państwach UE.

Państwa członkowskie mają wdrażać przepisy prowadzące do ograniczenia zużycia energii i emisji w budynkach. W rezultacie starsze, energochłonne obiekty mogą tracić na wartości, a nowe i energooszczędne lokale utrzymywać wysokie ceny lub drożeć z powodu wyższych kosztów budowy.

Jakie są aktualne prognozy cen mieszkań na rynku wtórnym wobec zmian demograficznych?

Zmiany demograficzne w Polsce mogą doprowadzić do rosnącej podaży mieszkań z rynku wtórnego i dużych spadków cen wybranych lokali, szczególnie położonych w mało atrakcyjnej lokalizacji i wymagających generalnego remontu.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wynika, że na koniec I kw. 2026 r. Polska liczyła 37,281 mln mieszkańców, co oznacza spadek o 155 tys. osób rok do roku. 

Prognozy na najbliższe lata nie są optymistyczne – liczebność Polski będzie maleć, co oznacza, że rosnąć może liczba lokali, które stoją puste. Wprawdzie zwiększa się liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, jednak nawet to może nie wystarczyć do znalezienia nabywców na wszystkie nieruchomości. Od lat 80. takich gospodarstw przybyło około 0,5 miliona i liczba ta nadal się zwiększa.

Najbardziej zagrożone spadkami cen są lokale:

• w małych i kurczących się miejscowościach,
• w regionach z odpływem młodych mieszkańców,
• w budynkach wymagających dużych nakładów remontowych,
• w obiektach o słabej efektywności energetycznej,
• w blokach z wielkiej płyty na mniej atrakcyjnych osiedlach,
• w miejscach z ograniczonym dostępem do pracy i usług.

Ponadto zmienią się oczekiwania wobec mieszkań. Z raportu „Living 2040” wynika, że do 2040 r. niemal 30 proc. populacji będą stanowić osoby 65+. Ich oczekiwania w stosunku do lokali są inne niż młodych. Potrzebują głównie małych mieszkań położonych na parterze albo w budynkach z windą. Ważne są dla nich udogodnienia dla osób starszych i z niepełnosprawnościami. Istnieje ryzyko mniejszego zainteresowania dużymi lokalami, szczególnie w starych obiektach bez widny. 

Czy mieszkania będą tanieć przy rosnących wynagrodzeniach?

Wzrost wysokości wynagrodzeń jest jednym z czynników, które mają wpływ na ceny mieszkań, ale nie przesądza o kierunku zmian. Może dojść zarówno do podwyżek, jak i spadków. Jeśli ceny utrzymują się na tym samym poziomie lub są obniżane, rośnie siła nabywcza.

Wyższe wynagrodzenia przekładają się również na zdolność kredytową, która może być wyższa, ale nie musi. Należy uwzględnić inne czynniki, które mają na nią wpływ. Jeśli jednak pensje regularnie rosną o np. 10% rocznie, a mieszkania drożeją o 2%, to zwiększa się zdolność zakupu mieszkania.

Jak sytuacja zmienia się w czasie? Poniższa tabela prezentuje, ile mkw. nowego mieszkania można było kupić w wybranych miastach w poszczególnych kwartałach.

Dane pochodzą z analizy przeprowadzonej przez serwis rynekpierwotny.pl. Trudno dopatrzeć się tutaj trendu. W jednych miastach można było kupić mniejszy metraż, a w innych większy. Nie doszło do bardzo dużych zmian. 

Kupować czy czekać? Zakup mieszkania w 2026 roku

Przeanalizuj swoją indywidualną sytuację i na tej podstawie podejmij decyzję. Warto kupować teraz ze względu na:

• duży wybór mieszkań i przestrzeń do negocjacji – wydłuża się okres oczekiwania na znalezienie klienta, a to daje podstawę do wynegocjowania niższej ceny;
• serię obniżek stóp procentowych – aktualnie kredyty są tańsze niż w poprzednich latach, a bardziej spodziewane są teraz podwyżki niż spadki;
• czekając, możesz ponosić koszty najmu.

Warto poczekać, jeśli:

• spodziewasz się dużej zmiany sytuacji finansowej, np. awansu na dużo lepiej płatne stanowisko;
• nie masz wkładu własnego – możesz zaciągnąć kredyt nawet bez wkładu, ale im będzie on wyższy, tym większą szansę masz na lepsze warunki.

Rok 2026 będzie prawdopodobnie czasem stabilizacji na rynku mieszkań. Większe spadki są prawdopodobne w niektórych małych i średniej wielkości miastach. Jednak czynników, które mają na to wpływ, jest wiele i nie da się przewidzieć z całą pewnością, w jakim kierunku pójdą zmiany. 

Źródła:

1. Raport AMRON-SARfin Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 1 / 2026
2. Dane Otodom: aktualne ceny ofertowe mieszkań i domów i ceny najmu w 40 największych miastach
3. Sytuacja społeczno-gospodarcza kraju
4. LIVING 2040 PRZYSZŁOŚĆ MIESZKALNICTWA W POLSCE
5. Ceny mieszkań rosną wolniej, mimo to ich dostępność wciąż pozostaje niska [Analiza RynekPierwotny.pl]
6. Zdolność kredytowa singla, pary i rodziny – kto zyskuje, a kto traci w 2026?