Flipy mieszkaniowe – sposób na inwestowanie w nieruchomości. Na czym polega flipping?

Chcesz zainwestować w nieruchomości? Ci, którzy zrobili to w ostatnich latach, z pewnością nie żałują. Mieszkania regularnie drożały. GUS poinformował, że od 2015 do 2023 roku średnia wartość mieszkań wzrosła o 80%. Jednak nie musisz tak długo czekać, aby dobrze zarobić. Formą inwestycji, która daje wysoki potencjał zysku w stosunkowo krótkim czasie, jest flipping. Na czym to polega?
Spis treści
Flipy mieszkaniowe – co oznaczają?
Flipping czy flipowanie to metoda zarabiania na nieruchomościach, która od dawna jest praktykowana w USA. W Polsce cieszy się dużą popularnością od kilku lat. Polega na kupowaniu mieszkań do generalnego remontu, przeprowadzeniu niezbędnych prac, a następnie sprzedaży z zyskiem. Flipperzy polują również na inne okazje, np. mieszkania oferowane w ramach licytacji komorniczych czy też sprzedawane przez osoby, którym zależy na szybkim znalezieniu nabywcy. Interesują ich także mieszkania z problematycznymi najemcami, którzy nie chcą opuścić lokalu. Takie osoby wiedzą, jak sobie radzić w najtrudniejszych przypadkach, a to właśnie na takich mogą osiągnąć najwyższy zysk.
Flipping pojawił się na polskim rynku nieruchomości na przełomie 2016 i 2017 roku. Stał się wówczas popularną formą krótkoterminowego inwestowania. Jednak duże zainteresowanie zyskał dopiero w 2018 roku, kiedy w telewizji rozpoczęto emitowanie programów pokazujących, jak można zarobić, remontując stare mieszkania. Z biegiem lat o flipowaniu coraz częściej można było przeczytać w prasie czy na portalach internetowych, a wkrótce zaczęły nawet powstawać pierwsze podręczniki o zarabianiu na nieruchomościach. Nieco później rozpoczęły się szkolenia z flipowania.
Nie ma oficjalnych danych dotyczących liczby osób, które aktualnie się tym zajmują, ale w serwisach społecznościowych do grup dotyczących tej tematyki należy po kilkadziesiąt tysięcy internautów.
Flipowanie mieszkań – jak działać, aby odnieść sukces?
Chcesz inwestować w nieruchomości? Flipping może być sposobem na sukces finansowy, który jednak zależy od wielu kwestii. Oto, jakie kroki musisz podjąć, aby mieć na niego szansę:
- Przygotowanie merytoryczne – w sieci znajdziesz mnóstwo materiałów, które uławiają rozpoczęcie flipowania. Istnieją również kompleksowe szkolenia. Sens korzystania z płatnych materiałów oceń indywidualnie – poczytaj, kim jest autor, sprawdź opinie o tych materiałach. Obecnie w branży panuje ogromna konkurencja, a kluczowa jest wiedza dotycząca docierania do nieruchomości dostępnych w okazyjnych cenach. Nie wystarczy, że będziesz przeglądać ogłoszenia online.
- Zebranie zespołu specjalistów do współpracy – będziesz potrzebować wsparcia różnych ekspertów. Na pewno potrzebny jest prawnik, który przeanalizuje umowy, przeszkody prawne do przejęcia określonych nieruchomości i nie tylko. Niezbędne jest nawiązanie współpracy z pośrednikiem, który zweryfikuje zawierane transakcje, ale przede wszystkim poinformuje Cię o nowych ofertach nieruchomości, zanim te trafią do serwisów ogłoszeniowych. Potrzebujesz również solidnego budowlańca, który oceni stan mieszkania i przeprowadzi remont. Przyda się także osoba odpowiedzialna za home staging, która pomoże Ci przygotować mieszkanie do sprzedaży.
- Uzyskanie finansowania – nawet mieszkanie do generalnego remontu wymaga dostępu do dużych środków, a do tego musisz je mieć na przeprowadzenie prac i przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Możesz korzystać z finansowania bankowego. Wprawdzie wtedy musisz ponieść koszty zobowiązania, jednak te nie będą wysokie, jeśli szybko spłacisz kredyt po sprzedaży mieszkania.
Powyższe kroki za Tobą? W takim razie możesz przejść do działania. Zazwyczaj jeden flip nieruchomości wymaga co najmniej kilku miesięcy – od etapu znalezienia i zakupu nieruchomości, po jej sprzedaż. Ale to akurat zależy od wielu kwestii.
Flipping nieruchomości – ile można zarobić?
Nie ma oficjalnych danych, ale najczęściej mówi się o 30-80 tys. zł na jednej transakcji. Na grupach w serwisach społecznościowych możesz znaleźć wiele zapytań od internautów, którzy szukają finansowania swoich inwestycji. Twierdzą, że dzielą się zyskiem na pół. Przeważnie w takim przypadku pojawiają się kwoty od 40 do ponad 100 tys. zł, do podziału.
Czy flipping wymaga prowadzenia działalności gospodarczej?
Flipowanie kwalifikuje się jako prowadzenie działalności gospodarczej wówczas, gdy jest realizowane powtarzalnie, systematycznie i ma charakter zarobkowy. Jeśli jako inwestor kupisz jedno mieszkanie, wyremontujesz, a następnie dokonasz sprzedaży nieruchomości z zyskiem w krótkim czasie, to musisz jedynie zapłacić podatek od osiągniętego dochodu. Wynosi on 19%, ale nie płacisz go od wartości mieszkania czy ceny sprzedaży. Od sumy uzyskanej za lokal odejmij kwotę przeznaczoną na zakup nieruchomości, a także wydatki poniesione na jej przygotowanie do aktualnego stanu. Oczywiście, wszystkie te koszty musisz udokumentować. Jedna transakcja, bez zamiaru ciągłości, nie zobowiązuje Cię do konieczności prowadzenia działalności gospodarczej.
W takim przypadku możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile uzyskane środki przeznaczone zostaną na tzw. własne cele mieszkaniowe. Poinformuj Urząd Skarbowy, że chcesz skorzystać z ulgi w zeznaniu PIT-39. Zaznacz, że mieszkanie zostało sprzedane, a uzyskane środki przeznaczone na wspomniane cele.
Inaczej sytuacja wygląda, jeśli regularnie robisz flipy. Potwierdzają to wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jeden z nich dotyczył podatniczki, która w latach 2011-2017 powtarzalnie, systematycznie i w celach zarobkowych sprzedawała nieruchomości. Uzyskane środki chciała przeznaczyć na zakup kolejnego mieszkania i skorzystać z ulgi podatkowej, unikając płacenia podatku od dochodu osiągniętego na transakcji. Sąd orzekł, że nie może tego zrobić, gdyż ta podatniczka prowadzi działalność gospodarczą.
Jeśli masz wątpliwości, złóż wniosek o interpretację indywidualną. Aktualnie możesz to zrobić online.
Flipping – plusy i minusy
Takie inwestowanie ma zarówno zalety, jak i wady. Jakie? Do plusów takiej działalności można zaliczyć:
- Flipperzy uzyskują stosunkowo wysoki zysk, przy czym zazwyczaj tylko nadzorują wszystkie prace, a w szczególności remont.
- Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – w ramach flippingu kupujesz nieruchomości, które uchodzą za mało ryzykowną inwestycję. W ostatnich latach ich wartość regularnie rośnie. Jeśli masz oszczędności w kwocie kilkuset tysięcy złotych, zamiast trzymać je w banku, możesz postawić na house flipping.
- Cenna wiedza – przy takiej działalności możesz zdobyć doświadczenie w inwestowaniu, lepiej poznać rynek nieruchomości oraz sektor budowlany czy kredytowy. To wiedza, która może Ci się przydać.
Flipping mieszkań ma również wady:
- Musisz posiadać spory kapitał albo korzystać z kredytów – przy czym możesz mieć trudność ze zdobyciem zobowiązań w bankach na kilka nieruchomości jednocześnie.
- Duża konkurencja – coraz trudniej kupić mieszkania w niskiej cenie.
- Musisz umieć trafnie przeliczyć koszty wykonania remontu, który zresztą może przynieść kosztowne niespodzianki.
- Zmiany rynkowe – aktualnie popyt jest mniejszy niż podaż, co wydłuża czas sprzedaży i powoduje, że zysk może być niższy. Istnieje też w takiej sytuacji ryzyko spadku wartości nieruchomości.
Czy warto robić flipy na mieszkaniach? Jeśli widzisz siebie w takiej działalności, warto spróbować. Po pierwszej transakcji zdecydujesz, czy to dla Ciebie.
Źródła:
Polacy najchętniej inwestują w waluty, kruszce i nieruchomości »
Zjawisko flipping na polskim rynku mieszkaniowym »