Kredyty hipoteczne

Umowa o dzieło a kredyt hipoteczny – jakie masz szanse na uzyskanie kredytu?

Paweł Kuczyński

Ekspert Finansowy

4 min czytania

Opublikowane: 15 maja 2025

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, kredytobiorca musi mieć odpowiednio wysokie i stabilne dochody. Bank zawsze sprawdza, z jakich źródeł je pozyskuje. Najbardziej pożądana jest umowa o pracę na czas nieokreślony, ale to nie oznacza, że zarobki nie mogą pochodzić z innego źródła. Czy masz szansę na kredyt, jeśli zarabiasz na podstawie umowy zlecenie lub o dzieło?

Na czym polega umowa o dzieło?

W ramach takiej umowy jedna strona decyduje się na wykonanie określonego działania, a druga – zapłatę za jego realizację. Przyjmujący zlecenie otrzymuje wynagrodzenie za wykonane dzieło, a jego przedmiotem może być wyprodukowanie stołu, stworzenie projektu graficznego czy strony internetowej i wiele innych. Nie ma w tym przypadku wymogu formy pisemnej, ale zdecydowanie warto się na nią zdecydować ze względu na bezpieczeństwo stron transakcji. 

Jako że zlecający muszą zgłaszać takie umowy do ZUS-u, wiemy, jak popularne jest to rozwiązanie. W pierwszym półroczu 2024 roku zgłoszono tak 696,02 tys. umów o dzieło, jednak z roku na rok ich liczba maleje. 

Uwaga: w przypadku umowy zlecenia w Polsce obowiązuje minimalna stawka godzinowa, która w 2025 roku wynosi 30,5 zł brutto, ale nie dotyczy to umów o dzieło. Z punktu widzenia banku to problem, który może rzutować na regularność dochodów. Tymczasem są one niezbędne, aby klient był w stanie regularnie spłacać zobowiązanie. Z tego powodu kredytodawcy podchodzą bardziej restrykcyjnie do wniosków o kredyt hipoteczny, jeśli źródłem zarobków są wyłącznie umowy o dzieło. 

Umowa o dzieło a zdolność kredytowa

Osiąganie zarobków na podstawie umowy o dzieło nie przekreśla szans na uzyskanie kredytowania. Aby jednak otrzymać kredyt hipoteczny, musisz posiadać wystarczającą zdolność kredytową. Bank wylicza ją indywidualnie, by mieć pewność, że stać Cię na spłatę zobowiązania. Niestety nie wszystkie banki akceptują tę formę dochodu, tzn. wezmą ją pod uwagę przy kalkulacji zdolności. Niektóre uwzględnią ją jako dodatkowy zarobek, kiedy głównym jest np. umowa o pracę.

Standardowo w ramach analizy zdolności bank uwzględni:

• Twoje dochody – ich wysokość i regularność,
• spłacane zobowiązania,
• koszty utrzymania,
• wysokość wkładu własnego,
• liczbę osób na utrzymaniu.

W przypadku umowy o dzieło problemem jest stabilność. Możesz realizować jej przedmiot przez wiele tygodni i po tym czasie uzyskać zapłatę, a dodatkowo mieć przerwy pomiędzy kolejnymi zleceniami. Dlatego, jeśli chcesz wnioskować o kredyt hipoteczny, najpierw dowiedz się, jakie wymogi będzie Ci stawiać bank. Może np. nie akceptować dłuższych przerw między umowami. 

Kredyt hipoteczny przy umowie o dzieło – jak długo musi trwać umowa? 

W przypadku umowy o dzieło wymagany jest dłuższy okres obowiązywania niż w ramach umowy o pracę. Przeważnie instytucje oczekują przedstawienia historii za okres 12-24 miesięcy. W niektórych wystarczy, że będzie to 6 miesięcy. Znaczenie ma również to, jak długo jeszcze będzie obowiązywać umowa, dlatego dobrze, aby pozostawała aktualna przez co najmniej kilka miesięcy. Warto również uzyskać deklarację pracodawcy odnośnie do przedłużenia współpracy i dalszych zleceń. 

Jednocześnie pamiętaj, że poszczególne instytucje mogą różnie ocenić Twoją zdolność kredytową, dlatego w każdym przypadku złóż wniosek do co najmniej kilku banków. Taki kredyt mogą Ci przyznać np. mBank, Millennium, PKO BP, Santander Bank Polska i inne. Bardzo możliwe, że jeden odrzuci wniosek, a inny go zaakceptuje. Warto poznać ofertę kilku, aby mieć porównanie i wybrać najatrakcyjniejszą propozycję. W tym pomoże Ci nasz Ekspert Finansowy, który wie, gdzie warto złożyć wniosek w przypadku zarobków z tytułu umowy o dzieło.

Znaczenie ma również wysokość wynagrodzenia. Banki wyliczają wskaźnik DtI, czyli stosunek spłacanych zobowiązań do dochodów. W zależności od tego, ile wynoszą miesięczne dochody, obciążenia finansowe z tego tytułu nie mogą stanowić więcej niż 50-65%. 

Kredyt hipoteczny na umowie o dzieło a niezbędne dokumenty

Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie, które możesz spłacać przez nawet 35 lat. Z tego względu bank wymaga okazania wielu dokumentów, aby ustalić, czy na pewno Cię na to stać. Ostateczna ich lista zależy od konkretnego banku, natomiast najczęściej są one następujące:

• aktualne i zakończone umowy o dzieło z oczekiwanego przez bank okresu – najczęściej 12-24 miesięcy;
• wyciąg z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie z tytułu zrealizowanych dzieł – przeważnie za 6 lub 12 miesięcy;
• dowód osobisty lub paszport;
• PIT-y z poprzedniego roku lub 2 lat;
• oświadczenie zleceniodawców o kontynuacji współpracy;
• dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości, np. numer księgi wieczystej, umowa przedwstępna czy umowa rezerwacyjna.

Jeśli chodzi o wkład własny, nie ma znaczenia, czy chcesz uzyskać kredyt hipoteczny na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło. Obowiązują takie same wymagania, czyli od 10 lub 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Im większy wkład posiadasz, tym rośnie szansa na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Dochody z umowy o dzieło – jak zwiększyć szansę na kredyt?

Jeśli zarabiasz na podstawie umowy o dzieło lub umowy zlecenie, przygotuj się do składania wniosku. Aby skutecznie ubiegać się o kredyt hipoteczny, zadbaj o regularność umów, wysokość dochodów, aktualne zlecenia i deklaracje klientów co do dalszej współpracy. Idealnie, jeśli masz zawarte umowy z kilkoma pracodawcami i współpracujesz z nimi od dawna. Poza tym pamiętaj o wysokim wkładzie własnym. Ewentualnie spróbuj wziąć kredyt hipoteczny ze współkredytobiorcą, który ma wysoką zdolność kredytową i pracuje na podstawie bardziej stabilnego rodzaju umowy, np. ma umowę o pracę na czas nieokreślony. 

Źródła:. Coraz mniej umów o dzieło