Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – na co można liczyć w banku?
Aby otrzymać pożyczkę z banku, należy mieć dochody adekwatne do wartości kredytowania. Poza wysokością zarobków dla wierzyciela ważne jest również ich źródło oraz forma zatrudnienia. Dobrą wiadomością dla wnioskodawców jest fakt, że żaden rodzaj umowy nie wyklucza uzyskania finansowania na zakup lub budowę nieruchomości pod warunkiem spełnienia wymogów danego banku. W tym artykule przybliżamy, jak wygląda zależność między umową zlecenie a kredytem hipotecznym.
Czy można wziąć kredyt, pracując na podstawie umowy zlecenie?
Jeśli chcesz dostać kredyt gotówkowy o wysokiej wartości lub kredyt hipoteczny przeznaczony na zakup, budowę lub modernizację nieruchomości, musisz udokumentować dochody netto adekwatne do kwoty i czasu spłacania planowanej pożyczki. Ponieważ kredyty takie zwykle są długoterminowe, banki chcą mieć możliwie najwyższą pewność, że twoje dochody są stabilne i w przyszłości będziesz w stanie terminowo spłacać zobowiązanie.
Kredyt hipoteczny zaciąga się na wiele lat (maksymalnie 35). Nie ma więc możliwości przewidzenia ze stuprocentową pewnością, czy kredytobiorca w tym czasie zachowa ciągłość finansową. Banki podejmują jednak próby oszacowania tego i oceniają wiarygodność klienta. Tym samym z punktu widzenia banku to umowa o pracę na czas nieokreślony jest pożądana, ponieważ zatrudnienie na jej podstawie uchodzi za bardziej stabilne. Umowa zlecenie, której okres trwania nie może przekraczać 33 miesięcy łącznie dla maksymalnie trzech kontraktów, traktowana jest przez niektóre instytucje finansowe jako mniej pewna.
Warto jednak zaznaczyć, że obecnie dla wielu instytucji finansowych liczy się przede wszystkim odpowiednio wysoki i regularny dochód kredytobiorcy. Z tego powodu wierzyciele przychylnie podchodzą również do umów cywilnoprawnych (zlecenie, dzieło) czy osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Umowa o dzieło lub umowa zlecenie a kredyt hipoteczny nie wykluczają się. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością spełnienia dodatkowych wymogów, ustalanych indywidualnie przez poszczególne banki.
Komu banki udzielają kredytów gotówkowych i hipotecznych?
Po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny lub inne wsparcie finansowe bank dokonuje szczegółowej analizy potencjalnego klienta, uwzględniając czynniki ilościowe i jakościowe. Kluczowe jest wyliczenie zdolności kredytowej, czyli maksymalnej kwoty kredytu, jakiej można mu udzielić w zależności od jego indywidualnej sytuacji finansowej. Pod uwagę są brane jego dochody netto i wszystkie wydatki potrzebne na utrzymanie gospodarstwa domowego, jak również zobowiązania (inne pożyczki, leasingi, limity na kartach kredytowych itp.). Różnica pomiędzy dochodem a wydatkami powinna być wystarczająca do spłaty miesięcznych rat wraz z odsetkami i kosztami kredytu. To właśnie od tej nadwyżki, czyli zdolności finansowej, zależy, czy może uzyskać kredyt i jaka będzie jego wysokość.
Wiedz jednak, że aktualnie wysokie dochody nie są gwarancją uzyskania pożyczki. Bank podczas analizy weźmie pod uwagę również twoją historię kredytową, a negatywny raport BIK-u (Biura Informacji Kredytowej) niemal zawsze przekreśla szansę na uzyskanie kredytu, niezależnie od formy pracy. Ponadto w przypadku kredytu hipotecznego dla banku liczy się również m.in. wysokość wkładu własnego – jest on niezbędny niezależnie od rodzaju umowy o pracę. Wyjątek stanowi udział w programach rządowych.
Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – na co banki zwracają uwagę?
Zdolność kredytowa osoby ubiegającej się o kredyt i pracującej na zlecenie
W przypadku umowy zlecenie a kredytu hipotecznego banki mogą nieco inaczej podchodzić do oceny zdolności kredytowej. Niektóre instytucje odejmują pewien procent dochodów netto, który nie jest przez nie uwzględniany – umowy takie i dochody z ich tytułu są dla banków bardziej ryzykowne, dlatego zwiększenie wymagań przy ocenie zdolności kredytowej stanowi dla nich formę minimalizacji ryzyka. Dla przykładu osoba pracująca w oparciu o umowę o pracę i zarabiająca dokładnie tyle samo, ile wynoszą twoje dochody na podstawie umowy zlecenie, może mieć nieco większe szanse na kredyt. Zależy to jednak od placówki, niektóre banki przychylnie podchodzą do umów cywilnoprawnych, inne rygorystyczniej, a jeszcze inne w ogóle nie akceptują takiego źródła dochodu. Ostatecznie twoja zdolność kredytowa może więc być różna w zależności od tego, w jakim banku ubiegasz się o kredyt.
Systematyczność dochodów a szansa na otrzymanie kredytu hipotecznego
Jak już zostało wspomniane, osobom zatrudnionym na podstawie umowy zlecenie może być nieco trudniej otrzymać wsparcie finansowe, ponieważ ta forma pracy nie daje gwarancji kontynuacji zatrudnienia, a dochody bywają nieregularne. Chcąc uzyskać kredyt hipoteczny, musisz mieć odpowiednio wysokie i systematyczne zarobki. Najlepiej, jeśli dochód od pracodawcy jest comiesięczny. Banki mogą jednak uwzględnić także średnią z wpływów na konto lub nawet premie czy zyski uznaniowe, o ile są stałe. Wszelkie przerwy w płynności finansowej lub wahania wysokości wynagrodzenia w poszczególnych okresach zatrudnienia, które podlegają analizie, wpływają na niekorzyść wnioskodawcy o kredyt.
Minimalny okres pracy brany pod uwagę przy umowie zlecenie lub o dzieło
Jeśli pracujesz na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, banki zwykle biorą pod uwagę wysokość wynagrodzenia z trzech wcześniejszych miesięcy (niekiedy sześciu). W przypadku umowy zlecenie lub umowy o dzieło minimalny czas jej trwania musi być dłuższy. Większość banków wymaga zwykle 6 lub nawet 12 miesięcy. Dobrze więc, jeśli umowa zlecenie obowiązuje od dawna. Preferowane bywa też dłuższe zatrudnienie u tego samego pracodawcy, ale regularne dochody z tytułu umowy zlecenie od kilku firm także dają szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego. Wyjątkiem może być też sytuacja, jeśli np. kontrakt trwa dopiero od miesiąca, ale wcześniej byłeś zatrudniony u tego samego pracodawcy.
Jak można udokumentować dochód z umowy cywilnoprawnej?
Niezależnie od formy zatrudnienia i źródła dochodów musisz przedstawić bankowi wysokość i terminowość swoich dochodów. Bank może wymagać dokumentów, takich jak:
- deklaracja PIT za ubiegły rok;
- wyciągi z konta bankowego – jeśli ubiegasz się o udzielenie kredytu w banku, w którym posiadasz konto, może on samodzielnie zweryfikować wysokość i regularność wpływów;
- zaświadczenia i formularze wypełnione przez pracodawcę;
- zaświadczenia potwierdzające okres obowiązywania umowy.
Pamiętaj też, że jeśli chcesz uzyskać finansowanie pod zastaw hipoteczny planowanej inwestycji w nieruchomość, musisz poza wysokością dochodów i formą zatrudnienia skupić się na wymogach dotyczących przyszłych wydatków. W momencie składania wniosku o pożyczkę powinieneś przedłożyć m.in. projekt budowlany lub umowę przedwstępną z deweloperem czy też osobą prywatną, od której planujesz kupić mieszkanie lub dom.
Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny przy umowie o dzieło lub zlecenie?
Zanim zaczniesz starać się o kredyt mieszkaniowy, niekiedy warto podjąć kroki mające na celu poprawę swojej zdolności do spłaty zadłużenia. Przy czym jej usilne podnoszenie nie zawsze jest korzystne, ponieważ w przypadku uzyskania kredytowania może się okazać w przyszłości nadmiernym obciążeniem dla domowego budżetu. Jeśli jednak zakładasz, że będziesz w stanie, pracując na podstawie umowy zlecenie lub o dzieło, utrzymać płynność finansową potrzebną do spłaty zobowiązania, możesz w pewnym zakresie zwiększyć swoją wiarygodność. Najważniejsze kwestie to:
- W przypadku osoby pracującej na umowę zlecenie korzystnie może zadziałać promesa zatrudnienia, czyli zaświadczenie od pracodawcy potwierdzające planowane przedłużenie umowy.
- Wybór banku, który przychylnie akceptuje dochody z umowy zlecenie.
- Zwiększenie wysokości wkładu własnego – przy kredytach hipotecznych wkład własny jest niezbędny (z wyjątkiem niektórych programów rządowych). Wynosi on 10-20% wartości kredytu. Zwykle im jest wyższy, tym większe masz szanse na zaciągnięcie kredytu.
- Wydłużenie okresu kredytowania – zwykle pozwala na zmniejszenie comiesięcznych rat.
- Współkredytowanie – możesz wziąć kredyt hipoteczny z małżonkiem, partnerem lub inną osobą, która posiada wysoką zdolność kredytową i nie zalega z płatnościami w przeszłości.
Kredyt hipoteczny a zmiana umowy
Osoby, które zamierzają starać się o kredyt hipoteczny i pracują na podstawie umowy cywilnoprawnej, mogą rozważyć zmianę formy zatrudnienia przed złożeniem wniosku o pożyczkę. Jeśli zrealizowałeś już kilka kontraktów z tym samym pracodawcą i wykazuje on chęć kontynuacji współpracy, możesz go zapytać o możliwość podpisania umowy na czas nieokreślony. Deklaracja przełożonego o twojej dalszej pracy lub finalna umowa mogą zwiększyć twoje szanse na kredyt. Jednak wiele banków akceptuje dochody z tytułu umowy cywilnoprawnej – często umowa zlecenie a kredyt hipoteczny to opcja, którą można zrealizować bez dodatkowych starań.
Monika Formalska Goszcz
Ekspert Finansowy Notus
Jestem ekspertem finansowym z ponad 13-letnim doświadczeniem. Przez te lata zdobyłam szeroką wiedzę i umiejętności niezbędne do pracy w zawodzie. Każdą sprawę traktuję indywidualnie i konsekwentnie doprowadzam ją do końca. Właśnie mijają 3 lata odkąd jestem związana z NOTUS Finanse-jedną z największych firm pośrednictwa finansowego w Polsce. Dużym atutem mojej pracy jest dostęp do w zasadzie wszystkich ofert bankowych, dzięki czemu potrafię znaleźć rozwiązanie dla wszystkich transakcji. Moi Klienci wracają do mnie i rekomendują, wiedzą bowiem, że zawsze działam w ich interesie i nie zostawiam bez pomocy.