Nieruchomości

Odbiór mieszkania od dewelopera – jak przebiega odbiór techniczny mieszkania?

Redakcja NOTUS

9 min czytania

Opublikowane: 23 grudnia 2024

Zakup mieszkania od dewelopera ma wiele zalet. Twoją własnością staje się lokal w nowym obiekcie, w którym wszystko powinno być zgodne z aktualnymi przepisami budowlanymi i trendami. To jednak nie oznacza, że mieszkanie od dewelopera będzie w idealnym stanie. W nim również możesz znaleźć wady i niedociągnięcia. Aby uniknąć sytuacji, w której właściciel zauważa braki dopiero po przyjęciu kluczy, przeprowadza się odbiór nieruchomości. Jak przebiega i na co zwrócić szczególną uwagę?

Polacy stawiają na nowe mieszkania

Z danych Eurostatu opublikowanych na początku 2023 roku wynika, że deweloperzy w Polsce mają 47% udziału w rynku nieruchomości. Jest to najwyższy wynik ze wszystkich dużych krajów należących do Unii Europejskiej. Mimo że udział lokali z rynku wtórnego jest większy, to i tak popularność mieszkań deweloperskich jest imponująca, biorąc pod uwagę inne kraje UE. W Unii Europejskiej są również państwa, w których sprzedaje się jeszcze więcej na rynku pierwotnym. Wyniki Malty i Cypru wynoszą ponad 77%, ale to niewielkie wyspy, więc trudno je porównywać do Polski. Z kolei rezultat Danii wynosi mniej niż 1%, a Francji – nieco ponad 12%. Polacy nie kupują mieszkań i domów z rynku wtórnego nie tylko ze względu na ich standard czy jakość wykonania, ale również zbyt mały wybór lokali. Wprawdzie mieszkań nie brakuje, ale jeśli z dostępnych nieruchomości odejmie się te, które nie nadają się do zamieszkania albo są wynajmowane krótkoterminowo i długoterminowo, to okazuje się, że nadal w Polsce brakuje powyżej miliona mieszkań.

Czy odbiór mieszkania od dewelopera jest obowiązkowy? 

Odbiór nieruchomości to etap, w którym Twoim zadaniem jest sprawdzenie, czy prace zostały zrealizowane przez dewelopera zgodnie z umową. Firma odpowiedzialna za realizację inwestycji musi umożliwić Ci jego wykonanie. To konieczność, która wynika z Ustawy deweloperskiej, i kluczowy krok dla ochrony Twoich interesów. Dzięki weryfikacji stanu technicznego lokalu możesz wykryć jego wady, a deweloper będzie zobowiązany do ich usunięcia. Przepisy regulują te kwestie bardzo dokładnie. Cały proces przebiega następująco:

• Otrzymanie powiadomienia o zakończeniu budowy.  
• Przeprowadzenie odbioru w obecności nabywcy. 
• Sporządzenie protokołu, w którym można zgłosić wady lokalu. 
• 14-dniowy okres, w którym deweloper dostarcza oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyny. 
• 30-dniowy okres na usunięcie wad lokalu. Jeśli nie będzie to możliwe, deweloper powinien określić termin, w którym to wykona. Musi też uzasadnić, z czego wynika opóźnienie. 

Ważne zmiany w ustawie deweloperskiej

Od lipca 2022 roku obowiązuje zmieniona ustawa deweloperska. Pojawiło się w niej pojęcie „wady istotnej”. Jeśli taka wystąpi w lokalu, jako nabywca możesz zrezygnować z jego zakupu. Zalicza się do nich np. wady konstrukcji dachu, instalacji wewnętrznych i zewnętrznych czy ścian. Ogólnie chodzi o takie, które mogą mocno utrudnić zamieszkanie w nieruchomości.

Deweloper po uznaniu wady ma wspomniane 30 dni na jej usunięcie. Może mieć więcej czasu, jeśli poda uzasadnienie. Jako nabywca możesz wskazać dodatkowy termin, a jeśli i w tym czasie nie dojdzie do likwidacji wady istotnej, masz prawo odstąpić od umowy. W przypadku gdy deweloper i kupujący nie są zgodni co do tego, czy to wada istotna, powołują rzeczoznawcę. Zmiany w przepisach nie są oceniane pozytywnie przez wielu specjalistów z tego względu, że nie do końca jasne jest, kiedy wada jest istotna. Z tego względu czasami pojawiają się rozbieżności w ocenie. Deweloper może się nie zgodzić z Twoją opinią. 

Zmiana przepisów przyniosła też pozytywną zmianę. Jeśli usterki znajdziesz już po odbiorze, w okresie od jego dokonania do przeniesienia własności, nie musisz zawierać umowy przeniesienia własności u notariusza. Tak więc wady są traktowane tak, jakby były wykryte w czasie odbioru i nadal deweloper zobowiązany jest do ich usunięcia. 

Jak się przygotować do odbioru mieszkania od dewelopera?

Ważne jest odpowiednie nastawienie. Nie zakładaj, że deweloper jest nieomylny i z pewnością wszystko w inwestycji jest zrealizowane idealnie. Nie odbieraj lokalu bez fachowca. Może nim być inspektor budowlany lub inny ekspert powiązany z branżą. Na rynku znajdziesz specjalistów, którzy zajmują się takimi usługami. Za opłatą pójdą z Tobą na profesjonalny odbiór i dokładnie sprawdzą stan techniczny mieszkania. Zdecydowanie warto skorzystać z usług takiego eksperta, gdyż doskonale zdaje on sobie sprawę, jakie problemy występują najczęściej i trudno będzie przed nim ukryć usterki. Wręcz możliwe, że to kolejne mieszkanie w tej samej inwestycji, które sprawdza, i po prostu wie, czego się po nich spodziewać. 

Jeśli z pewnych powodów nie możesz skorzystać z takich usług, ani nie masz fachowca, który może Ci pomóc, samodzielnie przygotuj się do odbioru mieszkania lub domu. Wiele wniosków wyciągniesz z naszego poradnika. Poza tym:

• Porozmawiaj ze znajomymi, którzy mają za sobą niedawny odbiór mieszkania. Zapytaj o znalezione usterki. Ewentualnie możesz się dowiedzieć, jakie popełnili błędy, na co nie zwrócili uwagi. 
• Odbiór powinien odbywać się w dzień – przy naturalnym świetle łatwiej wykryjesz usterki.
• Zwracaj uwagę na nawet drobne wady i nie wahaj się o nich mówić deweloperowi.

Co zabrać na odbiór mieszkania?

Aby sprawdzić stan techniczny lokalu, potrzebujesz wiedzy i narzędzi, a także dokumentów, dzięki którym wiesz, czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z planem. Zabierz:

• Prospekt informacyjny – sprawdź, czy realizacja pokrywa się z danymi uzyskanymi w tym dokumencie. Deweloper powinien Ci go przekazać przed zawarciem umowy.
• Narzędzia – poziomica, kątownik, miarka. Przydadzą się m.in. do sprawdzenia płaszczyzny ścian czy odchylenia kątów.
• Sprzęt – taki jak kamera termowizyjna, wilgotnościomierz, dalmierz czy pirometr. Sprawdzisz nimi m.in. napięcie w gniazdkach czy wilgotność.

Oczywiście, potrzebna jest osoba, która potrafi się poprawnie posługiwać tymi narzędziami i sprzętem, a także odpowiednio interpretować wyniki. 

Czy deweloper może wymusić termin odbioru mieszkania?

Nie jest tak, że firma wskaże Ci termin tego odbioru, a Ty masz się po prostu wtedy pojawić. Deweloper powinien ustalić z Tobą taki, który Ci odpowiada. 

Odbiór mieszkania – jakie sprawdzić dokumenty?

Przy odbiorze szczególnie powinny Cię interesować:

• wspomniany prospekt informacyjny;
• standard wykończenia mieszkania – załącznik do prospektu.

Ten drugi dokument zawiera szczegóły techniczne dotyczące realizacji. Dokładnie sprawdź zgodność zawartych w nim informacji ze stanem rzeczywistym. 

Odbiór techniczny mieszkania – na to zwróć uwagę!

Usterki możesz odnaleźć w wielu miejscach w lokalu. Musisz przede wszystkim wiedzieć, gdzie ich szukać i na podstawie jakich kryteriów ustalić, że realizacja jest wadliwa.

Instalacja elektryczna

Sprawdź, czy poszczególne gniazdka elektryczne zostały umieszczone zgodne z założeniami. Skorzystaj z miernika napięcia i zobacz, czy wynosi ono w gniazdkach 230 V. Takie mierniki dostępne są już od kilkunastu złotych – warto go kupić, nawet jeśli potrzebujesz go tylko na czas odbioru. Sprawdź również, czy w skrzynce elektrycznej zamontowane są bezpieczniki.

Instalacja cieplna

Zweryfikuj, czy na wszystkich grzejnikach zamontowane są głowice termostatyczne. Ewentualnie możesz również użyć kamery termowizyjnej, aby sprawdzić, czy kaloryfery nie są zapowietrzone. 

Kąty

Narzędziem niezbędnym podczas odbioru jest również kątownik. Długość jego ramion powinna wynosić nie mniej niż 1 m x 0,5 m. W narożu narzędzia powinno się znajdować małe ścięcie, gdyż dzięki temu użyjesz go również w mieszkaniach, gdzie w narożnikach ścian położony jest akryl. 

Poziomy i piony

Do sprawdzenia pionów i poziomów użyj poziomicy. Profesjonalne narzędzie powinno mieć nie mniej niż 2 m długości. Sprawdzaj je w różnych miejscach, np. na posadzce, w różnych kierunkach. Zamiast tradycyjnej poziomicy możesz użyć do tego również laserowej, która zapewnia dokładną weryfikację poziomów i pionów. Poziomy sprawdź nie tylko na podłodze, ale również na parapetach czy grzejnikach. 

Tynki

Najczęściej deweloperzy wykonują tynki cementowo-wapienne lub gipsowe. Przy ich sprawdzaniu zwróć uwagę na:

• pęknięcia;
• nierówności – jeśli to tynk doborowy, niedopuszczalne są jakiekolwiek nierówności, a w przypadku tynku zwykłego dopuszczalne są 3 niewielkie na 10 m2 powierzchni otynkowanej;
• wykwity, np. pleśni czy soli;
• zacieki – w postaci trwałych śladów;
• wypryski – wynikają one z obecności w zaprawie niezlasowanych cząstek, np. wapna.

Problemy z tynkami występują w szczególności w narożnikach, przy kominach, przy włącznikach świateł czy kontaktach. Do sprawdzania równości tynków wykorzystuje się łaty murarskie. 

Stolarka okienna i drzwiowa 

Częstymi usterkami wykrytymi podczas weryfikacji tego elementu są:

• zabrudzenia ram okien;
• rysy na szybach;
• podwinięcia uszczelek;
• rysy na ramach i szyldach drzwi;
• uszkodzenia mechaniczne dolnych krawędzi drzwi i narożników;
• samoczynnie zamykające się drzwi, drzwi ocierające się o próg albo ramę;
• niedziałający zamek w drzwiach – ciężko chodzi;
• nieodpowiedni wymiar drzwi – minimum dla wejściowych wynosi 0,9 m na 2 m, a próg nie może mieć więcej niż 2 cm wysokości.

Balkon

Na balkonie może wystąpić wiele różnych usterek. Najczęściej są one następujące:

• uszkodzona balustrada, porysowana, źle zainstalowana;
• brak odpowiedniego spadu posadzki;
• ubytek fugi;
• pęknięcia płytek;
• niepoprawność przylegania płytek – możesz to sprawdzić drewnianym młotkiem (jeśli słychać charakterystyczny głuchy dźwięk, to dowód na odspajanie się płytek).

Wykryte usterki w mieszkaniu – co dalej?

Fakt, że lokal ma pewne wady i występują w nim usterki, nie jest czymś zaskakującym. To problem większości mieszkań. Zatem nie jest to powód do niepokoju. Przeważnie są to usterki, które da się naprawić w ciągu kilku tygodni. Najważniejsze, aby wszystkie wady trafiły do protokołu. Jak już wspominaliśmy, deweloper ma 14 dni na uznanie wad lub odmowę ich uznania. Jeśli uznaje usterki, musi podpisać protokół i po tym ma 30 dni na naprawy.

Po wykonaniu tych prac przez dewelopera następuje ponowna weryfikacja – musisz sprawdzić, czy wszystkie usterki, które zostały wymienione w protokole odbioru, zostały usunięte. I w tym przypadku najlepiej wybierz się na ten odbiór z ekspertem. 

Odbiór kluczy a odbiór mieszkania

Odbiór mieszkania nie jest jednoznaczny z odebraniem kluczy. Przeważnie jednak deweloper przekazuje je właśnie wtedy. Oczywiście, w dalszym ciągu musi usunąć usterki wskazane podczas odbioru. Zdarza się jednak, że deweloper przekazuje klucze po podpisaniu aktu notarialnego. Ostateczny odbiór mieszkania następuje wtedy, gdy usterki zostaną naprawione. Od przekazania kluczy ponosisz opłaty za czynsz czy media, a deweloper nie ma już prawa wchodzić do Twojego lokalu bez Twojej wiedzy. 

Usterki zauważone po odbiorze mieszkania – czy deweloper musi je naprawić?

Jako że dewelopera obowiązuje rękojmia, to możesz zgłaszać mu nawet usterki wykryte później, po odbiorze. Dotyczy to wad ukrytych, które nie były widoczne wcześniej. W efekcie możesz żądać naprawy wad czy obniżenia ceny, ale nie zawsze będzie to możliwe. Jeśli chodzi np. o rysy na elementach stałych, które nie były wpisane do protokołu przy odbiorze, trudno Ci będzie udowodnić winę dewelopera. Prawo do rękojmi przysługuje przez 5 lat od momentu wydania Ci nieruchomości. 

Przemysław Gałęzowski
Ekspert Finansowy NOTUS