Koszty odrolnienia działki. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?
Jednym z dużych kosztów związanych z budową domu jest przeważnie zakup działki. Można ograniczyć ten wydatek, budując dom na działce rolnej. Czy jednak zawsze jest to możliwe? Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną i czy zawsze można to zrobić?
Spis treści
Czym jest działka rolna i co oznacza jej odrolnienie?
Czym właściwie jest działka rolna? To grunt przeznaczony do uprawy roślin lub hodowli zwierząt. Działki rolne mogą znajdować się zarówno w małych miejscowościach, jak i na obrzeżach dużych miast.
Proces odrolnienia działki musi być przeprowadzony, gdy planujesz budowę domu na gruncie rolnym. Bez zmiany przeznaczenia nie możesz zrealizować takiej inwestycji.
Jak sprawdzić, czy grunt, który Cię interesuje, to działka rolna? Sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Symbolem R są w nim oznaczone tereny rolnicze. Używa się również oznaczeń RM i RU. Pierwszy wskazuje na tereny zabudowy zagrodowej, a drugi – tereny obsługi produkcji rolniczej. Warto wiedzieć, że na takiej działce nie musi być aktualnie nic uprawiane. Zatem bez wglądu w odpowiednie dokumenty nie zawsze jesteś w stanie ocenić, jakie jest przeznaczenie danego gruntu.
Zgodnie z przepisami na działce rolnej mogą powstawać zagrody i zabudowania, które dotyczą produkcji rolnej. Jeśli chcesz wybudować tam nieruchomość do zamieszkania lub inny budynek, należy złożyć wniosek o odrolnienie działki.
Odrolnienie działki – na czym polega przekształcenie działki na budowlaną?
Celem odrolnienia jest formalne uznanie, że na danym gruncie można wznieść obiekt mieszkalny. W praktyce dochodzi do zmiany przeznaczenia terenu, co przekłada się na modyfikacje MPZP czy też wydania decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym działka wyłączona jest z produkcji rolnej.
Cały proces zmiany przeznaczenia gruntu bywa skomplikowany i na ogół trwa dość długo. Nie w każdym przypadku możliwe będzie wyłącznie gruntu z produkcji rolnej. Istnieją zapisy, które stawiają ograniczenia.
Kiedy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nie jest możliwe?
W wielu przypadkach odrolnienie gruntu nie będzie możliwe. Dotyczy to w szczególności wyższych klas ziemi, mianowicie I-III. Jeśli działka z taką ziemią ma powyżej 0,5 ha, do odrolnienia konieczna jest zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa. To oznacza, że procedura się wydłuży. Poza tym w przypadku takich gruntów pierwszeństwo zakupu ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. W praktyce odrolnienie działki może więc być niemożliwe. Tak samo będzie, jeśli:
- działka znajduje się na obszarze nieobjętym MPZP i nie można dla niej uzyskać decyzji o warunkach zabudowy;
- teren jest objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną.
Warunki, które musi spełnić działka, aby możliwe było odrolnienie, są następujące:
- graniczy z inną działką budowlaną;
- możliwe jest jej uzbrojenie;
- ma dostęp do drogi publicznej.
Największe szanse na odrolnienie istnieje w przypadku nieużytków rolnych lub działek o niskiej klasie gruntu (klas IV-VI).
Dlaczego inwestorzy decydują się na odrolnienie działek?
Często grunty rolne znajdują się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, a nie jest na nich prowadzona żadna działalność rolna. Dlatego też interesują one deweloperów, ale również inwestorów indywidualnych. Do tego dochodzi kwestia kosztów zakupu. Oto przykładowe ceny sprzedaży/zakupu za hektar (10 tys. mkw) użytków rolnych w IV kwartale 2023 roku w poszczególnych województwach:
- dolnośląskie – 49 337 zł;
- kujawsko-pomorskie – 71 401 zł;
- mazowieckie – 63 288 zł;
- opolskie – 64 524 zł;
- łódzkie – 60 572 zł.
Jak wynika z danych Centrum Analiz PKO Banku Polskiego, w drugiej połowie 2023 roku najwyższe ceny działek budowlanych obowiązywały w następujących miastach: Warszawie – 791 zł za mkw. w., Gdańsku – 726 zł i Krakowie – 636 zł. To oznacza, że 1000 mkw. w Warszawie kosztuje 791 tys. Tymczasem w mazowieckim za ponad 63 tys. zł można kupić 10 tys. mkw. gruntu rolnego. Oczywiście nie ma szans na taki zakup np. w Warszawie, ale mimo wszystko to pokazuje różnicę. Z drugiej strony odrolnienie działki wiąże się z wysokimi, dodatkowymi kosztami, o których przeczytasz w dalszej części artykułu.
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – jakie etapy?
Jeśli planujesz odrolnienie działki, zacznij od sprawdzenia Miejscowego Plau Zagospodarowania Przestrzennego, by upewnić się, że grunt faktycznie jest rolny. Jeśli zdecydujesz się na to, aby dokonać zamiany działki rolnej na budowlaną, przed Tobą wszczęcie procedury zmiany MPZP. W tym celu złóż wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dokument powinien zawierać:
- adres działki;
- cel zmiany;
- Twoje dane osobowe;
- uzasadnienie prośby.
Do wniosku o przekształcenie działki rolnej dołącz:
- wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej;
- wypis z rejestru gruntów;
- mapę zasadniczą nieruchomości.
Jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, rozpocznie się procedura zmiany MPZP. To jeszcze nie oznacza sukcesu. Ten etap może zająć od miesiąca do nawet roku lub dłużej.
A co, jeśli działka rolna nie jest objęta MPZP? W takim razie w pierwszym kroku musisz wystąpić o uzyskanie warunków zabudowy (WZ). Przeważnie nie zajmuje to wiele czasu. Możesz ubiegać się o WZ, jeśli działka:
- ma dostęp do drogi publicznej;
- jest uzbrojona;
- sąsiaduje z inną działką budowlaną.
Udało Ci się uzyskać zmianę w MPZP lub warunki zabudowy? Zatem przed Tobą drugi etap – wyłącznie działki spod produkcji rolnej. Także w tym przypadku musisz złożyć wniosek w wydziale geodezji lub wydziale gospodarki zarządzającym nieruchomościami starostwa powiatowego. Jeśli dotyczy on gruntu o klasach IV, IVa, IVb, V i VI, nie możesz uzyskać odpowiedzi odmownej. W przypadku gdy chodzi o grunty o klasie I, II, III, IIIa, IIIb, zawierające gleby pochodzenia mineralnego i organicznego, odpowiedź może być odmowna.
Jeśli uzyskasz zgodę, to nadal nie koniec – przed Tobą jeszcze poniesienie kosztów z tytułu odrolnienia.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Zanim w ogóle zabierzesz się za odrolnienie, miej świadomość, jakie wiążą się z tym opłaty. Szczegółowo reguluje to Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Znaczenie ma klasa gruntu i powierzchnia działki. Oto, ile wynoszą, w zależności od klasy gruntu w przeliczeniu za 1 ha:
- klasa I – 437 175 zł;
- klasa II – 378 885 zł;
- klasa IIIa – 320 595 zł;
- klasa IIIb – 262 305 zł;
- klasa IVa – 204 015 zł;
- klasa IVb – 145 725 zł;
- klasa V – 116 580 zł;
- klasa VI – 87 435 zł.
Od tej kwoty odejmuje się wartość rynkową gruntu z dnia wyłączenia go z produkcji rolnej. Następnie masz 60 dni na uregulowanie opłaty. Jest jednorazowa, jednak na niej nie kończą się Twoje koszty. Następnie są opłaty roczne w wysokości 10% pierwszej opłaty za odrolnienie działki, które musisz odprowadzać przez 10 lat, jeśli grunt został trwale wyłączony z produkcji rolnej. W przypadku okresowego wyłączenia opłata obowiązuje przez ten czas, ale nie dłużej niż przez 20 lat.
W przepisach przewidziane są dwa zwolnienia z opłat – w przypadku wyłączenia gruntów rolnych na cele budowlane, których:
- powierzchnia nie przekracza 0,05 ha, jeśli chodzi o budynek jednorodzinny lub
- 0,02 ha w przeliczeniu na lokal w budynku wielorodzinnym.
Jeśli cała procedura zakończy się zgodnie z oczekiwaniami, możesz ubiegać się o pozwolenie na zabudowę. Czy zatem zakup działki rolnej się opłaca? To wymaga indywidualnej kalkulacji. Pamiętaj, że nie każdy może nabyć taki grunt. Jeśli to działka o powierzchni powyżej 1 ha, może ją kupić wyłącznie osoba prowadząca zarejestrowaną działalność rolniczą. Pozostali bezwarunkowo mogą nabyć grunt do 0,3 ha. W przypadku chęci zakupu większej działki pojawiają się dodatkowe warunki.
Źródło:
