Nieruchomości

Wszystko, co musisz wiedzieć o zakupie pierwszego mieszkania

Joanna Pikowska

Ekspert Finansowy

8 min czytania

Opublikowane: 30 stycznia 2026

Polacy wolą posiadać nieruchomość niż korzystać z najmu. Z badania przeprowadzonego w 2025 roku przez Nieruchomosci-online.pl wynika, że taką odpowiedź wskazało 79% respondentów. Daje to poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. Zakup pierwszego mieszkania to jednak duże wyzwanie. Sprawdź, o czym warto pamiętać i na co zwracać uwagę, zanim zdecydujesz się na daną nieruchomość. 

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

To jedno z pierwszych pytań, które warto sobie zadać. Lokal z rynku wtórnego to mieszkanie, które już miało właściciela. Może to być nawet nieruchomość, w której nikt wcześniej nie mieszkał. Natomiast do rynku pierwotnego należą lokale od dewelopera. 

Nowe nieruchomości nie są zazwyczaj dużo droższe od mieszkań z rynku wtórnego. Poniższa tabela prezentuje różnice w wybranych miastach na podstawie danych serwisu Tabelaofert.pl.

W niektórych miastach ceny na rynku wtórnym są wyższe niż na pierwotnym. Natomiast zazwyczaj różnice są niewielkie, więc to raczej kwestia wyboru preferowanego miejsca zamieszkania.

Mieszkanie z rynku wtórnego – wady i zalety

Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z wieloma korzyściami, takimi jak:

• Możesz wybrać taki stan lokalu, który idealnie wpisuje się w Twoje potrzeby – od mieszkania wymagających generalnego remontu po takie, które jest gotowe do wprowadzenia. Zdarza się, że właściciele sprzedają nieruchomości z wyposażeniem.
• Duży wybór lokalizacji w bardzo dobrze skomunikowanych dzielnicach – możesz kupić mieszkanie tam, gdzie już nie powstaną inwestycje deweloperskie. 
• Doskonały dostęp do infrastruktury – w pobliżu z pewnością znajduje się szkoła, przedszkole, ale również sklepy, place zabaw i nie tylko.
• Opcja szybkiego zamieszkania – jeśli kupisz mieszkanie, które nie wymaga remontu.
• Komórka lokatorska w cenie – zazwyczaj bez żadnych dopłat otrzymasz piwnicę.
• Finansując mieszkanie kredytem hipotecznym- spłacasz pełne raty kapitałowo odsetkowe, nie ponosisz kosztu odsetek od kredytu, jaki pojawia się gdy kupujesz mieszkanie w trakcie budowy. 
• Możesz podjąć próbę poznania sąsiedztwa, porozmawiać z potencjalnymi sąsiadami, zapytać o zaangażowanie wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
• Znasz koszt czynszu, opłat, od razu możesz obliczyć koszty utrzymania.

Mieszkania z rynku wtórnego mają również wady:

• Wiele takich obiektów jest w złym stanie technicznym – od dawna nie były remontowane.
• Na starych osiedlach większe jest ryzyko kłopotliwego sąsiedztwa.
• Ukryte wady techniczne – mieszkanie może wyglądać atrakcyjnie, ale często instalacje nie były wymieniane od początku istnienia budynku.
• Problemy z parkowaniem – szczególnie dotyczy to lokali w wysokich blokach;
• Brak nowoczesnych rozwiązań – dalej w wielu budynkach nadal nie ma domofonów, nie mówiąc o monitoringu czy rozwiązaniach dla osób z niepełnosprawnościami.
• Mniejsza energooszczędność – co przekłada się na wyższe koszty ogrzewania.

Mieszkanie z rynku pierwotnego – wady i zalety

Zakup nieruchomości od dewelopera wiąże się z pewnymi korzyściami. Do zalet tego rozwiązania można zaliczyć:

• Najnowsze technologie w budowie – które przekładają się na m.in. na lepszą izolację termiczną i akustyczną.
• Udogodnienia – wideodomofony, monitoring, siłownia, place zabaw, zamknięte osiedle.
• Zazwyczaj możesz wykupić miejsce parkingowe, które będzie tylko Twoje. 
• Wysoki standard wykończenia części wspólnych.
• Możliwość indywidualnej aranżacji – możesz mieć wpływ na układ pomieszczeń i wybór materiałów wykończeniowych.
• Gwarancja dewelopera – firma odpowiada za naprawę wykrytych wad.

Natomiast wady mieszkań z rynku pierwotnego są następujące:

• Zazwyczaj miejsce parkingowe i komórka lokatorska wymagają dopłaty.
• Na zamieszkanie poczekasz nawet kilka lat – szczególnie gdy kupujesz lokal na etapie dziury w ziemi.
• Brak rozwiniętej infrastruktury – często osiedla powstają na obrzeżach miast.
• Dodatkowy koszt odsetkowy, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt. 

Mieszkanie z rynku wtórnego czy od dewelopera? Ustal swoje priorytety i na tej podstawie podejmij decyzję.

Szukanie mieszkania z agentem nieruchomości czy bez?

Agent nieruchomości to ekspert, który specjalizuje się w doprowadzeniu do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkań, domów czy działek. Korzystając z jego usług, uzyskujesz wsparcie na każdym etapie. Sprawdzi stan prawny nieruchomości, pomoże gromadzić dokumenty i dopilnuje, aby cały proces został przeprowadzony zgodnie z prawem. Ustali, czy cena nieruchomości odpowiada jej wartości. Pomoże w negocjacjach. 

Jego usługi są bardzo przydatne szczególnie tym, którzy nie mają czasu na zajmowanie się całym procesem na własną rękę. Jednak ich wadą jest koszt – wynosi od 2 do 4% wartości transakcji plus podatek VAT. Niektórzy pośrednicy nie pobierają żadnych opłat od kupujących. Jeśli masz agenta z polecenia, często warto rozważyć jego usługi. Dzięki niemu zwiększasz szansę na bezpieczne przeprowadzenie transakcji.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości – zadatek czy zaliczka?

W ramach tej umowy strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną, czyli docelowo przenieść prawo własności do nieruchomości. To jeden z dokumentów wymaganych przez bank, jeśli chcesz sfinansować zakup kredytem hipotecznym. Zawiera dane nieruchomości, jej właściciela, a także kupującego. Strony ustalają, kiedy dojdzie do przeniesienia prawa własności. Jednym z ważnych elementów umowy jest ustanowienie zaliczki lub zadatku, które mają zabezpieczać realizację transakcji. Co wybrać?

Często te pojęcia są używane zamiennie, tymczasem wiele je różni. Jeśli zabezpieczeniem jest zaliczka i kupujący lub sprzedający nie wywiążą się z umowy, sprzedający zwraca uzyskaną kwotę. Nie ma znaczenia, kto odpowiada za niewypełnienie ustaleń. 

W przypadku zadatku wygląda to inaczej. Jeśli z umowy nie wywiązał się kupujący, kwota, którą przekazał, nie będzie mu zwrócona. Gdy nie dojdzie do transakcji przez sprzedającego, musi on przekazać drugiej stronie umowy dwukrotność wartości zadatku. Dlatego stanowi on skuteczniejsze zabezpieczenie dopełnienia transakcji. Jako kupujący mieszkanie nie musisz się obawiać, że zbywca przyjmie inną ofertę, gdyż mało prawdopodobne, aby mu się to opłacało. Ważne, aby zadatek był odpowiednio wysoki – wynosił przynajmniej 10%. 

Finansowanie zakupu nieruchomości: z oszczędności czy kredytem hipotecznym?

W ostatnich latach ceny mieszkań w Polsce zdecydowanie wzrosły. Z raportu AMRON SARFiN z III kwartału 2025 roku wiemy, jak zmieniły się w stosunku do 2018 roku. Wzrosty w przypadku wybranych miast prezentuje poniższa tabela.

W niektórych miastach ceny wzrosły o nawet ponad 100%. To powoduje, że sfinansowanie zakupu z własnych środków jest coraz trudniejsze. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w IV kwartale 2024 roku aż 56% zakupów mieszkań sfinansowano ze środków własnych, zatem duży odsetek kupujących potrzebuje kredytu hipotecznego i to zazwyczaj niemałego.

Z raportu Biura Informacji Kredytowej (BIK) wiemy, że średnia kwota kredytu mieszkaniowego przyznanego we wrześniu 2025 roku wyniosła 448,91 tys. zł. 

Jak przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?

• Zgromadź wkład własny – banki wymagają 10-20%, ale im większy, tym zobowiązanie będzie Cię kosztować mniej. Jeżeli nie masz wkładu, sprawdź, czy Ty i nieruchomość spełniacie warunki  programu Rodzinny Kredyt  Mieszkaniowy. Umożliwia zaciągnięcie zobowiązania nawet przy zerowym wkładzie własnym. 
• Popraw zdolność kredytową – np. przez podwyższenie wynagrodzenia albo przejście z umowy o pracę na czas określony na umowę na czas nieokreślony. 
• Sprawdź historię w BIK-u – jeśli masz przeterminowane zadłużenie albo ogólnie negatywne wpisy, spróbuj się ich pozbyć.

Wybierz taką wysokość raty, aby za bardzo nie obciążała Twojego budżetu. Jeśli zgromadzisz wolne środki, możesz w dowolnym momencie nadpłacić zobowiązanie. Analizując oferty kredytów, zwróć uwagę, ile wynosi prowizja z tego tytułu. To ważne, jeśli planujesz nadpłaty. 

Zakup mieszkania a opłaty

Kupując nieruchomość, musisz ponieść opłaty notarialne. Obowiązują tutaj ograniczenia, wynikające z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku nieruchomości będzie to najczęściej:

• Nieruchomość o wartości od 30 do 60 tysięcy złotych – 710 złotych + 1% od nadwyżki powyżej 30 tysięcy złotych.
• Nieruchomość o wartości od 60 tysięcy do 1 miliona złotych – 1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy złotych. 
• Nieruchomość o wartości od 1 miliona do 2 milionów złotych – 4770 złotych + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona złotych. 

Do tego dochodzi opłata za przygotowanie wypisu – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Są to kwoty netto, do których należy doliczyć 23% podatku VAT.

Kolejnym kosztem jest opłata za dodanie wpisu do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł. 

Zakup mieszkania a podatek PCC

Kolejnym wydatkiem może być podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Wynosi 2% od wartości nieruchomości. Nie obowiązuje w przypadku lokalu mieszkalnego od dewelopera, gdzie w cenę wliczony jest podatek VAT. Kupując pierwsze mieszkanie, możesz go uniknąć również na rynku wtórnym. Od 31 sierpnia 2023 roku w Polsce obowiązuje ulga, która ma wspierać kupujących pierwsze nieruchomości mieszkalne. 

Zwolnienie z PCC przysługuje, jeśli w momencie zakupu mieszkania lub domu, nie przysługiwało Ci żadne prawo własności do takich nieruchomości. Wyjątek dotyczy osób, które miały udział w takich prawach, ale nie większy niż 50% i uzyskały je na drodze dziedziczenia. Daje to dużą oszczędność. Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 tys. zł, wtedy 2% PCC wynosi 10 tys. zł. 

Formalności po zakupie mieszkania

Kupno mieszkania i dopełnienie obowiązków u notariusza to jeszcze nie koniec formalności. Po wszystkim musisz:

• zawrzeć umowy z dostawcami mediów – dotychczasowymi lub nowymi;
• zgłosić nabycie nieruchomości w urzędzie gminy lub miasta;
• poinformować o kupnie nieruchomości spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową – wtedy otrzymasz informacje o wysokości czynszu i opłatach administracyjnych.

Nastaw się, że cały proces poszukiwania mieszkania, dopełnienia transakcji i wszystkich formalności zajmie nawet kilka miesięcy. W przypadku lokalu deweloperskiego kupionego na etapie dziury w ziemi na wprowadzenie się możesz poczekać nawet kilka lat.

Źródła:

1. „To my. Polacy o nieruchomościach” II kwartał 2025: Odczucia wobec aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości
2. Ceny mieszkań w Polsce
3. Raport AMRON-SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 3 / 2025
4. Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2024 r.
5. BIK: Dane o kredytach bankowych we wrześniu 2025 r.