O co pytać przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego?
Jak wynika z danych serwisu Otodom, w ciągu ostatnich 10 lat ceny nieruchomości w niektórych miastach w Polsce wzrosły nawet o 100%. Inwestycja we własną nieruchomość wymaga zaangażowania coraz większych środków. Ponadto zakup mieszkania z reguły wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dlatego też ważne jest, aby inwestycja była dobrze przemyślana.
Rozważasz nabycie nieruchomości z rynku wtórnego? Zastanawiasz się, co sprawdzić przed zakupem mieszkania i jakie pytania warto zadać obecnemu właścicielowi? Dowiedz się, co jest ważne i uniknij dzięki temu nietrafionej decyzji.
Spis treści
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – co sprawdzić i o co zapytać?
Badanie Business Growth Review dowodzi, że zdecydowana większość Polaków woli mieć własne mieszkanie niż korzystać z wynajmu. Aż 91% respondentów uważa, że to lepsze rozwiązanie. 28% ma mieszkanie bez obciążenia kredytowego. Dla wielu Polaków zaciągnięcie zobowiązania to jednak jedyny sposób na zakup własnej nieruchomości. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2025 roku wynosiła 449,1 tys. zł. To o 5,1% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.
Bez względu na to, czy zaciągasz kredyt, czy kupujesz mieszkanie za gotówkę, dobrze przygotuj się do poszukiwania nieruchomości. Dzięki temu unikniesz podjęcia złej decyzji i zakupu nieruchomości, która nie spełnia Twoich oczekiwań. O co warto zapytać?
Dopytaj, dlaczego mieszkanie jest sprzedawane
Może Ci się wydawać, że i tak nie dowiesz się prawdy. Przeważnie usłyszysz o zmianie ze względu na mniejsze lub większe potrzeby mieszkaniowe, konieczność przeprowadzki do innego miasta, do innej dzielnicy, pojawienie się potomstwa czy rozwód. Być może jednak trafisz na sprzedającego, który chce sprzedać mieszkanie z innych powodów i szczerze przyzna, jaki miał problem ze swoją nieruchomością. To, co jemu nie odpowiadało, nie musi przeszkadzać Tobie.
Ponadto część zbywców decyduje się na sprzedaż nie ze względu na niesatysfakcjonujący ich stan techniczny mieszkania czy zbyt mały metraż, ale planowane w okolicy inwestycje. Być może obok ma powstać ruchliwa droga albo budynek użytku publicznego, przez który będzie tam tłoczno. Koniecznie sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niektóre miejscowości udostępniają je na swoich stronach WWW, natomiast najczęściej musisz złożyć wniosek o wydanie wypisu.
Poproś o numer księgi wieczystej nieruchomości
Księga wieczysta to najważniejszy dokument dotyczący nieruchomości. Aby sprawdzić jej zawartość, nie musisz nawet wychodzić z domu – skorzystaj z portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Szczególnie powinien Cię zainteresować dział IV, w którym znajdziesz wpisy dotyczące hipotek. W praktyce najczęściej zobaczysz tam zabezpieczenie wierzytelności z kredytów bankowych. Jeśli taki wpis widnieje w KW, to wiąże się z dodatkowymi formalności, ale nie jest to poważny problem. Warto też spojrzeć do działu III, gdzie może się znajdować informacja o służebności czy umowie dożywocie.
Dowiedz się, ile wynoszą koszty utrzymania mieszkania
Sprzedający nie tylko powinien Cię powiadomić, ile wynoszą koszty utrzymania mieszkania, ale również okazać dokumenty, które potwierdzają ich wysokość. Nie zakładaj, że skoro w Twojej dzielnicy płacisz określoną kwotę miesięcznie za wodę czy ogrzewanie, to w innej będzie to identyczna opłata. Zdarza się, że koszty w tym samym mieście różnią się nawet dwukrotnie czy trzykrotnie. Przykładowo, opłaty za ogrzewanie mogą zależeć od piętra. Więcej kosztuje zapewnienia ciepła na ostatnim piętrze, w lokalu narożnym, niż w mieszkaniu otoczonym z trzech stron innymi nieruchomościami.
Upewnij się, że właściciel mieszkania nie miał dopłat. Możliwe, że płaci miesięcznie określoną kwotę, ale po rozliczeniu rocznym okazało się, że musi zapłacić dużo więcej.
W przypadku gdy jest to mieszkanie bezczynszowe, dowiedz się, jak przebiega zarządzanie nieruchomością, kto za to odpowiada i jakie wiążą się z tym koszty. Najlepiej porozmawiaj z sąsiadami, aby upewnić, że wszystko przebiega bez komplikacji, tak jak Cię może zapewniać sprzedający. Sprawdź, w jakim stanie są tereny zielone – to pokazuje, jak sprawuje się firma, która odpowiada za zarządzanie nieruchomością.
Sprawdź stan techniczny mieszkania
Możliwe, że w lokalu od nowości nie były przeprowadzane żadne modernizacje. To może oznaczać konieczność wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej czy elektrycznej albo np. okien. Wykonanie takich prac jest kosztowne i czasochłonne. Jeśli chcesz sprawdzić, jaki jest stan instalacji elektrycznej, poproś o włączenie jednocześnie kilku energochłonnych urządzeń. Jeśli jest wadliwa, wtedy powinny zadziałać bezpieczniki.
Najlepiej jednak wybierz się z fachowcem, który sprawdzi stan techniczny instalacji i wykryje ewentualne usterki. Na pewno zwróć uwagę na liczbę gniazdek w pomieszczeniach – szczególnie w przypadku lokalu w kamienicy. Możliwe, że jest tylko jedno na pokój, a to stanowczo za mało jak na współczesne potrzeby.
Upewnij się, jakie elementy wyposażenia pozostaną w lokalu
Przeważnie sprzedający pozostawiają szafy wnękowe czy wszystkie meble, które były projektowane na zamówienie, co jest dużym udogodnieniem. Często pozostawiają również lodówkę czy zmywarkę pod zabudowę. Przed podpisaniem umowy warto zapytać o tę kwestię i dokładnie określić, co ma pozostać. Nawet jeśli wydaje Ci się, że dany element na pewno będzie na Ciebie czekać, i tak warto uzgodnić to na piśmie. Zdarza się, że sprzedający zabierają choćby umywalki czy nawet kaloryfery i krany.
O co jeszcze warto pytać przy kupnie mieszkania?
W rozmowie z aktualnym właścicielem mieszkania warto również ustalić, czy:
- w mieszkaniu jest zarejestrowana lub prowadzona działalność gospodarcza;
- mieszkanie jest przedmiotem najmu;
- w przedmiotowym lokalu nie ma zameldowanych żadnych osób na pobyt stały lub czasowy;
- nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowanie egzekucyjne, upadłościowe lub inne mogące mieć wpływ na nabycie lokalu mieszkalnego;
- przeciwko właścicielowi nie są prowadzone żadne postępowania egzekucyjne oraz nie ciążą na nim długi, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa;
- mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku/ darowizny, ponieważ to generuje dodatkowe dokumenty do kredytu hipotecznego.
O co pytać w spółdzielni mieszkaniowej?
Po rozmowie z właścicielem mieszkania warto udać się do zarządcy nieruchomości czy spółdzielni mieszkaniowej, która zajmuje się budynkiem. Dzięki temu możesz uzyskać wiele dodatkowych, istotnych informacji. Mają oni wiedzę na temat całego budynku, sąsiedztwa, jak i ewentualnych problemów, do których dochodziło w tym konkretnym lokalu, który Cię interesuje.
Jakie pytania warto zadać?
- Jaka jest wysokość czynszu za mieszkanie?
- Ile kosztuje wywóz śmieci czy fundusz remontowy?
- Czy planowane są jakieś podwyżki?
- Czy okresowe kontrole wykazały jakieś problemy w mieszkaniu, np. przegląd kominiarski?
- Czy w ostatnim czasie wystąpiły problemy techniczne w mieszkaniu?
Kupno mieszkania na rynku wtórnym – skorzystaj z pomocy fachowca
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, możesz nie wychwycić przeróżnych usterek i problemów, które po prostu nie przyjdą Ci do głowy. Wybór na rynku nieruchomości jest duży, dlatego sprawdź co najmniej kilka mieszkań, aby mieć porównanie. Zanim jednak transakcja dojdzie do skutku, wykonaj staranne oględziny. Najlepiej zatrudnij fachowca, zanim dokonasz odbioru mieszkania. Może to być osoba, która zajmuje się przeprowadzaniem remontów i posiada kamerę termowizyjną – dokona inspekcji nieruchomości. Dzięki temu unikniesz kosztownych błędów. Często zdarza się, że nabywcy dowiadują się o nich dopiero wtedy, gdy zaczną przygotowywać lokal do wprowadzki.
Źródła:
Autor
Rafał Soboń
Ekspert Finansowy
Skorzystaj teraz z bezpłatnej pomocy eksperta finansowego, zdalnie lub w oddziale
