„Dziurę w ziemi” możesz kupić na kredyt
Marża, prowizja, ubezpieczenia i zdolność kredytowa, to główne parametry porównywane przy wyborze banku i kredytu hipotecznego. Jednak kupując mieszkanie od dewelopera ważnym czynnikiem, wpływającym na ofertę kredytu jest stan zaawansowania inwestycji.
Tylko część banków jest skłonna finansować zakup tzw. „dziury w zmieni”.
Kupując mieszkanie od dewelopera bardzo często poszukujemy kredytu i porównujemy oferty patrząc tylko na cenę kredytu. Jednak niezwykle ważnym elementem oferty bankowej, często wręcz przesądzającym o wyborze banku jest podejście danej instytucji do finansowania konkretnego dewelopera czy inwestycji. Mimo dużego wyboru gotowych lokali, wielu klientów decyduje się na mieszkanie, którego budowa dopiero się rozpoczyna i jest na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Wybierając taką inwestycję należy jednak pamiętać, że każdy bank stawia określone wymagania i nie zawsze uzyskamy kredyt na tak wczesnym etapie budowy.
Mimo to wiele banków jest ciągle skłonnych udzielić kredytu na tak wczesnym etapie. Część instytucji (np. Bank Millennium) przyzna kredyt tylko w sytuacji, gdy deweloper będzie dysponował rachunkiem powierniczym. Dla przypomnienia warto podkreślić, że od ponad roku w myśl tzw. ustawy deweloperskiej każda nowo rozpoczynana inwestycja powinna taki rachunek posiadać. Wiele banków (BZ WBK, mBank, Multibank, Nordea) posiada także listy preferowanych firm, dla których wymagania dotyczące wkładu własnego są łagodniejsze. Inną cechą, która muszą posiadać deweloperzy, aby ich klienci mogli otrzymać kredyt jest doświadczenie. Getin Noble Bank oraz RaiffeisenPolbank wymagają, aby deweloper posiadał pewne określone doświadczenie, a realizowana inwestycja nie może być pierwszą w działalności danego przedsiębiorcy.
Minimalny wymagany stan zaawansowania inwestycji oraz akceptacja dla finansowania naprzemiennego. 0% oznacza tzw. „dziurę w ziemi”, czyli inwestycję, która dopiero jest w budowie.
| Bank | Minimalny stan zaawansowania |
Finansowanie naprzemienne |
| Alior Bank | 0% | tak |
| BGŻ | 0% | nie |
| BOŚ | 0% | tak |
| BPH | 0% | tak |
| BZ WBK | 0% – wybrani deweloperzy 30% – znany deweloper, wypłata środków przy 50%, Pozwolenie na użytkowanie – deweloper nieznany, wypłata środków po akcie notarialnym |
tak |
| Credit Agricole | 0% | tak |
| Deutsche Bank | 0% | nie |
| Eurobank | indywidualnie | tak |
| Getin Noble Bank | 0% – deweloper z listy lub z zamkniętym rachunkiem powierniczym, 10% i 2 zrealizowane inwestycje lub 2-letnie doświadczenie – dla pozostałych |
tak |
| ING | 0% | tak |
| mBank / Multibank | 50% lub deweloper z listy | tak |
| Millennium | 20% lub 0% jeśli jest rachunek powierniczy |
tak |
| Bank Nordea | 40% lub deweloper z listy | tak, marża wyższa o 0,5 p.p do czasu wniesienia wkładu własnego |
| Pekao SA | 0% | nie |
| PKO BP | 0% | tak |
| Pocztowy | 0% | tak |
| RaiffaisenPolbank | 10% i nie może być to pierwsza inwestycja dewelopera |
tak |
Źródło: opracowanie własne Domu Kredytowego Notus
Kiedy wpłacić środki własne?
Kolejnym kryterium wyboru banku jest podejście do tzw. finansowania naprzemiennego. Jest to szczególnie ważne dla klientów, którzy wkład własny będą posiadali w późniejszym etapie, ale jeszcze przed zakończeniem budowy przez dewelopera. Warto podkreślić, że standardem, jaki stosują banki jest uruchamianie środków w określonej kolejności. Banki oczekują, aby kredytobiorca najpierw wpłacił środki własne, a dopiero później bank uruchamia kredyt, tym samym zamykając inwestycję środkami pochodzącymi z banku. Część instytucji dopuszcza jednak możliwość, aby klient wkład własny wpłacił później. Jeśli posiadamy np. mieszkanie, które będziemy sprzedawać, to możliwe jest takie finansowanie, aby najpierw bank wpłacił część do dewelopera, a dopiero później, aby reszta mogła zostać uzupełniona ze środków własnych klienta. Należy jednak pamiętać o dwóch zasadach istotnych przy finansowaniu naprzemiennym. Pierwszą z nich jest konieczność udokumentowania posiadania środków własnych na etapie ubiegania się o kredyt. Nie muszą to być oczywiście środki zgromadzone na lokacie czy rachunku, dopuszczalne jest także udokumentowanie posiadania aktywów w innej formie (np. nieruchomość do sprzedaży). Bank w odpowiedni sposób zweryfikuje ich wartość i zobowiąże nas do wpłaty w odpowiednim terminie. Drugą zasadą przy finansowaniu naprzemiennym jest zapłata ostatniej transzy do dewelopera przez bank. Niewielka część kwoty kredytu zostanie uruchomiona dopiero po wpłacie środków własnych przez klienta.
Pomimo iż kredyt na rynku pierwotnym jest bardzo podobny do tego na rynku wtórnym warto zwrócić uwagę na niewielki niuanse, jakie różnią te dwa rodzaje finansowania. Nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym nie zawsze możemy wybrać kredyt najtańszy, gdyż o wyborze decydują także inne parametry, w tym nieruchomość, którą chcemy kupić.
