Jaki wkład własny jest wymagany?

Opublikowane: 23 listopada 2018

Wymóg wniesienia 20 proc. wkładu własnego dla wielu osób może być barierą nie do pokonania w ubieganiu się o kredyt. Jednak wbrew obiegowym opiniom już 10 proc. środków własnych pozwoli na zaciągniecie kredytu, chociaż często będzie to droższy kredyt niż ten z większym wkładem własnym.

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego kwota udzielonego kredytu nie może być wyższa niż 80 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to więc konieczność wniesienia przez kredytobiorcę minimum 20 proc. środków własnych. Jednak regulacje Rekomendacji S pozwalają na udzielenie kredytu w wysokości do 90 proc., czyli z wkładem własnym 10 proc., pod warunkiem skorzystania z określonych zabezpieczeń. Brakującą kwotę wkładu własnego można ubezpieczyć lub zabezpieczyć na niektórych instrumentach finansowych. Musimy jednak pamiętać, że bank może, ale nie musi korzystać z dodatkowych zabezpieczeń, co oznacza, że nie ma obowiązku udzielania kredytów z 10 proc. wkładem własnym. To od polityki każdej instytucji zależy maksymalna kwota udzielonego kredytu. Jednak analiza ofert bankowych wykazuje, że większość banków, w tym także te największe na rynku, jest skłonna udzielić kredytu w sytuacji gdy kredytobiorca posiada tylko 10 proc. środków własnych.

10 proc. z ubezpieczeniem
Uzyskanie kredytu z 10 proc. wkładem własnym jest możliwe pod warunkiem skorzystania z tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Przepisy dopuszczają także zabezpieczenie brakującej kwoty poprzez blokadę środków na rachunku kredytobiorcy, zastaw na papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski, a także poprzez zabezpieczenie na środkach zgromadzonych przez kredytobiorcę na Indywidulanym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). W praktyce jednak większość banków spośród udzielających kredyty z 10 proc. wkładem własnym stosuje tylko ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Oznacza to, że nadwyżkę kredytu ponad określone w Rekomendacji S maksimum na poziomie 80 proc. należy ubezpieczyć. Jeśli np. posiadamy tylko 15 proc. wkładu własnego i zaciągamy kredyt na 85 proc. wartości, to 5 proc. będzie podlegało ubezpieczeniu.

A ile to kosztuje?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wymagane jest do czasu aż kwota aktualnego zadłużenia nie spadnie poniżej wymaganego poziomu, czyli 80 proc. wartości mieszkania. Dla kredytu z 10 proc. wkładem własnym, który został udzielony na 25 lat poziom zadłużenia poniżej 80 proc. zostanie osiągnięty po około 5 latach spłaty, a przez ten czas konieczne jest opłacanie ubezpieczenia. Część banków podnosi w tym czasie oprocentowanie kredytu o 0,2-0,6 p.p. co przekłada się na wzrost raty o około 10-30 złotych na każde 100 tysięcy zadłużenia. W chwili gdy saldo zadłużenia osiągnie poziom 80 proc. lub mniejszy, wówczas znika wymóg dalszego ubezpieczania brakującego wkładu własnego. W kilku bankach kredytobiorca nie ponosi formalnie żadnych dodatkowych opłat z tytułu ubezpieczenia brakującej kwoty. Całość składki ubezpieczeniowej pokrywa bank, jednak możemy przypuszczać, że część tych kosztów jest niejako ukryta w podwyższonej marży. Musimy jednak mieć świadomość, że w tym przypadku spadek zadłużenia poniżej poziomu 80 proc. nie spowoduje obniżenia marży. Pamiętajmy o tym, że jeśli w umowie kredytowej nie mamy wyraźnego rozdzielnia kosztów ubezpieczenia, to nie możemy liczyć na obniżenie marży po kilku latach. Aktualnie tylko 4 banki pobierają dodatkową składkę ubezpieczeniową przez okres kilku lat do czasu, aż saldo zadłużenia nie spadnie poniżej 80 proc. wartości nieruchomości. W pozostałych instytucjach koszt składki formalnie pokrywa bank.

Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Finanse