Umowa kredytowa – jak czytać najważniejsze zapisy?
Zdecydowaliście się na zakup wymarzonego mieszkania. Wybraliście bank, który pomoże w realizacji waszego marzenia. Przeszliście przez żmudny proces kredytowy i w końcu doczekaliście tego ważnego momentu – podpisania umowy kredytowej.
Zanim jednak złożycie na dokumencie swój podpis, który będzie przypieczętowaniem starań o własne „M”, dokładnie przeanalizujcie wszystkie zapisy, aby spełniony sen o waszym przytulnym gniazdku, nie okazał się wieloletnim koszmarem.
Umowa kredytowa to jedna z niewielu umów, od których zależy nasze być albo nie być, a raczej mieszkać albo nie mieszkać – we własnym mieszkaniu, z dala od rodziców czy innych współlokatorów. To ważny dokument, który wymaga od nas dogłębnej analizy i weryfikacji. Zdarza się bowiem, że umowy kredytowe zawierają niezbyt przejrzyste zapisy, których zlekceważenie może oznaczać kłopoty w przyszłości.
Spis treści
Dane błędnie podane
Przed podpisaniem umowy kredytowej dokładnie sprawdźmy poprawność zawartych w niej danych – nie tylko osobowych. Oczywiście najważniejsze jest wpisanie w dokument danych obu stron umowy. W naszym przypadku będzie to: imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego (lub innego dokumentu), a także numer PESEL. Zwróćmy też uwagę na datę sporządzenia umowy i miejsce jej podpisania. Data ułatwi nam obliczenie terminów zawartych w umowie i wywiązywanie się ze wszelkich zobowiązań na czas.
– W umowie kredytowej należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące warunków jakie musimy spełnić w trakcie spłaty kredytu. Bank zobowiązuje nas do informowania o zmianie naszych danych osobowych (np.: nazwiska), adresu zamieszkania. Wiele banków wpisuje w umowę wymóg dotyczący informowania banku o zmianie sytuacji materialnej, w tym o zmianie miejsca pracy – wyjaśnia Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Waluta ma znaczenie
Zwrócimy także uwagę na kwoty kredytu zapisane w umowie, szczególnie w przypadku kredytu w walutach obcych. Jeśli zaciągamy kredyt denominowany (w umowie wpisana odpowiednia ilość waluty), wówczas wypłacana kwota w złotych będzie stanowiła równowartość kwoty z umowy przemnożonej przez kurs kupna z dnia wypłaty środków. – Oznacza to, że jeśli od sporządzenia umowy kurs waluty się obniżył wówczas uruchomione środki będą niższe niż wnioskowana kwota. W przypadku kredytu indeksowanego w umowie kredytowej wpisaną mamy przyznaną kwotę w złotych i zostanie ona przeliczona na odpowiednią ilość waluty dopiero w chwili wypłaty środków. W tym przypadku mamy gwarancję, że inwestycja zostanie sfinansowana w całości i bez względu na kurs waluty bank uruchomi odpowiednią, wystarczającą kwotę kredytu – tłumaczy Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.
Uwaga!
Spread walutowy – jest to różnica pomiędzy kursem kupna waluty, a kursem jej sprzedaży. Wartość ta jest najczęściej podawana w ujęciu procentowym. W umowach kredytowych nie ma zapisów dotyczących sposobu regulowania wielkości spreadu walutowego, dlatego bank może go w każdej chwili zmienić bez naszej zgody.
Kredyt pod warunkiem
Moment podpisania umowy nie jest jednoznaczny z otrzymaniem gotówki i zakupem wymarzonego mieszkania. Aby nasz kredyt został uruchomiony, musimy spełnić jeszcze kilka warunków. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym należy przedstawić akt notarialny kupna – sprzedaży i wniosek o wpisanie hipoteki na rzecz banku. Z kolei w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym musimy przedstawić dokument tzw. cesji wkładu budowlanego. Warunki każdorazowo ustala jednak bank i mogą się one od siebie różnić, w przypadku różnych instytucji. Listę warunków powinniśmy więc otrzymać od naszego kredytodawcy. – Warunki do spełnienia przed uruchomieniem kredytu różnią się w zależności od banku i rodzaju transakcji. Jednak zawsze na rynku wtórnym musimy przedstawić akt notarialny oraz wniosek do Sądu o wpis hipoteki. Dodatkowo bank będzie wymagał przedstawienia polisy ubezpieczenia nieruchomości. Z uwagi na specyfikę całej transakcji na rynku pierwotnym te wszystkie dokumenty musimy przedstawić dopiero po uruchomieniu kredytu i po zakończeniu budowy przez developera – wyjaśnia Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Pozostałe warunki w umowie kredytowej
Umowa kredytowa może być tak skonstruowana, że bank ma możliwość zmiany części postanowień bez zogdy klienta. Najczęściej dotyczy to zmiany oprocentowania wynikającej ze zmiany poziomu stóp referencyjnych. Często bez naszej zgody bank może zmienić regulamin kredytowania, czy też opłaty za wcześniejszą przedterminową spłatę kredytu.
Zawiłe opłaty
W umowie zawartych jest mnóstwo informacji na temat rat, terminów płatności, prowizji i szeroko pojętych opłat. Musimy wiedzieć które z nich są obowiązkowe, a na które musimy uważać. Tzw. opłaty manipulacyjne, czyli prowizja za rozpatrzenie wniosku, za sporządzenie umowy czy za aneks do umowy nie są standardem w każdym banku i warto rozważyć czy po zsumowaniu wszystkich tych opłat, wybrany przez nas kredyt będzie faktycznie najbardziej atrakcyjny.
Uważniej przyjrzyjmy się także tabelom zawartym w naszej umowie. Tabela opłat i prowizji może zawierać bowiem opłaty, które znacząco wpływają na całkowity koszt kredytu. I najważniejsze – sprawdźmy czy wszystkie warunki kredytowe znajdują się w umowie, czy też w większości przypadków jesteśmy odsyłani do regulaminu banku. Jeśli tak, musimy mieć świadomość, że regulamin jest wewnętrznym dokumentem i w każdej chwili może zostać zmieniony. – Wśród opłat, które towarzyszą kredytowi hipotecznemu niezwykle ważne jest oprocentowanie. Podpisując umowę mamy świadomość jak kształtuje się oprocentowanie kredytu, ale nie wiemy na jakim poziomie będzie ono w przyszłości. Banki uzależniają go od stóp referencyjnych WIBOR, EURIBOR lub LIBRO.i marży odsetkowej. Zasady zmiany oprocentowania powinny być zapisane u umowie kredytowej, tak abyśmy precyzyjnie wiedzieli kiedy i na jakich zasadach może zmienić się oprocentowanie. – powiedział Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Obowiązki kredytobiorcy
Podpisanie umowy i jej późniejsze podtrzymanie nie jest wcale łatwe i oczywiste. Musimy bowiem wypełnić szereg obowiązków, by móc spokojnie mieszkać we własnym „M”. Po pierwsze powinniśmy informować bank o wszelkich zmianach w naszej sytuacji majątkowej – zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, zmianie pensji czy pracy oraz innych wydarzeniach losowych. W przypadku niepoinformowania banku o tych zmianach, możemy narazić się na wypowiedzenie umowy kredytowej. Po drugie bank może zlecić nam dokonanie wyceny nieruchomości, która stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Wycenę należy zrealizować przed podpisaniem umowy kredytowej, a czasami także w jej trakcie. Jeśli wartość nieruchomości znacznie spadnie, bank także może zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub w skrajnym wypadku wypowiedzieć nam umowę. Po trzecie, aby zaciągnąć kolejne zobowiązanie finansowe, w okresie spłaty kredytu hipotecznego, musimy otrzymać na to zgodę banku. W niektórych przypadkach zgoda nie jest wymagana, ale o fakcie nowego kredytu należy poinformować pierwszy bank. Po czwarte, w przypadku niektórych banków, obowiązkiem kredytobiorcy jest spłata kredytu z konta osobistego prowadzonego w banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt. Po piąte mamy oczywiście obowiązek spłaty rat w terminie. Jeśli spóźnimy się ze spłatą bank obciąży nas odsetkami karnymi znacznie wyższymi niż nominalne oprocentowanie kredytu.
Obowiązki są jednak każdorazowo ustalane przez bank, w którym zaciągamy kredyt, dlatego mogą się one od siebie różnić. Listę naszych zobowiązań powinniśmy ustalić w momencie podpisywania umowy kredytowej.
Cross-selling – co to takiego?
Cross-selling oznacza sprzedaż po niższej cenie pakietu usług lub produktów. Niestety często okazuje się, że tzw. „komplet” kosztuje więcej, niż jego poszczególne elementy. Dlatego warto sprawdzić wszystkie koszty, jak i przydatność dodatkowych usług oferowanych przez bank. – Jeśli za otwarcie konta w danym banku, otrzymujemy możliwość obniżenia marży kredytu, dokładnie przeanalizujemy koszty, ponieważ obniżka może być nieznaczna, a koszt prowadzenia konta dość wysoki. Ponadto bank może zaoferować nam także kartę kredytową, w zamian za obniżenie marż. Ta transakcja może być korzystna, pod warunkiem, że wymagana ilość transakcji miesięcznych dokonanych na karcie będzie przez nas możliwa do zrealizowania. Pakiet cross-sellingowy z kredytem hipotecznym najczęściej stanowi jednak ubezpieczenie. W wielu bankach bywa ono bowiem obowiązkowe. Chodzi głównie o ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie nieruchomości. Pakiet wykupiony w tym samym banku może także korzystnie wpłynąć na marżę kredytową – przestrzega Michał Krajkowski z DK Notus.
Euforia z przyznania kredytu hipotecznego nie powinna przysłonić nam tak ważnej sprawy, jak dokładna analiza umowy kredytowej. To w niej zawarte są nasze obowiązki względem banku na kilkanaście lub kilkadziesiąt najbliższych lat. Jeśli zawiłe, prawne sformułowania są dla nas niezrozumiałe, warto zasięgnąć pomocy doradcy kredytowego, który wyjaśni nam na co zwracać szczególną uwagę w umowie i w jakich przypadkach kategorycznie nie składać na niej podpisu.
