Kredyt hipoteczny krok po kroku – praktyczny przewodnik po kredytach hipotecznych
Kredyt na zakup nieruchomości to zwykle długoterminowe zobowiązanie. Przed jego zaciągnięciem warto więc opracować szczegółowy plan poszczególnych etapów działania. W podjęciu świadomej decyzji odpowiadającej Twoim potrzebom może pomóc praktyczny poradnik. Sprawdź, jak wygląda proces ubiegania się o kredyt hipoteczny krok po kroku!
Spis treści
Dlaczego zaciągnięcie kredytu hipotecznego bywa skomplikowane?
Kredyt hipoteczny jest produktem oferowanym tylko przez banki. Polega on na udzieleniu kredytobiorcy ustalonej kwoty pieniężnej, którą ten może przeznaczyć wyłącznie na określony cel – związany z zaspokojeniem swojej potrzeby mieszkaniowe. Może nim być zakup lub budowa domu, mieszkania, działki, a niekiedy także remont czy też wykończenie nowej nieruchomości. Przy takim kredycie zabezpieczeniem dla instytucji finansowej jest hipoteka, czyli wpis do księgi wieczystej konkretnej nieruchomości. Na tej podstawie w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy bank zabezpiecza swoje przyszłe roszczenia.
Niemniej kredyty hipoteczne zwykle opiewają na wysokie kwoty i cechują się długim okresem kredytowania, wynoszącym maksymalnie 35 lat. Z tego powodu nie każdy może otrzymać takie wsparcie. Konieczne jest spełnienie wielu wymogów – banki muszą dokładnie przeanalizować Twoją sytuację finansową, a także wartość i rodzaj zabezpieczeń, jakie chcesz przedstawić.
Procedura starania się o kredyt hipoteczny wiąże się z dużą ilością koniecznej do zgromadzenia dokumentacji. Ponadto w zaproponowanych warunkach umowy mogą występować znaczne różnice w zależności od poszczególnych ofert różnych banków. Zakup mieszkania lub domu na kredyt bywa więc skomplikowany dla osób, które chcą zaciągnąć takie zobowiązanie po raz pierwszy.
Podjęcie decyzji, która będzie miała wpływ na kolejne lata Twojego domowego budżetu, możesz skonsultować z Ekspertem Finansowym. Ponadto zbiór szczegółowych informacji dotyczących kredytów hipotecznych, przedstawionych w rzetelny i merytoryczny sposób, znajdziesz również w przygotowanym przewodniku – wystarczy pobrać go w formie PDF.
Kredyt hipoteczny krok po kroku – najważniejsze etapy
Planując zaciągnięcie kredytu, który umożliwi sfinansowanie wymarzonego domu lub mieszkania, w pierwszej kolejności należy na spokojnie przemyśleć swoją sytuację życiową. Warto zastanowić się, gdzie chcesz zamieszkać – czy wolisz zakup mieszkania lub domu, czy może budowę swojej posiadłości od podstaw. To jednak nie wystarczy, ponieważ maksymalna suma, jaką może Ci pożyczyć bank, zależy od wielu czynników. Poniżej przedstawiamy w skrócie najważniejsze kroki, które należy podjąć, starając się o kredyt hipoteczny.
Krok 1. Sprawdzenie swojej zdolności kredytowej
Na początku ubiegania się o kredyt masz w zasadzie dwie opcje:
- wstępny wybór nieruchomości i kolejno sprawdzenie swoich szans na jej finansowanie z kredytu;
- sprawdzenie swojej zdolności finansowej i kolejno szukanie nieruchomości w zasięgu swoich możliwości.
Bez względu na obraną drogę poszukiwania nieruchomości jednym z kluczowych aspektów warunkujących szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego jest zdolność kredytowa wnioskodawcy. Na jej podstawie bank wylicza, jaką maksymalnie kwotę będzie w stanie pożyczyć przyszłemu kredytobiorcy. Liczą się tutaj Twoje dochody i wydatki, ale też historia kredytowa, status mieszkaniowy, wysokość pożyczki, forma ratalna, okres kredytowania i wiele więcej.
Pomocne we wstępnym sprawdzeniu swoich możliwości finansowych jest skorzystanie z kalkulatora zdolności kredytowej. Wiedz jednak, że daje on tylko przybliżone wyliczenia, a ostateczna zdolność zawsze obliczana jest przez bank, w którym w dalszych etapach starania się o kredyt złożysz wniosek. Precyzyjniejsze informacje można uzyskać dzięki konsultacji z Ekspertem Finansowym. Może on udzielić również wskazówek dotyczących budowania swoje wiarygodności kredytowej.
Krok 2. Weryfikacja swoich możliwości i gromadzenie wkładu własnego
Będąc już zorientowanym co do swojej zdolności kredytowej, wiesz, ile może kosztować Twoja przyszła nieruchomość. Przy kredytach hipotecznych wymagany jest wkład własny – zwykle im jest wyższy, tym lepiej. Optymalna wysokość wkładu własnego to 20% łącznej wartości inwestycji. Musisz zgromadzić taką kwotę przed ubieganiem się o kredyt.
W niektórych przypadkach banki dopuszczają wkład na poziomie 10%, ale wówczas zwykle wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Alternatywą dla osób, które nie posiadają oszczędności, działki lub innej nieruchomości, są natomiast programy rządowe umożliwiające uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego i/lub z niskim oprocentowaniem. Przykładem jest program Kredyt Mieszkaniowy na Start oraz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
Pamiętaj też, że wyliczona zdolność kredytowa jest wartością szacunkową i opartą na Twoich podstawowych dochodach i wydatkach. Zastanów się więc, czy w przyszłości faktycznie będziesz w stanie spłacać raty kredytu w wyliczonej wysokości. Być może w rzeczywistości wydajesz więcej, a spłacanie zobowiązania wpłynie negatywnie na Twój status życia.
Krok 3. Ostateczny wybór nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym, czyli takim, które możesz przeznaczyć wyłącznie na konkretny cel opisany w warunkach umowy z bankiem. Tym samym co do zasady już przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny musisz wybrać nieruchomość i podpisać umowę przedwstępną lub posiadać plan budowy domu i szczegółowy kosztorys wraz z terminarzem planowanych prac. Tzw. promesa kredytowa, czyli decyzja finansowa jest rzadkością.
Krok 4. Porównanie i wybór ofert kredytów hipotecznych
Na rynku funkcjonuje wiele instytucji finansowych oferujących kredyty hipoteczne. Ich poszczególne oferty znacznie się różnią. Warunki udostępniane potencjalnym klientom są uogólnione. Uwzględniają Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO) i koszty w zależności od okresu spłacania rat i wysokości pożyczki. Na całkowity koszt kredytu wpływa głównie stawka WIBOR/WIRON i marża banku czy też oprocentowanie przy czasowo stałej stopie procentowej, opłaty dodatkowe, czy forma spłacania rat. Ponadto wybór banków, w których będziesz się starać o kredyt, zależy też od innych czynników, np. nie wszystkie instytucje akceptują źródło dochodów z umów cywilnoprawnych. Ważne jest więc, aby wybrać oferty odpowiadające Twojej indywidualnej sytuacji. Ten etap procesu starania się o kredyt znacznie ułatwia pomoc Eksperta Finansowego, który porówna za Ciebie oferty przynajmniej kilkunastu instytucji finansowych i dzięki temu ułatwi Ci podjęcie decyzji, w których z nich warto złożyć wniosek kredytowy.
Krok 5. Formalności niezbędne do uzyskania kredytu
Do każdego wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego trzeba dołączyć dokumentację wymaganą przez banki, przy czym poszczególne instytucje mogą mieć różne wymogi zależące od ich własnej polityki kredytowej. Listę niezbędnych dokumentów przy ubieganiu się o finansowanie można uzyskać w konkretnym banku lub od Eksperta Finansowego.
Krok 6. Złożenie wniosków kredytowych do wybranych banków
Starając się o kredyt mieszkaniowy lub inną formę kredytu z hipoteką, możesz złożyć wnioski do kilku banków. Dzięki temu masz szansę na porównanie indywidualnie przygotowanych decyzji kredytowych i wybór tej, która odpowiada Ci najbardziej. Wiedz też, że przy wysokiej zdolności kredytowej możesz negocjować z kredytodawcą zaproponowane warunki umowy i dostać kredyt hipoteczny na optymalnych dla siebie zasadach.
Krok 7. Oczekiwanie na decyzję kredytową
Bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Może być ona pozytywna, warunkowo pozytywna i negatywna. W pierwszym przypadku możesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie. Z kolei decyzja względna oznacza, że aby otrzymać finansowanie, musisz spełnić dodatkowe warunki. Odpowiedź odmowna oczywiście oznacza, że dany bank nie udzieli Ci kredytu. Jednak nie przekreśla ona Twojej szansy na kredyt w przyszłości czy u innego wierzyciela. Być może wystarczy złożyć wniosek w innym banku lub zmodyfikować swoje oczekiwania, np. wybrać inną nieruchomość lub zgromadzić wyższy wkład własny.
Krok 8. Podpisanie umowy kredytowej
W przypadku pozytywnej decyzji kredytowej możesz podpisać umowę z daną instytucją finansową. Zanim jednak weźmiesz kredyt hipoteczny, dokładnie zapoznaj się z warunkami umowy. Konieczne jest sprawdzenie, czy zgadzają się one z wcześniejszymi ustaleniami. Sprawdzenie umowy kredytu hipotecznego możesz również zlecić Ekspertowi Finansowemu.
Krok 9. Podpisanie umowy deweloperskiej lub notarialnej na zakup domu lub mieszkania
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym końcową umowę notarialną podpisuje się po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny. Natomiast w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera umowę podpisuje się po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej.
Krok 10. Uruchomienie kredytu hipotecznego i wpis do księgi wieczystej
Jeśli decydujesz się wziąć kredyt, krokiem następnym jest udanie się z aktem własności do banku. Po dostarczeniu wszystkich warunków uruchomienia kredytu, np. potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej, oraz podpisaniu dyspozycji uruchomienia kredytu pozostaje czekać na wypłatę środków przez bank.
Krok 11. Odbiór nieruchomości
W przypadku kredytowania nieruchomości z rynku wtórnego po uruchomieniu kredytu możesz już cieszyć się z własnej nieruchomości. Przy umowie deweloperskiej pozostaje jeszcze odbiór nieruchomości i kolejno podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności. Jeśli natomiast zaciągasz kredyt na budowę domu, pieniądze zwykle wypłacane są w transzach, we wcześniej wyznaczonych terminach, które mają mieć odzwierciedlenie z poszczególnymi etapami budowy.
Chcesz poznać szczegóły procesu kredytowego? Pobierz poradnik
Zaciągając kredyt, możesz spotkać się z wieloma wątpliwościami. Wyjaśnić je może praktyczny poradnik przygotowany przez doświadczonych ekspertów. Dzięki niemu poznasz proces krok po kroku i dowiesz się m.in.:
- czym zajmuje się Ekspert Finansowy i w jaki sposób może Ci pomóc na każdym etapie starań o kredyt,
- czym jest zdolność kredytowa, co na nią wpływa i jak możesz ją poprawić, aby zwiększyć szanse na kredyt;
- jak prawidłowo czytać i porównywać oferty banków, aby wybrać tę odpowiadającą Twoim potrzebom;
- jakie oprocentowanie, zmienne czy stałe, będzie korzystne w Twoim przypadku;
- na jaki okres kredytowania warto się zdecydować;
- jakie czynniki wpływają na koszt kredytu i jego atrakcyjność;
- co dokładnie powinien zawierać wniosek kredytowy;
- dlaczego warto złożyć kilka wniosków do różnych banków;
- jakie dokumenty powinieneś skompletować;
- kiedy warto ubiegać się o kredyt wspólnie z rodzicami i jak taki krok wpływa na okres kredytowania;
- na czym polega dobranie kredytu oraz jego refinansowanie i renegocjowanie warunków umowy.
Do kogo kierowany jest przewodnik po kredytach hipotecznych?
Przygotowany poradnik po kredytach skierowany jest do wszystkich, którzy marzą o własnej nieruchomości i potrzebują finansowania bankowego. Zawarte w nim praktyczne porady przydadzą się na różnych etapach ubiegania się o kredyt. Jasno wyjaśnione informacje posłużą osobom, które nigdy wcześniej nie starały się o pożyczkę długoterminową i chcą szczegółowo poznać cały proces. Przewodnik przybliża korzyści ze współpracy z Ekspertem Finansowym, wyjaśnia zasady budowania zdolności kredytowej i wszystkie kroki, jakie musi przejść wnioskodawca, aby otrzymać kredyt i sfinalizować zakup swojej nieruchomości.
Z poradnika warto skorzystać również, jeśli posiadasz już zobowiązanie hipoteczne, ale chcesz lepiej zrozumieć proces spłaty kredytu, np. gdy niejasne są dla Ciebie wcześniej zatwierdzone warunki umowy. Jest to też wartościowe źródło informacji dla kredytobiorców, którzy chcą poznać aktualne warunki kredytowania i znaleźć możliwości zmiany wcześniej ustalonych na korzystniejsze.
Rafał Salach
Koordynator ds. wsparcia sprzedaży kredytów detalicznych
