Kiedy najlepiej kupić mieszkanie? Czy początek 2026 roku to dobry czas?
Z badania przeprowadzonego przez Ipsos wynika, że 66% Polaków marzy o posiadaniu własnego domu, a dla 70% respondentów to ważny element poczucia bezpieczeństwa. Jednocześnie 61% osób nie wierzy, że kiedykolwiek będzie ich stać na taki zakup. Kolejnym dylematem jest wybór odpowiedniego momentu na podjęcie decyzji. Czy początek 2026 roku to dobry moment na zakup mieszkania?
Spis treści
Sfinansowanie zakupu mieszkania – czy warto wziąć obecnie kredyt?
Dylemat, kiedy najlepiej kupić mieszkanie, wiąże się często z pytaniem o dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego, ponieważ wielu z nas niestety nie dysponuje wystarczającymi oszczędnościami, by móc samodzielnie sfinansować tak kosztowny zakup. Z danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) wynika, że w IV kwartale 2024 roku 57% takich transakcji sfinansowano ze środków własnych, a w pozostałych przypadkach korzystano z pieniędzy pożyczonych od banku.
Coraz tańsze kredyty hipoteczne
Jeśli potrzebujesz kredytu, zwróć uwagę na aktualną sytuację na rynku zobowiązań hipotecznych. Obecnie wygląda ona dużo lepiej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Kolejne obniżki stóp procentowych NBP powodują, że banki oferują coraz tańsze kredyty. Odczuwają to osoby, które spłacają zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem zależnym od wskaźnika WIBOR. Na początku listopada 2022 roku wynosił on 7,61 proc. a w listopadzie 2025 roku – 4,3 proc.
3 lata temu średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wynosiło według NBP 9,6%, a aktualnie to już 6,3%, czyli o prawie 1/3 mniej. Co więcej, eksperci spodziewają się, że przy niskiej inflacji będzie dochodzić do kolejnych obniżek. Przekłada się to na bardzo dużą zmianę wysokości raty. Przykładowo: przy kredycie na 400 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat, w listopadzie 2022 roku rata wynosiła 3,5 tys. zł, a obecnie 2,6 tys. zł.
Wzmożone zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi
Prawdopodobnie kredytowanie w 2026 roku będzie jeszcze tańsze. Dlatego to dobry moment na zaciągnięcie zobowiązania. Potwierdza to wzmożone zainteresowanie takimi produktami bankowymi. Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w październiku 2025 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,92 tys. osób przy 34,48 tys. rok wcześniej. To oznacza wzrost o 24,5%.
Szansa na stabilną, niską ratę przez lata
Gdy stopy procentowe idą w dół, instynktownie szukamy oszczędności. Coraz więcej osób zerka w stronę kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, licząc na to, że ich raty będą sukcesywnie spadać wraz z kolejnymi decyzjami RPP. To widać w liczbach: choć według raportu AMRON-SARFiN w drugim kwartale 2025 roku kredyty ze stałą stopą wciąż dominowały (74,38%), to ich udział w rynku zaczął wyraźnie maleć. Wybierając kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem możesz sobie zagwarantować niską ratę na okres 5, 7 lub nawet 10 lat (w zależności od banku, z którym zawrzesz umowę). Decydując się na oprocentowanie zmienne musisz być jednak przygotowany, że rata może nie tylko zmaleć, ale też wzrosnąć.
Ceny mieszkań – czy to dobry moment na zakup nieruchomości?
Często można spotkać się z opinią, że z zakupem nieruchomości nie warto zwlekać, gdyż ceny mieszkań zwykle rosną w długim okresie. Tymczasem one również tracą czasem na wartości. Osoba, która kupiła mieszkanie w Krakowie pod koniec 2007 roku albo na początku 2008 mogła sprzedać je z zyskiem dopiero w 2018 roku. Wcześniejsza sprzedaż oznaczałaby stratę. Średnia cena za mkw. mieszkania w 2007-2008 roku wynosiła około 8500 zł, a tymczasem w 2013 było to nawet poniżej 6500 zł.
Ostatnie lata w Polsce stały pod znakiem dynamicznych wzrostów cen mieszkań. Przyczynił się do tego Bezpieczny kredyt 2 proc., kiedy to podaż była zbyt mała w stosunku do popytu i doszło do bardzo dużych podwyżek. Obecnie nie ma już podobnego programu wsparcia kredytobiorców, a sytuacja na rynku się ustabilizowała. W niektórych miastach dochodzi nawet do obniżek cen nieruchomości.
Jak informują analitycy Morizon.pl i Gratka.pl ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w październiku zmieniły się nieznacznie w stosunku do września. Wahania w dół lub górę wynosiły ułamek procenta. Wyjątkiem był Szczecin, gdzie ceny stanęły w miejscu.
W ujęciu rocznym ceny wzrosły w dziewięciu z analizowanych miast, a w trzech – spadły. Największe podwyżki odnotowano w następujących miastach:
· Bydgoszcz – 5%,
· Katowice – 4,1%,
· Gdańsk – 3,7%,
· Lublin – 3,6%.
Spadki odnotowano natomiast w Krakowie (o 1%), Warszawie (o 0,5%) i Łodzi (o 0,3%).
Czy zatem warto kupować mieszkanie właśnie teraz? Pod kilkoma względami to dobry moment:
- Dane z ostatniego roku pokazują, że w większości dużych miast ceny wzrosły pomimo małego popytu, dużej podaży i drogiego, przez większość tego roku, kredytowania. Trudno przewidzieć, jak dalej będą się zmieniać ceny. Jeśli jednak dojdzie do kolejnych wzrostów, to prawdopodobnie będą one już niewielkie.
- 2026 rok może być dobrym momentem na zakup nieruchomości ze względu na dużą podaż – masz w czym wybierać, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jest to także argument pozwalający na negocjację cen ze sprzedającymi, zwłaszcza na rynku wtórnym.
- Kolejnym plusem jest rosnąca zdolność kredytowa Polaków – dzięki malejącym stopom procentowym i podwyższanym wynagrodzeniom. To powoduje, że masz większe szanse na otrzymanie kredytu na takich warunkach, na jakich go oczekujesz.
Właśnie dlatego najbliższe miesiące będą prawdopodobnie dobrym okresem, aby kupić mieszkanie zarówno od dewelopera, jak i z rynku wtórnego. Przy czym decyzja powinna być podjęta na podstawie Twojej indywidualnej sytuacji.
Najlepszy czas na zakup mieszkania – oceń, czy to ten moment
Prognozy są ważne, ale każdy nabywca powinien mieć na uwadze swoje bezpieczeństwo finansowe. Jeśli posiadasz gotówkę i chcesz mieć własne mieszkanie, nie ma się nad czym zastanawiać. Żaden ekspert nie przewidzi, w jakim kierunku podążą ceny nieruchomości w najbliższym czasie, a przynajmniej zrealizujesz cele. Więcej dylematów pojawia się, jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Wtedy weź pod uwagę:
- Zdolność kredytową – czy w ogóle masz szansę otrzymać wystarczającą kwotę kredytu na dany lokal? Najlepiej porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym, który oceni, czy to dla Ciebie realne i w których bankach możesz ewentualnie uzyskać oczekiwaną kwotę. Jeśli nie masz zdolności, daj sobie czas na jej zbudowanie.
- Wkład własny – jeśli masz tylko 10% wkładu, możesz skorzystać z oferty tylko niektórych banków. Wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości daje Ci już pełny wachlarz możliwości. Nie masz wkładu własnego? Oczywiście możesz skorzystać z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, ale wtedy musisz się dostosować do limitu cen za mkw oraz limitu wysokości gwarancji BGK. Poza tym brak wkładu własnego oznacza, że poniesiesz wyższe koszty zobowiązania. Wysokość twojego kredytu obejmie w tej sytuacji 100% ceny zakupu nieruchomości i od takiej kwoty bank policzy Ci odsetki. Ponadto oprócz standardowych kosztów okołokredytowych, zapłacisz dodatkową prowizję wynoszącą 1% od wysokości gwarancji BGK. Musisz także uwzględnić koszty notariusza, ewentualnego remontu lub wykończenia mieszkania czy zakupu wyposażenia.
- Historia w BIK-u – masz negatywne wpisy, które wynikają z opóźnień w spłacie poprzednich kredytów lub pożyczek? To może być przeszkoda do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jednak czasami negatywne wpisy trafiają do BIK-u przez pomyłkę. W takim przypadku skontaktuj się z instytucją, która go dodała z prośbą o usunięcie. Zawsze warto wcześniej zweryfikować historię w BIK-u, aby nie tracić czasu na składanie wniosku, który i tak nie ma szans na pozytywne rozpatrzenie. Pamiętaj też, że każde zapytanie w BIK wpływa na Twój scoring w banku przy kolejnych wnioskach kredytowych. Nadmiar zapytań może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu hipotecznego, nawet jeśli zdolność kredytowa pozwala na zaciągnięcie zobowiązania.
- Spodziewana sytuacja finansowa – wiesz, że w najbliższym czasie możesz stracić pracę? Wkrótce musisz podołać wysokim kosztom? Być może warto poczekać z kredytem do czasu, aż sytuacja się ustabilizuje.
Wiele wskazuje na to, że początek 2026 roku może być dobrym momentem na zakup nieruchomości. Jednak przed podjęciem decyzji weź pod uwagę Twoją indywidualną sytuację jako inwestora i oceń opłacalność takiego wyboru. Być może korzystnie będzie odczekać, aż będziesz mieć wyższą zdolność kredytową albo większy wkład własny. A może właśnie 2026 rok będzie tym, w którym otworzysz drzwi do swojego wymarzonego „M”?
Źródła:
Autor
Angelika Zaklukiewicz
Ekspert Finansowy
Skorzystaj teraz z bezpłatnej pomocy eksperta finansowego, zdalnie lub w oddziale
