Transza kredytu hipotecznego – czym jest i jak jest wypłacana?
Starając się o kredyt, możesz spotkać się z dwiema formami wypłacania środków przez bank. Pożyczone pieniądze mogą być przekazane jednorazowo lub w kilku częściach. W ostatnim przypadku mowa o tzw. transzach, które są wypłacane po zakończeniu określonych etapów realizowanej inwestycji. Jeśli stoisz przed wyborem takiego rodzaju kredytowania, dowiedz się dokładniej, co oznacza transza kredytu hipotecznego!
Spis treści
Czym jest transza kredytu i jakie są jej ogólne założenia?
Kredyty hipoteczne są udzielane na zakup, budowę, remont lub doposażenie nieruchomości. W niektórych przypadkach środki uzyskane w banku są wypłacane jednorazowo, innym razem w omawianych transzach. Zgodnie z definicją transza to część czy też partia czegoś. W przypadku transzy kredytu hipotecznego mowa więc o części kapitału, jaki w ramach pożyczki kredytobiorca otrzymuje od banku. W praktyce wygląda to tak, że po spełnieniu wszystkich wymogów stawianych przez wierzyciela, otrzymujesz kredyt hipoteczny o ustalonej wysokości, natomiast pieniądze nie są w całości wpłacane na konto. Są one przekazywane przez instytucję finansową w kilku częściach i w odstępach zależnych od czasu trwania poszczególnych etapów inwestycji i ustaleń z bankiem.
Kredyt hipoteczny wypłacany w transzach najczęściej dotyczy osób, które finansowaniem z banku chcą pokryć budowę domu czy też kupno nieruchomości, która jeszcze nie nadaje się do zamieszkania lub dopiero powstaje. Wówczas nie jest możliwe dokonanie jednorazowego przelewu na konto dewelopera czy też prywatne (w przypadku budowy), bo dana nieruchomość po prostu jeszcze nie istnieje.
Najczęściej minimalna transza wynosi 10 proc. wartości realizowanego projektu, maksymalna wartość zależy od wewnętrznych regulacji banku udzielającego kredytu. Wszystko zależy od indywidualnych ustaleń z bankiem, jak również tych zawartych w umowie deweloperskiej czy kosztorysie budowy. Zwykle w przypadku zakupu nieruchomości nowych (z rynku pierwotnego) pierwsze wpłaty są przekazywane do dewelopera. Jeśli wnioskowałeś również o środki na wykończenie nieruchomości, ostatnia transza trafia na konto kredytobiorcy po przedstawieniu protokołu odbioru lub aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.
Natomiast w przypadku budowy domu kredyt będzie wypłacany w kilku transzach, w zależności od poszczególnych etapów prac i indywidualnej polityki banku. Najczęściej kredytodawcy wymagają, aby czas budowy nie przekraczał dwóch lat.
Główny cel transz kredytu hipotecznego – kontrola wydatków
Ważnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka, czyli wpis do księgi wieczystej (KW) danej nieruchomości. Potwierdza ona prawo wierzytelności banku, czyli możliwości odzyskania swoich należności w sytuacjach, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się z obowiązku terminowej spłaty rat. W przypadku zakupu domu czy mieszkania z rynku wtórnego tuż po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży bank może jednorazowo przekazać całość kapitału, która finalizuje transakcję. Bezpośrednio po tym można też złożyć wniosek do Sądu Rejonowego o wpis do KW. Jednym zdaniem – kredytobiorca dostaje kredyt o wysokości umożliwiającej kupno nieruchomości, a bank szybko ma zabezpieczenie w postaci hipoteki.
Zupełnie inaczej jest natomiast w przypadku nieruchomości, które jeszcze nie powstały. Mowa głównie o mieszkaniach i domach z ofert deweloperskich, jak i budowach domów przez osoby prywatne. W takich przypadkach realizacja inwestycji może trwać nawet kilka lat i dopiero po jej zakończeniu możliwe jest ustanowienie hipoteki. Ponadto bank nie ma pewności, że przekazane jednorazowo środki byłyby należycie wykorzystanie. Z punktu widzenia instytucji finansowej istnieje ryzyko, że kredytobiorca mógłby wydać je nieodpowiednio i przez to nie zakończyć budowy w ustalonym terminie.
Przed przekazaniem każdej z kolejnych części kapitału konieczne jest przedłożenie szczegółowej dokumentacji. Ma to na celu potwierdzenie, że projekt postępuje zgodnie z ustaleniami. Tym samym w przypadku kredytu wypłacanego w transzach bank może kontrolować przebieg prac.
Kiedy kapitał jest wypłacany w transzach, a kiedy jednorazowo?
Transze mają zastosowanie w przypadku zaciągania kredytu przeznaczonego na budowę domu. Kolejne transze są wypłacane w zależności od poszczególnych etapów budowy i trafiają na konto kredytobiorcy. Ten natomiast zobowiązany jest skompletować wszelkie dokumenty, które będą potrzebne do późniejszego rozliczenia.
Natomiast o sposobie wypłaty kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości decyduje przede wszystkim charakter transakcji. Istotne jest to, jaka forma zapłaty wymagana jest przez sprzedającego i jakie ustalenia zawarto w umowie sprzedaży lub przedwstępnej.
Jednorazową wypłatę pełnej kwoty kredytu bank oferuje najczęściej w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Wyjątkiem jest natomiast sytuacja, gdy kredyt hipoteczny ma zostać przeznaczony na zakup i jednocześnie remont nieruchomości. Wówczas możliwe jest ustalenie, że mniejsza partia potrzebna na prace remontowe zostanie wypłacona w terminie innym niż kapitał potrzebny na sam zakup nieruchomości.
Z kolei w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, które na etapie sprzedaży zazwyczaj nie są jeszcze przeznaczone do zamieszkania, banki zwykle wypłacają kredyt hipoteczny w transzach. Wówczas poszczególne części kapitału są przekazywane po zakończeniu określonych etapów prac realizowanych przez firmy deweloperskie. Pieniądze mogą być przekazywane na konto kredytobiorcy, ale często trafiają bezpośrednio do dewelopera. Jednak i w tym przypadku mogą zdarzyć się wyjątki. Niekiedy deweloper wymaga pełnej płatności na pewnym etapie budowy lub po jej zakończeniu, ale przed wręczeniem kluczy. Ustalenia takie są zawierane w umowie przedwstępnej.
Jak ustalany jest harmonogram wypłaty kredytu w transzach?
Wysokość i częstotliwość wypłat środków w transzach, które mają pokryć inwestycje deweloperskie, w dużej mierze zależą od wymogów sprzedającego. Poszczególne transze zwykle pokrywają się więc z planowanym harmonogramem budowy. Co ważne, muszą być ustalone już na etapie wnioskowania o kredyt. Ostatecznie to bank ma największą decyzyjność.
Z kolei w przypadku budowy domu na wypłaty w transzach wpływa kosztorys budowy. Starając się o kredyt, już na początku, czyli w momencie składania wniosku, trzeba posiadać dokładne informacje dotyczące planowanego zakresu prac oraz kosztów z nimi związanych. Najczęściej bank wypłaca środki po etapach takich jak stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty czy stan “pod klucz”. W takich sytuacjach duża decyzyjność leży po stronie kredytobiorcy, który powinien dokładnie przemyśleć, ile czasu potrwa budowa i co obejmie. Ponadto ustalając z bankiem harmonogram wypłat transz, warto zostawić sobie odpowiedni bufor czasowy na wypadek, gdyby realizacja nie poszła zgodnie z planem.
Kiedy uruchamiany jest kredyt wypłacany w transzach?
Pierwsza transza kredytu hipotecznego jest niezbędna, aby rozpocząć inwestycję. Jest ona przekazywana przez bank po dopełnieniu wymaganych formalności, takich jak m.in.:
- podpisanie umowy kredytowej,
- ustalenie harmonogramu,
- posiadanie pozwolenia na budowę,
- posiadanie szczegółowego kosztorysu inwestorskiego,
- podpisanie umowy z wykonawcą, zawierającej koszty i terminy realizacji,
- profesjonalna wycena nieruchomości,
- wykupienie polisy ubezpieczeniowej obejmującej powstającą nieruchomość.
Po skompletowaniu wymaganych dokumentów pieniądze z pierwszej transzy trafiają na konto kredytobiorcy lub dewelopera (w zależności od ustaleń).
Rozliczenie kolejnych i ostatniej transzy kredytu hipotecznego
Etapowe otrzymywanie środków finansowych powinno przebiegać zgodnie z wcześniej ustalonym harmonogramem. Jednak warunkiem uzyskania kolejnych transz jest ich rozliczenie. W tym celu należy przedłożyć m.in. raport z postępu prac. Niekiedy bank może wymagać również zgromadzonych faktur i rachunków oraz protokołów odbioru prac, jednak większość kredytodawców już tego nie oczekuje.
Czasami wymagana jest też wizja lokalna, przeprowadzona przez rzeczoznawcę lub pracownika banku. Jeśli natomiast z różnych przyczyn nastąpiły zmiany w harmonogramie, należy go uaktualnić, składając odpowiednie wyjaśnienia w banku. Jeśli wszystko przebiega pomyślnie, środki powinny trafić na konto w ciągu 5 dni roboczych od dnia złożenia wniosku o wypłatę kolejnej transzy. Z kolei ostatnią transzę bank wypłaci przed zakończeniem budowy. Jednak i ten etap trzeba będzie rozliczyć.
Czy i kiedy bank może odmówić wypłaty transz?
Rzadko się zdarza, że bank odmawia wypłaty transz kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że istnieje takie prawdopodobieństwo. Do odmowy może dojść w przypadku, gdy zaistnieje sytuacja określona w umowie z kredytodawcą i/lub gdy bank obawia się realnego zagrożenia dla realizacji inwestycji. Przykładem jest nierozliczenie poprzedniej transzy, niewłaściwe przeznaczenie środków czy pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy. Najczęściej jednak ewentualne problemy z wypłatą transz kredytu można rozwiązać. W takich przypadkach konieczne będzie odwołanie się od decyzji i przede wszystkim sprostowanie przyczyny odmowy, np. uzupełnienie brakującej dokumentacji, zrealizowanie w pełni etapu budowy czy podniesienie swoich zarobków.
Oskar Marciński
Ekspert Finansowy NOTUS
