Umowa rezerwacyjna mieszkania – czym jest i kiedy warto ją podpisać?
Interesuje Cię dana inwestycja, ale chcesz mieć pewność, że ? W takim przypadku skorzystaj z możliwości, jakie daje umowa rezerwacyjna. Dzięki niej zyskasz czas np. na wypłacenie przez bank kredytu hipotecznego i nie będziesz martwić się, że ktoś inny kupi daną nieruchomość. Czym jest umowa rezerwacyjna i kiedy warto ją zawrzeć?
Spis treści
Umowa rezerwacyjna – co to jest?
W ramach umowy rezerwacyjnej sprzedawca wyłącza z oferty na określony okres nieruchomość na rzecz danej osoby. Definicja tej umowy znajduje się w Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zawierana jest między deweloperem / przedsiębiorcą a zainteresowanym zakupem danej nieruchomości. Może dotyczyć lokalu z rynku pierwotnego lub wtórnego, choć przeważnie kojarzy się z mieszkaniami, które nie miały jeszcze właściciela.
Umowę rezerwacyjną nieruchomości można podpisać już na etapie tzw. dziury w ziemi. Często nieruchomości z rynku pierwotnego są wyprzedane, zanim na dobre rozpocznie się ich budowa. Umowa rezerwacyjna gwarantuje możliwość zakupu danego lokalu, ale jednocześnie daje szansę do namysłu, ponieważ nie podpisujesz docelowej umowy sprzedaży. Po prostu możesz się z niej wycofać. Jednocześnie wiesz, że deweloper nie sprzeda lokalu komuś innemu. W przypadku najatrakcyjniejszych inwestycji często wszystkie lokale są rezerwowane jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tak było m.in. w drugiej połowie 2023 roku, czyli w okresie, w którym dostępny był kredyt z dopłatami rządowymi Bezpieczny Kredyt 2%. Bardzo dużemu popytowi towarzyszyła wówczas niska podaż, co przyczyniło się do słabej dostępności lokali.
Rodzaje umowy rezerwacyjnej
Wyróżniamy dwa rodzaje takiej umowy:
- Zwykła – w tym przypadku sprzedający wyłącza ze swojej oferty dane mieszkanie na ustalony okres. Nie wiąże się to z zobowiązaniem zawarcia docelowej umowy sprzedaży. Zazwyczaj taka rezerwacja obowiązuje przez okres do kilkunastu dni.
- Z elementami umowy przedwstępnej – w tym przypadku w grę wchodzi nie tylko rezerwacja domu czy mieszkania, ale również zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Musi zatem zawierać określone postanowienia wiążące się z dopełnieniem ustaleń, a także obejmować określenie terminu jej zawarcia.
Druga z wymienionych umów wiąże się już z poważnym zobowiązaniem. Jeśli uchylisz się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedający może domagać się naprawy szkody, którą przez to poniósł. W uproszczeniu, musisz się liczyć z zapłatą kary.
Jakie zapisy powinna zawierać umowa rezerwacyjna?
Zwykła umowa rezerwacyjna nie wymaga nawet formy pisemnej, ale oczywiście ze względów dowodowych praktykowana jest niemal wyłącznie taka. Jeśli to umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa rezerwacyjna powinna zawierać następujące dane:
- datę i miejsce zawarcia;
- dane dewelopera lub innego sprzedawcy, w tym: nazwę, adres, dane osoby upoważnionej do zawarcia umowy w imieniu dewelopera, dane firmy;
- dane osoby dokonującej rezerwacji – imię i nazwisko, adres, numer PESEL, numer dokumentu tożsamości;
- opis nieruchomości, której dotyczy umowa – położenie, rodzaj, metraż, adres;
- cenę zakupu nieruchomości;
- wartość opłaty rezerwacyjnej – o ile w danym przypadku występuje;
- okres, na jaki rezerwowana jest nieruchomość;
- konsekwencje zawarcia umowy;
- skutki niedopełnienia warunków;
- zasady wcześniejszego zakończenia umowy;
- podpisy stron.
Takie dane powinny się znaleźć w zwykłej umowie rezerwacyjnej. W przypadku umowy z elementami umowy przyrzeczonej muszą pojawić się zapisy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy warto zawrzeć umowę rezerwacyjną?
Umowa rezerwacyjna z deweloperem czy innym sprzedającym pozwala zarezerwować na dany okres możliwość zakupu nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że możesz odstąpić od tej umowy zawsze bez kosztów. W zasadzie jednym ryzykiem, jakie ponosisz, jeśli możliwość utraty zadatku lub opłaty rezerwacyjnej.
Od rodzaju opłaty zależy, jakie mogą być ewentualne konsekwencje odstąpienia od umowy. Jeśli jest to zaliczka, deweloper odda Ci wpłacone środki bez względu na to, która ze stron umowy zrezygnowała. Inaczej wygląda to w przypadku zadatku. Jeśli to przez sprzedającego nie doszło do zawarcia umowy, musi on drugiej stronie zapłacić dwukrotność wartości zadatku. Natomiast, jeśli winny jest kupujący, to po prostu traci wpłacone środki.
Jeśli jednak w umowie pojawiła się opłata rezerwacyjna i nie dojdzie do realizacji z Twojej winy, to wpłacone środki z reguły przepadną, ale nie zawsze tak się stanie. Zwrot tej opłaty uzyskasz jeśli:
- Nie otrzymasz pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy ze względu na negatywną ocenę zdolności kredytowej (promesa to obietnica przyznania kredytu).
- Deweloper wprowadzi zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania Cię o tym.
- Deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – w takim przypadku powinien Ci zwrócić dwukrotność opłaty.
- Deweloper nie usunął wad mieszkania zgłoszonych w czasie jego odbioru i w konsekwekcji nie chcesz przystępować do umowy przenoszącej własność.
Zatem opłata rezerwacyjna solidnie zabezpiecza Twoje interesy, ale pamiętaj, że przepadnie, jeśli to Ty nie dopełnisz warunków umowy, tzn. z Twojej winy nie zostanie zawarta umowa deweloperska.
Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej?
Przede wszystkim dokładnie zapoznaj się z proponowanymi warunkami, a najlepiej skonsultuj je z Ekspertem Finansowym. Może on od razu sprawdzić Twoją zdolność kredytową i ustalić, czy masz szansę na zakup mieszkania na kredyt. Zwróć uwagę na następujące kwestie:
- Okres obowiązywania umowy – czy proponowany czas wystarczy, aby zebrać potrzebną gotówkę albo złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, doczekać się pozytywnej odpowiedzi i promesy. Jeśli wydaje Ci się, że nie, spróbuj negocjować – 2 tygodnie to może być zbyt mało.
- Jaki jest wymagany rodzaj umowy – zwykła czy z elementami umowy przyrzeczonej? Ten drugi rodzaj stanowi poważniejsze zobowiązanie.
- Ile wynosi opłata rezerwacyjna – może, ale nie musi się pojawić. Nie może wynosić więcej niż 1% kwoty wymienionej w prospekcie informacyjnym.
- Na jakich warunkach możesz odstąpić od umowy? Bardzo prawdopodobne, że takie odstąpienie będzie się wiązać z karą umowną.
- Ile wynosi cena mieszkania?
- Szczegółowy opis mieszkania – powinien zawierać metraż, liczbę pomieszczeń oraz określenie czy dany element jest tarasem czy balkonem.
Pamiętaj, że przy informacji o opłatach mogą pojawić się terminy zaliczka i zadatek. Ta druga lepiej zabezpiecza transakcję – jeśli deweloper stwierdzi, że jednak nie sprzeda Ci przedmiotu umowy, musi zwrócić ten zadatek w podwójnej wysokości. Natomiast w przypadku zaliczki zwrot środków powinien po prostu trafić do tego, kto je wpłacił.
Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska – czym się różnią?
Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana wówczas, gdy kupujący nie jest jeszcze pewny, czy dokona transakcji. Taka umowa daje gwarancję, że deweloper w określonym czasie nie sprzeda nieruchomości innej osobie. Natomiast umowa deweloperska zobowiązuje do przeniesienia przez dewelopera własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie jest wymagana przez banki. Natomiast to zdecydowanie przydatne rozwiązanie dla tych, którzy biorą pod uwagę kupno mieszkania lub domu jednorodzinnego na własność, ale nie wiedzą jeszcze, czy pozwoli im na to zdolność kredytowa lub inne względy.
Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna?
Podpisanie umowy przedwstępnej oznacza, że deweloper zobowiązuje się zawrzeć umowę deweloperską, a następnie umowę przyrzeczoną na dany lokal. Określa warunki finalnego zakupu. Oczywiście jeśli nie ma się pewności co do danego zakupu, lepiej podpisać umowę rezerwacyjną. Jednak dopiero umowa przedwstępna daje niemal gwarancję, że do transakcji dojdzie, szczególnie jeśli jest spisana w formie aktu notarialnego. Warto się na nią zdecydować, jeśli na pewno będziesz dysponować środkami na zakup – masz wystarczająco wysoką zdolność kredytową albo wygospodarujesz wystarczającą gotówkę.
Joanna Kubińska
Ekspert Finansowy NOTUS
