Kredyt na dom – jak uzyskać kredyt na budowę domu?

Opublikowane: 14 lutego 2024

Jeśli planujesz mieszkać we własnym domu, rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny na zakup lub budowę domu. Uzyskanie takiego finansowania wymaga podjęcia odpowiednich kroków i spełnienia kilku wymogów formalno-administracyjnych. Przybliżamy więc najważniejsze kwestie związane z procesem kredytowym dotyczącym powyższego celu finansowania. 

Czym właściwie jest kredyt na dom? 

Wielu z nas decyduje się na zakup, a część wybiera budowę wymarzonego domu od podstaw. W każdym z powyższych przypadków można starać się o kredyt. Jest to nic innego, jak pożyczka finansowa, którą w kolejnych latach trzeba spłacić w całości wraz z odsetkami i innymi kosztami.  

Stawiając na zakup domu, ustalenie przyszłych rat kredytu jest proste. Wysokość kredytu zależy od wkładu własnego i wartości wybranej nieruchomości. Znając te parametry, otrzymujesz ustaloną w umowie kredytowej sumę środków pieniężnych, przeznaczoną na zakup nieruchomości. Jeśli natomiast wolisz budowę domu, warunki pozyskania i wypłacania finansowania będą nieco inne. W takim przypadku kredyt wypłacany jest w transzach zgodnie z postępem prac budowlanych oraz kosztorysem przedstawionym podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny. Należy również spełnić określone warunki, aby taki kredyt uzyskać.

Kredyt na budowę domu – od czego zacząć? Oszacuj swoją zdolność kredytową

Pierwszym krokiem, jaki należy podjąć przed budową lub zakupem domu, jest sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. W przypadku kredytu na budowę domu jednorodzinnego jest to o tyle ważne, że przed złożeniem wniosku musisz oszacować, ile wydasz na wybudowanie domu.  Swoją zdolność kredytową możesz wstępnie oszacować za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej. Dzięki wcześniejszej analizie swojego budżetu oraz zdolności kredytowej możesz lepiej się przygotować. 

Pamiętaj, że budowa domu trwa kilkanaście miesięcy. Ceny materiałów, wyposażenia oraz usług mogą w czasie znacznie wzrosnąć. Niestety może okazać się, że Twój kosztorys będzie niedoszacowany i będzie potrzebne dofinansowanie. Właściwe oszacowanie możliwości kredytowych jest bardzo istotne. Dodatkowo budowa domu i wykończenie domu to duża inwestycja, a konieczność długoterminowego spłacania zobowiązania z pewnością wpłynie na Twój comiesięczny budżet domowy. Wysokość pożyczki warto więc dostosować do własnych możliwości. Dlatego tego typu inwestycje powinieneś konsultować z ekspertem finansowym.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Jeśli szukasz kredytu na zakup lub budowę domu, z pewnością wiesz, że banki wymagają wniesienia wkładu własnego. Jest on w większości przypadków niezbędny przy kredycie hipotecznym. Najlepiej, gdy wysokość wkładu własnego wynosi 20% wartości docelowej inwestycji. Wkładem własnym może być zgromadzona przez Ciebie gotówka oraz działka, na której budujesz. Niektóre banki wymagają minimalnego 10% wkładu własnego, ale musisz się liczyć z tym, że wtedy oferta banków będzie ograniczona oraz kredyt będzie droższy. Prosta zasada: mniejszy wkład własny, większy kredyt, wzrasta ryzyko dla banków w konsekwencji droższy kredyt (wyższa marża). 

Innym rozwiązaniem może być ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przez kredytobiorcę, co stanowi dla banku dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

Co jeszcze potrzebujesz, aby otrzymać kredyt budowlany? 

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu, musisz posiadać działkę. Jeśli jesteś już właścicielem, jest ona traktowana jako wkład własny. Istnieje też możliwość ubiegania się o kredyt na zakup działki, a następnie zaciągnięcia kredytu hipotecznego na budowę domu. Kolejną opcją jest ubieganie się o kredyt na działkę i budowę jednocześnie, ale nie wszystkie banki mają w ofercie takie rozwiązanie. 

Jeżeli masz działkę budowlaną, czas przygotować kosztorys budowlany. Bank musi wiedzieć, jaką wartość docelową będzie miała nieruchomość. Minimalna wartość 1 metra kwadratowego ustalana jest przez bank kredytujący. To kolejny dobry powód był sięgnąć po pomoc eksperta kredytowego – każdy bank ma swoje ściśle określony wytyczne co do tej wartości. Pamiętaj, inwestycja musi zostać doprowadzona co najmniej do stanu deweloperskiego oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie Kosztorys powinien zawierać harmonogram prac i kolejne etapy budowy. Sporządzony przez Ciebie lub kierownika budowy kosztorys podlega akceptacji przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dokumenty najczęściej wymagane przez banki przy długoterminowej hipotece

Do wniosku o kredyt, który chcesz przeznaczyć na budowę domu, należy dołączyć komplet dokumentów wymaganych przez bank. Każda instytucja finansowa wymaga konkretnej listy, która najczęściej obejmuje:

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

• odpis z księgi wieczystej działki;
• wypis z rejestru gruntów
• kopia mapy ewidencyjnej
• decyzja o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu
• prawomocne pozwolenie na budowę;
• dziennik budowy;
• kosztorys
• projekt budowlany, 
• projekt charakterystyki energetycznej,
• operat nieruchomości.

Oraz dokumenty finansowe m. in. :

• zaświadczenie od pracodawcy, 
• wyciągi z konta bankowego, 
• deklaracja PIT za ubiegły rok, 
• dokumenty potwierdzające dochody z prowadzonej działalności gospodarczej.

W którym banku wziąć kredyt i od czego zależą koszty kredytu? 

Decydując się na kredyt budowlano-hipoteczny, pamiętaj, że jego koszty zależą nie tylko od oprocentowania. Na całkowity koszt kredytu wpływają też koszty około kredytowe m.in. prowizja od udzielenia, wartość polisy zabezpieczającej nieruchomość, ubezpieczenie na życie, inspekcja na budowie, operat nieruchomości. Budowa domu wspomagana kredytem to poważna, dość skomplikowana inwestycja, wymagająca specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia (np. który bank jest najbardziej elastyczny w przypadku budowy domu, gdzie kolejne etapy budowy zostaną rozliczone bezproblemowo i bank wypłaci kolejne transze) – dlatego korzystaj z wiedzy i doświadczenia ekspertów kredytowych. Znają aktualne oferty bankowe, mają bogate doświadczenie własne oraz z historii swoich klientów – dzięki tej wiedzy przedstawią Ci konkretne oferty bankowe i najlepsze rozwiązania.

Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu hipotecznego? 

Spłatę udzielonego kredytu rozpoczynasz miesiąc po wypłacie pierwszej transzy. Dla przypomnienia kredyt wypłacany jest w transzach zgodnie z postępem prac budowlanych opisanych w kosztorysie. Przed wypłatą kolejnej transzy musisz rozliczyć się w banku z poprzedniej. Najczęściej bank przeprowadza inspekcję na placu budowy. Dopóki nie wypłacisz ostatniej transzy, kredyt spłacasz w ratach odsetkowych. Kapitał rozpoczniesz spłacać po uruchomieniu całego kredytu. Okres budowlany w bankach nazywany jest okresem karencji.

Kredyt budowlano-hipoteczny w najważniejszych krokach

Proces uzyskania kredytu budowlano- hipotecznego wygląda następująco:

• oszacowanie zdolności kredytowej,
• oszacowanie wartości inwestycji (działka plus dom),
• uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,
• analiza i porównanie ofert bankowych,
• skompletowanie potrzebnej dokumentacji,
• złożenie wniosku o kredyt hipoteczny,
• ocena zdolności kredytowej przez bank i oczekiwanie na decyzję kredytową
• zapoznanie się z warunkami kredytowania i po ich zaakceptowaniu podpisanie umowy kredytowej,
• uruchomienie kredytu,
• rozliczenie kolejnych etapów budowy zgodnie z kosztorysem
• zakończenie budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

FAQ

Czy warto brać kredyt na dom?

Opłacalność kredytów na dom zależy głównie od aktualnych stóp procentowych, konkretnych ofert bankowych i Twojej zdolności kredytowej. Zawsze trzeba się liczyć z koniecznością pokrycia wysokich kosztów, które jednak często nie przekraczają opłat związanych np. z wynajmem. 

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt na dom?

Podstawowym warunkiem zaciągnięcia kredytu na budowę domu jest posiadanie zdolności kredytowej. Musisz więc odpowiednio dużo zarabiać, w zależności od kwoty pożyczki. Banki ustalają własne kryteria. Liczy się wiele – kosztorys, wartość inwestycji i zabezpieczenia, obecne oprocentowanie. 

Ile czeka się na kredyt na dom?

Zgodnie z Ustawą werdykt kredytowy banku powinien być wystawiony nie później niż 21 dni po złożeniu kompletu wymaganych dokumentów przez wnioskodawcę. Jeśli jednak zachodzi potrzeba dodatkowych wyjaśnień i formalności, decyzja kredytowa może zostać wydana nawet po kilku miesiącach (zwykle 3-4 miesiące). Po tym czasie, gdy zwykle dom zostaje oddany do użytku, rozpoczyna się spłacanie pełnych rat. 

Kiedy zaczyna się spłacać kredyt na budowę domu?

Po udokumentowaniu zakończenia robót budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości najczęściej rozpoczyna się spłacanie rat wraz z odsetkami.

Mirosław Szałaśny Ekspert Finansowy miroslawszalasny.notus.pl

Kilkanaście lat doświadczenia zawodowego w bankach na stanowisku doradcy ds. kredytów hipotecznych oraz stanowiskach kierowniczych. W Notusie od stycznia 2020. Rekomendowany Ekspert Finansowy portalu Otodom. Dyplomy Notusa za 2020 oraz 2022 rok za wyniki sprzedaży.