Koszty budowy domu czy wykonywania robót budowlanych rosną z roku na rok. Wielu inwestorów twierdzi, że wydatki towarzyszące realizacji budowy ich zaskoczyły – nie spodziewali się, że będą aż tak wysokie. Aby oszacować, ile będzie to kosztować, warto mieć kosztorys inwestorski. Co to jest i kto go sporządza? Jakie zawiera dane?

Czym jest kosztorys inwestorski?

Dzięki kosztorysowi inwestorskiemu dowiesz się, ile wyniosą szacunkowe koszty wykonania robót budowlanych. Na tej podstawie możesz ustalić, czy realizacja inwestycji jest opłacalna, a także ile powinny wynosić ceny materiałów czy wykonanych prac. Kosztorys inwestorski wykonuje się w celu:

• kontrolowania wydatków,
• łatwiejszego uzyskania finansowania w formie kredytu,
• planowania budżetu na realizację inwestycji,
• oceny wykonalności finansowej danej realizacji przy posiadanych środkach.

Aby przygotować taki kosztorys, musisz mieć projekt wykonawczy, kompletną dokumentację projektową, specyfikację techniczną i przedmiar robót (zestawienie i opis wszystkich robót budowlanych niezbędnych do wykonania danego obiektu). Kwestie związane z tym kosztorysem są regulowane Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 roku.

Kosztorys inwestorski może dotyczyć kosztów realizacji:

• danego rodzaju robót, 
• całego obiektu,
• części obiektu.

W przypadku inwestycji publicznych ten dokument jest konieczny do ustalenia wartości robót budowlanych. Jeśli budujesz dom, kosztorys ma głównie charakter informacyjny, ale warto go przygotować. 

Zgodnie z przepisami kosztorys inwestorski można przeprowadzić za pomocą kalkulacji uproszczonej. Oznacza to ustalenie ceny kosztorysowej obiektów lub robót budowlanych jako sumy iloczynów odpowiednio ustalonych ilości jednostek przedmiarowych robót i ich cen jednostkowych (z uwzględnieniem podatku VAT).

Kto sporządza kosztorys inwestorski?

Aby dokument był przygotowany profesjonalnie i zawierał realne dane, powinien być zrealizowany przez kosztorysanta. Może to zrobić kierownik budowlany, inżynier budownictwa czy architekt.

Bez doświadczenia trudno jest ocenić, ile roboczogodzin będzie potrzebnych, aby wykonać określone prace. Kosztorysant zna sytuację na rynku materiałów budowlanych i wie, na jakie należy postawić, aby realizacja miała oczekiwany standard. Możesz przygotować taki dokument na własną rękę, ale różnice między docelowymi kosztami a tymi, które wyjdą z Twojej kalkulacji, mogą się zdecydowanie różnić. Natomiast mając taki dokument, możesz oszacować, ile wstępnie wyniesie realizacja i ewentualnie szukać oszczędności. 

Kosztorys inwestorski wykonuje się na podstawie dokumentacji projektowej, cen jednostkowych robót, specyfikacji technicznej poszczególnych prac do wykonania oraz założeń wyjściowych do kosztorysowania. 

Kosztorys inwestorski jest podstawą do złożenia zamówienia. Popełnione w nim błędy mogą być problematyczne i utrudniać realizację budowy. Jeżeli wykonujesz go na własną rękę, skorzystaj z dedykowanego oprogramowania. Łatwiej Ci będzie uzyskać wyniki zbliżone realnym kosztom, jeśli podzielisz dokument z uwzględnieniem różnych etapów prac, np. stanu zero, surowego otwartego, surowego zamkniętego, montażu instalacji czy wykończenia. 

Kosztorys inwestorski – co zawiera?

Wspomniane rozporządzenie określa, co powinien zawierać dokument. Kosztorys inwestorski obejmuje przede wszystkim stronę tytułową. Należy podać nazwę obiektu lub robót budowlanych, lokalizację, a także uwzględnić nazwy i kody Wspólnego Słownika Zamówień. Na stronie głównej powinny się również znaleźć: nazwa i adres zamawiającego, nazwa i adres jednostki opracowującej kosztorys, imiona i nazwiska osób, które przygotowały kosztorys i określenie ich funkcji, wartość kosztorysowa robót oraz data opracowania kosztorysu inwestorskiego.

Oprócz tego w dokumencie muszą się znaleźć:

• ogólna charakterystyka obiektu lub robót zawierająca opis techniczny i istotne parametry określającego wielkość obiektu lub robót,
• przedmiar robót,
• kalkulacja uproszczona,
• tabela wartości elementów scalonych,
• załączniki: założenia wyjściowe do kosztorysowania, kalkulacje szczegółowe cen jednostkowych, analizy indywidualne nakładów rzeczowych, analizy własne cen czynników produkcji i wskaźników narzutów kosztów pośrednich i zysku.

Jak widzisz, przygotowanie profesjonalnego kosztorysu inwestorskiego wymaga znajomości branży, poszczególnych terminów. W przeciwnym wypadku trudno o sporządzenie dokumentu zgodnego z ustawą. 

Kosztorys inwestorski – ile wynosi cena za dokument?

Znajomość podstaw wykonywania kosztorysu inwestorskiego nie wystarczy do przygotowania tego dokumentu profesjonalnie. Potrzebujesz specjalisty, a jego stawka uzależniona jest od wielu czynników, takich jak:

• liczba pozycji w kosztorysie, 
• metraż obiektu,
• złożoność projektu,
• czas na przygotowanie dokumentu.

Im mniej skomplikowany kosztorys ofertowy, tym niższy będzie jego koszt. Duże znaczenie ma liczba pozycji. Przeważnie za każdą płaci się do kilkunastu złotych. Przykładowo, kosztorys inwestorski domu jednorodzinnego zazwyczaj kosztuje od kilkuset do kilku tysięcy złotych. 

Kiedy kosztorys inwestorski jest konieczny?

Kosztorys inwestorski jest niezbędny dla projektów związanych z zamówieniami publicznymi, co reguluje prawo zamówień publicznych. Dzięki niemu możliwa jest precyzyjna ocena kosztów. Jest to także ważne przy przetargach, gdyż daje możliwość łatwego porównania ofert poszczególnych wykonawców. Kosztorys inwestorski w zamówieniach publicznych jest koniecznością. 

Jeśli realizujesz inwestycję prywatnie, nie musisz mieć tego dokumentu. Natomiast warto go sporządzić, gdyż dzięki niemu określisz wartość zamówienia na roboty budowlane, materiały czy też poszczególnych etapów realizacji inwestycji. 

Problemy przy tworzeniu kosztorysu inwestorskiego

Jedną z częstych komplikacji jest kwestia kosztów materiałów. W tej branży ceny mogą szybko rosnąć, ale też zdarzają się duże spadki. Ważne jest, aby do przygotowania kosztorysu inwestorskiego uwzględnić wyłącznie aktualne stawki. W przypadku prac budowlanych warto uwzględnić dodatkowe, rezerwowe środki na wypadek nieoczekiwanych zdarzeń. 

Przyczyną niewłaściwych danych są często nieodpowiednie pomiary. Warto dopilnować pod tym względem precyzji, gdyż w przeciwnym wypadku oszacowana wartość robocizny czy kwota potrzebna na materiały mogą się znacznie różnić od rzeczywistych potrzeb. 

Kosztorys inwestorski a kredyt hipoteczny

Chcesz zrealizować projekt budowlany i potrzebujesz finansowania z banku? Kosztorys inwestorski pozwoli Ci oszacować, jakich środków będziesz potrzebować. Ten rodzaj kosztorysu jest akceptowany przez banki do kredytu hipotecznego. Możesz go przygotować nawet na własną rękę. Do każdego wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu banki wymagają sporządzenia kosztorysu na swoim własnym formularzu. Posiadając kosztorys inwestorski, wypełnienie tego formularza bankowego nie będzie stanowiło żadnego problemu.

Chcesz znaleźć najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego? Skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym, który przygotuje dla Ciebie zestawienie ofert dopasowanych do Twoich oczekiwań i możliwości. Ekspert pomoże Ci także dopełnić wszystkich formalności przy ubieganiu się o finansowanie.