Warszawa jest jednym z najpopularniejszych celów migracji w Polsce. Mieszkańcy stolicy osiągają wysokie średnie wynagrodzenie, a bezrobocie utrzymuje się na niskim poziomie. Barierą dla osób zainteresowanych przeprowadzką do Warszawy są jednak ceny nieruchomości. Według danych Otodom średnia stawka za m² lokalu mieszkalnego w styczniu 2026 roku wyniosła 17 673 zł. Sprawdź, które dzielnice są najtańsze, a które najdroższe, oraz ile zapłacisz za mieszkanie o popularnym metrażu. 

Średnie ceny mieszkań w Warszawie – stan na początek 2026 roku

Mieszkańcy Warszawy mają w 2026 roku duży wybór lokali zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Oto, ile średnio kosztują nieruchomości:

• Ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym – 18 349 zł za m². 
• Ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym – 18 511 zł za m².

Jak widzisz, różnice są stosunkowo niewielkie i co może zaskakiwać, więcej wynosiła cena za m² nieruchomości na rynku wtórnym. Dlaczego? Starsze mieszkania znajdują się w bardzo pożądanych dzielnicach, takich jak: Śródmieście, Mokotów, Żoliborz czy Powiśle, gdzie ceny są wyższe. Nowe inwestycje powstają zazwyczaj daleko od centrum. 

Cena mieszkania zależy od wielu czynników. Wpływają na nią:

• Lokalizacja – mieszkania w centrum i dzielnicach ościennych kosztują więcej niż na przedmieściach.
• Standard wykończenia – nowoczesne apartamenty albo lokale po generalnym remoncie są droższe.
• Piętro – w budynkach bez windy szczególnie pożądane są lokale na 1 i 2 piętrze. 
• Metraż – im większy, tym wyższa cena, ale w przeliczeniu na m² cena mieszkań dwupokojowych jest zwykle wyższa niż trzypokojowych.
• Rok budowy – mieszkania na osiedlach z czasów PRL-u są tańsze niż lokale w nowym budownictwie.
• Udogodnienia – dostęp do komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego lub garażu.
• Stan techniczny – do remontu, deweloperski, do wprowadzenia lub inny.

Czynników, które mają wpływ na cenę jest więcej. Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie w konkretnej części miasta, skorzystaj z aplikacji NoTu, która agreguje oferty nieruchomości z różnych serwisów ogłoszeniowych w jednym miejscu. Skontaktuj się również z Ekspertem z jednego z naszych oddziałów w Warszawie. Znajdują się w różnych częściach miasta – z pewnością wśród nich znajdziesz dogodną lokalizację.

Ile kosztuje 50-metrowe mieszkanie w Warszawie?

50 m² to zazwyczaj mieszkanie, które składa się z dwóch lub trzech pokoi. To powierzchnia, która może zadowolić singla, parę lub rodzinę. Ile kosztuje taka nieruchomość w Warszawie?

Dane Otodom pokazują, ile wynosi średnia cena za m² dla mieszkań o różnej powierzchni:

Zatem mieszkanie o powierzchni 50 m². kosztuje średnio 879 650 zł na rynku wtórnym i 823 950 zł na rynku pierwotnym. 

Najdroższe i najtańsze dzielnice Warszawy

Dane SonarHome pokazują, w których częściach Warszawy dostępne są najtańsze mieszkania na sprzedaż, a gdzie trzeba się przygotować na największy wydatek. 

Na największy wydatek musisz się przygotować, szukając lokalu na Śródmieściu. W styczniu 2026 roku średnia cena za m² wyniosła tam 20 334 zł. Zatem za małe 2-pokojowe mieszkanie trzeba zapłacić co najmniej 700-800 tys. zł. Jeśli lokale w nim mają być większe, to już 900-1100 tys. zł. Cena za m² na Śródmieściu jest o ponad 5 tys. zł wyższa od mediany w mieście ogółem, czyli o około 34%. Ogromną zaletą posiadania tam mieszkania jest lokalizacja. 

Drugą, najdroższą dzielnicą jest Żoliborz, gdzie cena za m² wynosi 17 265 zł. W tym przypadku różnica jest równa ponad 2 tys. zł w stosunku do pozostałych dzielnic ogółem. Trzecią pozycję, tuż za Żoliborzem, zajmuje Wilanów z ceną za m² wynoszącą 17 181 zł, czyli niewiele niższą. To o blisko 2 tys. zł więcej niż wynosi mediana w mieście. 

Gdzie znajdziesz najtańsze oferty sprzedaży mieszkań? Po najniższej cenie kupisz nieruchomości w dzielnicy Wesoła, gdzie mediana za m² wynosi 11 446 zł, czyli ponad 3700 zł mniej niż mediana cen w mieście. To oznacza, że za dwupokojową nieruchomość możesz zapłacić już od około 400-500 tys. zł, zakładając, że pomieszczenia będą niewielkie. Drugą w kolejności dzielnicą jest Rembertów z ceną na poziomie 12 013 zł, czyli o ok. 3200 zł mniej od mediany. Na trzeciej pozycji znalazła się Białołęka z ceną 12 504 zł za m². 

Jakie są wady i zalety zamieszkania w poszczególnych dzielnicach Warszawy?

W poniższej tabeli przedstawiliśmy kilka warszawskich dzielnic wraz z krótkim przeglądem wad i zalet każdej z nich:

Prognozy i dynamika rynku na rok 2026

W 2026 roku na rynku nieruchomości spodziewana jest stabilizacja i niewielkie wzrosty. Według Real Estate Abroad w Polsce dojdzie do wzrostu cen na poziomie 3-7%, przy czym spodziewana jest średnia zwyżka o 5%. 

Według analityków Credit Agricole w największych miastach w Polsce, takich jak Warszawa, dojdzie do podwyżki o średnio 5,2%. 

Źródła:

1. Dane Otodom: aktualne ceny ofertowe mieszkań i domów i ceny najmu w 40 największych miastach
2. Ceny transakcyjne mieszkań Warszawa SonarHome
3. Wzrost cen mieszkań przyspieszy w 2026 r.
4. Polish Property Prices Expected to Climb 3-7% in 2026 Amid Easing Financing Conditions