Kredyty hipoteczne

Kredyt 500 tys. – jaka rata? Ile musisz zarabiać?

Redakcja NOTUS

10 min czytania

Opublikowane: 26 września 2024

Jak wynika z Raportu AMRON-SARFiN, łączny stan zadłużenia polskich gospodarstw domowych na koniec I kwartału 2024 z tytułu kredytów mieszkaniowych osiągnął 483,981 mld zł. W poprzednim kwartale ta wartość wyniosła 479,264 mld zł. Polacy coraz chętniej korzystają z możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Ponadto z roku na rok rośnie wartość średniego zobowiązania. Sprawdź, ile musisz zarabiać, aby bank przyznał Ci 500 tys. zł. Ile wynosi rata w przypadku takiego zobowiązania?

Jak wysokie kredyty mieszkaniowe zaciągają Polacy?

Rosnące ceny nieruchomości powodują, że zakup własnego domu lub mieszkania wymaga coraz większych oszczędności. To jednocześnie wiąże się z koniecznością zaciągania coraz wyższych zobowiązań, aby podołać inwestycji. Według Eurostatu ceny nieruchomości w Polsce wzrosły od 2010 roku o ponad 70%. Natomiast Główny Urząd Statystyczny wyliczył, że wzrost był jeszcze wyższy, ale licząc od 2015 roku. 

O jakie kwoty wnioskują zainteresowani kredytami? Według Biura Informacji Kredytowej średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2024 r. wyniosła 442,83 tys. zł. Oznacza to, że była wyższa o 15,9% w stosunku do poprzedniego roku. Potrzebujemy coraz większych środków, ale jednocześnie musimy mieć wyższą zdolność kredytową, co oznacza m.in. konieczność osiągania wysokich zarobków. 

 Z Raportu AMRON-SARFiN wynika jednak, że jakość portfela kredytowego nie pogarsza się przez wyższe zobowiązania. Według stanu na koniec marca 2024 roku udział kredytów zagrożonych wyniósł 2,14%, czyli o 0,07 p.p. mniej w stosunku do poprzedniego kwartału. 

Kredyt na 500 tys. zł – jakie to zobowiązanie? Kredyt hipoteczny czy kredyt gotówkowy? 

Jeśli potrzebujesz środków rzędu 500 tys. zł, to zapewne interesuje Cię kredyt hipoteczny. Jak już wiesz, średnia wnioskowana kwota takiego zobowiązania wynosiła w czerwcu 2024 roku ponad 440 tys. zł. 

Nie może to być kredyt gotówkowy, ponieważ banki nie przewidują przyznawania zobowiązania w kwocie wyższej niż 150-200 tys. zł (a nawet mniej). Kwota rzędu pół miliona złotych jest zbyt duża, aby instytucja zgodziła się przekazać takie środki bez solidnych zabezpieczeń. Takie zabezpieczenia są zagwarantowane właśnie w ramach kredytu hipotecznego. Jest nim hipoteka na nieruchomości. Jeśli nie będziesz spłacać zobowiązania, bank może doprowadzić do zlicytowania nieruchomości i tym samym pokryć dług z tych środków. Kolejną formą ochrony są ubezpieczenia kredytu, choćby od utraty możliwości spłacania zobowiązania, które dodatkowo zabezpieczają spłatę.

Choć kredyt na mieszkanie w kwocie 500 tys. zł może się wydawać znaczącym zobowiązaniem, to po takie sięga większość Polaków. Z Raportu AMRON-SARFiN wynika, że najwięcej nowo udzielonych zobowiązań w I kwartale 2024 roku, bo 23,32%, dotyczyło kredytów w wysokości od 500 tys. zł do miliona. Drugą pozycję, z niewiele mniejszym wynikiem, bo 23,06%, uzyskały zobowiązania na kwotę od 400 do 500 tys. Zatem jak widzisz, złożenie wniosku o kredyt na kwotę pół miliona i wyższą nie jest czymś zaskakującym. Warto przy tym dodać, że rośnie udział zobowiązań zaciąganych na okres od 25 do 35 lat. W I kwartale 2024 roku było ich o blisko 5 p.p. więcej niż w pierwszych 3 miesiącach 2023 roku. 

Jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać 500 tys. zł kredytu hipotecznego?

Bank musi ocenić, czy możesz dostać kredyt na 500 tys. zł i więcej. W tym celu sprawdzi Twoją zdolność kredytową, a także zweryfikuje historię w BIK-u. Na tej podstawie oceni, czy dana rata kredytu hipotecznego jest dla Ciebie osiągalna, a dokładnie – czy stać Cię na jej spłacanie zgodnie z harmonogramem. Jeśli ustali, że jest zbyt mała, aby uzyskać kredyt na 500 tys. zł, otrzymasz odpowiedź odmowną. 

Twoja zdolność kredytowa zależy od następujących czynników:

• Liczba osób w gospodarstwie domowym – inną zdolność mają partnerzy bez dzieci, a inną – rodziny wielodzietne. W tym drugim przypadku koszty utrzymania są wyższe, co utrudnia spełnienie wymogów dotyczących zdolności kredytowej. 
• Wysokość osiąganych dochodów i ich źródła – im zarabiasz więcej, tym oczywiście lepiej. Znaczenie ma przy tym źródło wpływów. Najbardziej pożądana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Dochody muszą być pozyskiwane regularnie i od określonego czasu. Bank może uwzględnić nie tylko wynagrodzenie z miejsca z zatrudnienia czy zarobki z działalności gospodarczej, ale również wpływ z najmu czy nawet świadczenie 800 plus. Każda instytucja jednak może mieć co do tego inne podejście.
• Wysokość wydatków – bank weźmie pod uwagę nie tylko Twoje zarobki, ale również koszty utrzymania. Chodzi o takie wydatki jak: abonamenty, opłaty za mieszkanie, ubezpieczenia, utrzymanie pojazdu, żywność i wiele innych. Bank bierze pod uwagę wskaźnik podawany przez Główny Urząd Statystyczny albo kwotę, którą podasz, jeśli będzie wyższa. W 2023 roku, według GUS-u, przeciętne miesięczne wydatki na osobę w gospodarstwach domowych wynosiły 1636 zł.
• Spłacane zobowiązania – czyli wysokość rat, które spłacasz z tytułu pozostałych zobowiązań. Jeśli np. masz kredyt ratalny zaciągnięty na sprzęt, może on obniżyć Twoją zdolność o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego też w przypadku zamiaru ubiegania się o kredyt hipoteczny warto wcześniej spłacić takie małe zobowiązania. Wówczas dużo łatwiej będzie Ci uzyskać oczekiwaną kwotę kredytu.
• Parametry zobowiązania – ważne są oprocentowanie, prowizja za udzielenie kredytu i nie tylko. Tańsza oferta umożliwi Ci uzyskanie wyższej hipoteki.

To elementy, które bank sprawdza pod kątem analizy ilościowej, a jest jeszcze analiza jakościowa. W tym przypadku instytucja bierze pod uwagę dane, które mogą istotnie wpływać na to, jakim będziesz klientem. Od tego również zależy, jaka zostanie Ci przyznana kwota kredytu. W tym przypadku znaczenie mają: wiek, stan cywilny, wykształcenie, staż pracy, liczba osób na utrzymaniu, zawód, zajmowane stanowisko, status mieszkaniowy i majątkowy. 

W  ramach analizy jakościowej weryfikowana jest również Twoja historia w BIK-u, ale nie jest to czynnik, od którego zależy wysokość Twojej zdolności kredytowej.  Bank sprawdzi, czy jesteś rzetelnym kredytobiorcą, tzn. czy nie miałeś problemów ze spłatą wcześniejszych zobowiązań. Jeśli przydarzyło Ci się raz czy dwa w okresie kredytowania przelać ratę nieco po terminie, to raczej nie będzie to dla banku problemem. Jednak długie i powtarzające się opóźnienia powodują, że Twoja szansa na kredyt maleje. 

Jeśli nie masz pewności co do swojej historii, możesz pobrać raport BIK. Raz na pół roku możesz go uzyskać za darmo, ale pamiętaj, że zawiera tylko podstawowe informacje. Natomiast za opłatą możesz pobrać raport, który obejmuje pełną historię kredytową w BIK-u. Zdarza się, że w bazie znajdują się dane umieszczone tam przez pomyłkę, przez które możesz nie otrzymać kredytu hipotecznego. W takim przypadku musisz się zwrócić do podmiotu, który dodał wpis, z prośbą o jego usunięcie. 

Jakiego wkładu własnego potrzebujesz, aby dostać kredyt hipoteczny w wysokości 500 tys. zł?

Banki wymagają 20% wkładu własnego. Część zaakceptuje jednak 10%, ale wtedy z reguły wymaga dodatkowego zabezpieczenia. Zatem musisz mieć co najmniej 50 lub 100 tys. zł, aby wniosek o kredyt hipoteczny miał szansę na ostateczną akceptację. Oczywiście, najlepiej, jeśli zgromadzisz większy wkład własny. Dzięki temu całkowity koszt kredytu będzie niższy, a Ty zapłacisz niższą ratę. Pamiętaj, że wkładem własnym mogą być nie tylko oszczędności, które masz zgromadzone na koncie. Bank może również zaakceptować działkę pod budowę domu, środki zgromadzone na PPK, IKE i IKZE i nie tylko.

A czy ubiegając się o taką kwotę, możesz zaciągnąć Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli zobowiązanie bez wkładu własnego? Jak najbardziej, o ile spełnisz wymagania programu. Nie możesz mieć innego mieszkania i to samo dotyczy pozostałych członków gospodarstwa domowego, chyba że zalicza się do niego dwoje lub więcej dzieci. W takim przypadku można mieć inne mieszkanie o metrażu:

• do 50m2, gdy dzieci jest dwoje,
• do 75m2, gdy dzieci jest troje,
• do 90m2, gdy dzieci jest czworo.

Jeśli masz więcej potomstwa, takie limity nie obowiązują. Co więcej, możesz też skorzystać ze spłaty rodzinnej. W przypadku gdy w okresie spłaty w Twojej rodzinie pojawi się drugie dziecko, kapitał kredytu może się zmniejszyć o 20 tys. zł, a trzecie i kolejne – o 60 tys. zł. Uwaga: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie jest ofertą dla osób o niskich zarobkach. Musisz mieć odpowiednią zdolność kredytową. 

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 500 tys. zł kredytu hipotecznego?

Zarobki są tylko jednym z czynników, które wpływają na zdolność kredytową. Do tego dochodzi kwestia okresu spłaty kredytu hipotecznego czy parametrów zobowiązania. Inne zarobki będą potrzebne, jeśli chcesz spłacić raty w 20 lat, a inne – w 35 lat. Łącznie wszystkie zobowiązania, które regulujesz, nie powinny wynosić więcej niż 30% zarobków. Jednocześnie weź pod uwagę ryzyko wzrostu stóp procentowych, przy czym aktualnie są one wysokie i raczej bardziej prawdopodobne są spadki. Poza tym obecnie banki oferują kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą, co już stanowi pewne zabezpieczenie. 

Zatem jakiemu kosztowi miesięcznej raty musisz podołać, jeśli chcesz wziąć kredyt na 500 tys. zł? Sprawdziliśmy to, korzystając z naszej porównywarki kredytów hipotecznych.

Rata kredytu hipotecznego – kredyt na 500 tys. zł 

Aby ustalić koszt kredytu hipotecznego na 500 tys. zł, przyjęliśmy następujące założenia:

• cena zakupu: 700 tys. zł;
• kwota kredytu: 500 tys. zł;
• okres spłaty: 25 lat;
• cel: zakup nieruchomości;
• raty: równe;
• oprocentowanie kredytu hipotecznego: stałe.

Na podstawie uzyskanych wyników, otrzymaliśmy ranking kredytów hipotecznych dla zobowiązania o takich parametrach. Oto, ile w takim przypadku wynoszą rata kredytu na 500 tys. zł oraz całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta: 

1. PKO Bank Polski: rata miesięczna – 3 338,64 zł, całkowita kwota do spłaty – 1 135 912,63.
2. Velo Bank: rata miesięczna – 3 379,16 zł, całkowita kwota do spłaty – 1 085 596,36.
3. Bank Pekao: rata miesięczna – 3 441,94 zł, całkowita kwota do spłaty –
   1 119 757,77.
4. ING Bank Śląski: rata miesięczna – 3 488,73 zł, całkowita kwota do spłaty – 1 154 122,47. 

Zwróć uwagę na różnice w wysokości kwot do spłaty. W najtańszej ofercie jest o ponad 50 tys. zł niższa.

Sprawdźmy, jak się zmieni rata, jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na krótszy okres – 15 lat. Pozostałe parametry zobowiązania pozostają takie same. Wówczas kalkulator rat kredytu hipotecznego wyliczył następujące:

1. PKO Bank Polski: rata miesięczna – 4 322,62 zł, całkowita kwota do spłaty – 834 137,87.
2. Velo Bank: rata miesięczna – 4 358,29 zł, a całkowita kwota do spłaty – 817 804,75.
3. Bank Pekao: rata miesięczna – 4 413,47, a całkowita kwota do spłaty –
   829 021,22.
4. ING Bank Śląski: rata miesięczna – 4 424,55 zł, a całkowita kwota do spłaty – 827 703,48. 

Po zmianie rata kredytu zdecydowanie wzrosła, ale diametralnie zmieniły się całkowite koszty zobowiązania. Różnica przekracza nawet 300 tys. zł. Biorąc jednak pod uwagę, że rata powinna wynosić nie więcej niż 30% zarobków, musisz zarabiać powyżej 13 tys. zł, czyli wymaga to już wysokich dochodów. Dodatkowo, w tym przykładzie wkład własny wynosi powyżej 20%.

Jeśli interesuje Cię taka wysokość kredytu, możesz oczywiście wybrać długi okres spłaty. Bardzo prawdopodobne, że nie będziesz mieć innego wyboru. Po prostu  bank nie przyzna Ci go na krótszy okres, gdyż miesięczna rata kredytu będzie wówczas zbyt wysoka w stosunku do Twoich zarobków. 

Źródła:

1. https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
2. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/836912/bik-o-51-8-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-czerwcu-2024-r
3. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/warunki-zycia/dochody-wydatki-i-warunki-zycia-ludnosci/sytuacja-gospodarstw-domowych-w-2023-r-w-swietle-badania-budzetow-gospodarstw-domowych,3,23.html
4. https://www.bik.pl/poradnik-bik/czym-jest-zdolnosc-kredytowa
5. https://www.bik.pl/poradnik-bik/bezpieczny-kredyt-hipoteczny

Natalia Kowalska

Ekspert Finansowy NOTUS