Przeglądając oferty mieszkań na sprzedaż, zapewne zwracasz uwagę na wysokość czynszu, czyli comiesięczną opłatę odprowadzaną do administracji. To koszt administrowania budynku i utrzymania części wspólnych. Okazuje się jednak, że na rynku dostępne są także mieszkania bezczynszowe. Czy to dobry wybór? Kto w takim przypadku zajmuje się powierzchniami wspólnymi i płaci za ich utrzymanie? Jakie są wady i zalety takiego mieszkania?

Co to jest mieszkanie bezczynszowe?

Mieszkanie bezczynszowe to nieruchomość, której posiadanie nie wiąże się z koniecznością uiszczania comiesięcznych opłat do administracji. Tego typu lokale dostępne są zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Standardowo czynsz, który przelewasz do administracji jako właściciel mieszkania, obejmuje m.in. opłatę za wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnych czy fundusz remontowy. Posiadanie lokalu bezczynszowego nie oznacza jednak, że nie będziesz ponosić wydatków związanych z zarządzaniem nieruchomością. Właściciele mieszkań sami powinni utrzymywać budynek w odpowiednim stanie technicznym. Oznacza to, że mogą dbać o porządek czy naprawiać usterki albo zlecać te prace firmom. Mając mieszkanie bezczynszowe, nie podlegasz wprawdzie pod spółdzielnię czy wspólnotę mieszkaniową, ale w dalszym ciągu ponosisz koszty związane z utrzymaniem budynku i jego otoczenia. 

Według szacunków takie nieruchomości stanowią kilka procent wszystkich mieszkań w Polsce. Choć może się wydawać, że to wybór, który wiąże się z dużymi oszczędnościami, to rozwiązanie ma jednak w istocie pewne wady. 

Opłaty za mieszkanie „czynszowe” – za co płacisz?

Jeśli posiadasz mieszkanie w budynku wielorodzinnym, zazwyczaj płacisz czynsz, który pokrywa takie koszty jak:

• utrzymanie zarządu spółdzielni lub wspólnoty,
• wywóz śmieci,
• zużycie wody,
• fundusz remontowy – z tych środków przeprowadzane są prace modernizacyjne, np. malowanie klatki schodowej,
• utrzymanie części wspólnych budynków,
• sprzątanie,
• dbałość o tereny zielone,
• serwisowanie wind. 

Realizacją tych zadań zajmuje się administracja. To ona zatrudnia odpowiednich specjalistów i pilnuje, aby wszystkie prace przebiegały zgodnie z przepisami. W przypadku gdy masz mieszkanie bezczynszowe, obowiązki spoczywają na Twoich barkach. Po pierwsze musisz porozumieć się z innymi lokatorami i zebrać środki na wykonanie poszczególnych prac. Następnie znajdujecie fachowca, który się tym zajmie, albo robicie to samodzielnie. Brak czynszu oznacza również, że musisz zawrzeć umowy z dostawcami poszczególnych mediów. 

Zatem w praktyce mieszkanie bezczynszowe w żaden sposób nie oznacza, że nie ponosisz kosztów utrzymania budynku. Na Twojej głowie są nie tylko wydatki z tytułu wykonania poszczególnych prac, ale również konieczność zatrudnienia specjalistów.

Jeśli chodzi o nowy budynek, przez długi czas takich prac może być niewiele. Natomiast w starym obiekcie, takim jak kamienica, usterki mogą pojawiać się dość często. 

Mieszkanie bezczynszowe – wady i zalety

Zakup mieszkania tego typu ma plusy i minusy. Zacznijmy od największych zalet:

• Samodzielne zarządzanie może być wydajniejsze niż w przypadku korzystania z usług tradycyjnego zarządcy.
• Masz wpływ na to, jakie prace będą wykonane w budynku – wszyscy mieszkańcy muszą wyrazić na nie zgodę.
• Możesz szukać najtańszych fachowców na własną rękę – bardzo prawdopodobne, że ta sama usługa zlecana nie przez wspólnotę będzie kosztować dużo mniej.
• Nie ponosisz kosztów utrzymania zarządu.
• Możesz wykonywać tylko te prace, które uznasz za konieczne.

Natomiast do wad mieszkania bezczynszowego należą:

• Musisz się dogadać z wieloma lokatorami, a często wystarczy jedna konfliktowa osoba, aby nawet wykonanie najprostszych prac okazywało się dużym problemem.
• Nagle może się okazać, że musisz ponieść bardzo duży wydatek, bo, np. konieczna jest wymiana dachu czy centralnego ogrzewania. Nie każdy z mieszkańców będzie w stanie z dnia na dzień wygospodarować odpowiednie środki. To duża wada braku funduszu remontowego.
• Musisz poświęcić swój czas na zorganizowanie środków na poszczególne prace, a także znalezienie fachowców.
• Problemowi lokatorzy mogą powodować, że niektóre prace wykonasz wyłącznie wtedy, gdy wyłożysz na nie własne pieniądze.

Jakie obowiązki mają lokatorzy mieszkań bezczynszowych?

W przypadku lokali bezczynszowych obowiązują takie same zasady jak w standardowych nieruchomościach. Główna różnica polega na tym, że to na głowie lokatorów znajdują się wszystkie prace związane z utrzymaniem budynku w odpowiednim stanie technicznym. Zatem tych obowiązków może być zdecydowanie więcej, chyba że mieszkańcy zatrudnią osobę, która będzie za wszystko odpowiadać, łącznie z angażowaniem fachowców. To jednak powoduje wzrost kosztów. 

Mieszkanie bezczynszowe – na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Wybór takiej nieruchomości nie musi stanowić gwarancji problemów. Jeśli powstaje nowy budynek, w którym mają znajdować się mieszkania bezczynszowe, to zazwyczaj realizacja zakłada maksymalne ograniczenie części wspólnych. Często w takich przypadkach każdy ma własne wejście do budynku, więc w praktyce odpowiada wyłącznie za powierzchnię użytkowaną przez siebie. Jeśli to obiekt dopiero co wznoszony przez dewelopera, prawdopodobnie powstaje zgodnie z takimi założeniami.

Na co zwrócić uwagę, jeśli chcesz kupić mieszkanie bezczynszowe?

Wybierz mieszkanie z rynku pierwotnego

Jeżeli kupisz nowe mieszkanie, przez dłuższy czas nie będziesz ponosić kosztów naprawy usterek i remontów. Prawdopodobnie da Ci to kilka lat spokoju z takimi pracami. Jeśli zdecydujesz się na mieszkanie z rynku wtórnego, przygotuj się na ryzyko częstych usterek. Przed dokonaniem zakupu warto skorzystać z usług eksperta, który sprawdzi budynek i mieszkanie, przygotuje Cię na to, czego możesz się spodziewać w przyszłości. Przy czym nigdy nie będzie w stanie w 100% przewidzieć, co się wydarzy. Nawet jeśli budynek na pierwszy rzut oka wygląda dobrze i tak szybko mogą pojawić się kosztowne remonty. 

Uwaga: jeśli kupisz mieszkanie bezczynszowe na rynku pierwotnym, to deweloper ma obowiązek naprawy usterek i wad w częściach wspólnych przez 5 lat w ramach rękojmi. 

Porozmawiaj z sąsiadami

Tak naprawdę to od sąsiedztwa w dużej mierze zależy, jak będzie Ci się żyło. Jeśli kupujesz bezczynszowe mieszkanie od dewelopera, nie jesteś w stanie zweryfikować, kto tam zamieszka. Natomiast na rynku wtórnym rozmowa z sąsiadami może Ci wiele powiedzieć o tym, czego możesz się spodziewać. Jeśli każdy z lokatorów narzeka na pozostałych, to może zwiastować problemy. Po samym stanie części wspólnych możesz wywnioskować, czy mieszkańcy się dogadują i dbają o wykonywanie niezbędnych prac.

Kto zarządza częściami wspólnymi?

Dowiedz się, na jakich zasadach wykonywane są poszczególne prace w danym obiekcie. Być może mieszkańcy mają jedną osobę, która wszystkim zarządza, co minimalizuje ryzyko problemów w przyszłości. Musisz tylko ponosić określoną opłatę. 

Mieszkanie bezczynszowe – czy warto je kupić?

Posiadanie takiej nieruchomości ma wady i zalety. Jeśli Twoim priorytetem są oszczędności, masz dużo czasu, jesteś osobą ugodową, wybór mieszkania bezczynszowego może być trafioną decyzją. Gdy jednak dużo pracujesz, a dodatkowe obowiązki związane z zarządzaniem budynkiem po godzinach nie wchodzą w grę, takie mieszkanie nie jest dla Ciebie. Poza tym pamiętaj, że nigdy nie wiesz, na kogo trafisz. Przyjemna rozmowa z sąsiadem nie gwarantuje, że nie będziesz mieć problemów z tą osobą, kiedy pojawią się jakiekolwiek komplikacje związane z budynkiem. Rozważasz mieszkanie bezczynszowe? W takim razie postaw na lokal z rynku pierwotnego.

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie bezczynszowe?

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby bank udzielił Ci zobowiązania, którego zabezpieczeniem będzie nieruchomość bezczynszowa. W takim przypadku procedury wyglądają identycznie jak przy standardowych mieszkaniach z czynszem odprowadzanym do administracji. Musisz przejść standardową procedurą analizy przez bank, jak dla każdego kredytu hipotecznego. Ten rodzaj nieruchomości nie powoduje odmiennej metodologii udzielania kredytów hipotecznych przez banki. Oczywiście, bank sprawdzi to mieszkanie i oceni, czy może ono stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania. 

Chcesz skorzystać z najatrakcyjniejszej oferty? Skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym, który sprawdzi, w jakich bankach możesz aktualnie uzyskać zobowiązanie na najlepszych warunkach.

Źródło:

Mieszkanie bezczynszowe = bezproblemowe? To nie takie łatwe, choć może być opłacalne »