raportu „Szczęśliwy Dom: Mieszkanie na osi czasu” przygotowanego przez Otodom wynika, że aż 71% respondentów marzy o własnym domu. Jeśli masz identyczny cel, przygotuj się na skomplikowany proces, który zajmuje sporo czasu i wymaga dopełnienia wielu formalności. Jednym z ważnych kroków jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Czy musisz je mieć w każdym przypadku? Jak to wygląda w 2025 roku?

Pozwolenie na budowę – co to jest?

Nie możesz po prostu zdecydować, że chcesz mieć dom i rozpocząć inwestycję. Potrzebujesz pozwolenia, czyli urzędowej zgody, a w zasadzie decyzji administracyjnej, na podstawie której masz prawo zacząć działania. Taka konieczność wynika z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym rozpoczęcie robót budowlanych (nie wliczając rozbiórek) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. To nie oznacza, że musisz je uzyskać w każdym przypadku. Wyjątki wymieniono w art. 29-30 Prawa budowlanego. 

Uwaga: pozwolenie na budowę jest potrzebne nie tylko wtedy, gdy wznosisz nowy budynek, ale również przy rozbudowie, odbudowie, nadbudowie czy przebudowie obiektów budowlanych. 

Pozwolenia na budowę potrzebujesz, jeśli obszar oddziaływania budynku wykracza poza działkę lub działki, na których obiekt został zaprojektowany. Obszar ten jest określany przez projektanta domu. Nowy obiekt nie może ograniczać zabudowy sąsiedniej działki. Kiedy to robi, to wtedy znajduje się ona w obszarze oddziaływania tego budynku. W przeciwnym wypadku pozwolenie na budowę może być zbędne – wystarczy zgłoszenie zamiaru budowy. 

Pozwolenie jest także potrzebne w przypadku prowadzenia postępowania środowiskowego. Urząd może przeprowadzić takie postępowanie, jeśli Twój grunt znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Z takiego postępowania wynika, jak możesz zagospodarować grunt, aby jak najmniej zaszkodzić środowisku. 

Kiedy pozwolenie na budowę jest zbędne? 

Przepisy przewidują kilka sytuacji, w których możesz budować bez pozwolenia. Chodzi tutaj o sytuacje wymienione we wspomnianych art. 29-30 Prawa budowlanego. Jest to możliwe głównie w dwóch przypadkach, tzn. kiedy chcesz wznieść:

• budynek jednorodzinny, którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany (skoro nie oddziałuje, to nie ogranicza możliwości sąsiednich gruntów);
• budynek jednorodzinny do 70 mkw., którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany; konieczne, aby to była inwestycja realizowana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Co zrobić, żeby zgłosić budowę, kiedy pozwolenie jest zbędne?

Wystarczy, że zgłosisz budowę w starostwie powiatowym, pod który podlega dany grunt. Jeśli to miasto na prawach powiatu, zrób to w urzędzie miasta (w stolicy – w urzędzie dzielnicy). Po tym kroku urząd ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, otrzymasz tzw. milczącą zgodę i możesz rozpocząć budowę. 

Uwaga: przed rozpoczęciem budowy upewnij się, czy dla terenu, na którym znajduje się grunt, ustanowiono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli tak, nie musisz składać do urzędu dodatkowych dokumentów. Gdy jednak MPZP nie obowiązuje w danej lokalizacji, uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy. Odwleka to jednak moment rozpoczęcia inwestycji, gdyż oczekuje się na nią teoretycznie do 90 dni, a w praktyce nawet dłużej. 

Zanim rozpoczniesz budowę na podstawie zgłoszenia:

• działka musi być uzbrojona, tzn. musisz do niej doprowadzić wodę i prąd;
• geodeta musi wytyczyć dom na działce;
• musisz mieć wykonaną niwelację terenu.

Uwaga: jeśli budujesz dom jednorodzinny i nie będziesz tam prowadzić działalności gospodarczej, zgłoszenie budowy nie wiąże się z żadnym kosztem. Gdy jednak część domu ma być użytkowana w inny sposób niż cele mieszkaniowe (np. będzie tam sklep), zapłacisz 1 zł za każdy mkw. powierzchni, ale nie więcej niż 539 zł. 

Jak uzyskać pozwolenie na budowę – co musisz zrobić?

Wiesz już, że nie obejdziesz się bez pozwolenia na budowę. Wniosek o wydanie decyzji możesz złożyć Ty, jako inwestor i właściciel wzniesionego obiektu, albo skorzystać z pełnomocnika. W przypadku gdy będzie nim osoba, która nie należy do Twojej najbliższej rodziny, poniesiesz dodatkowo koszt w wysokości 17 zł. 

Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Powtarza się tutaj krok, który trzeba podjąć w przypadku zgłoszenia budowy. Weryfikacja zawartości MPZP jest konieczna, aby mieć pewność, że możesz wznieść na danej działce taki obiekt, jaki planujesz. To właśnie w tym dokumencie znajdziesz szczegółowe wytyczne dotyczące dozwolonego rodzaju zabudowy. Możesz to sprawdzić w urzędzie gminy lub starostwie, a w niektórych lokalizacjach również online. 

Jeśli nie ma MPZP, to wtedy musisz wystąpić o wspomniane warunki zabudowy. Po uzyskaniu decyzji będziesz wiedzieć, jaki obiekt możesz wybudować na danym gruncie. 

Z MPZP wynika:

• jaki budynek możesz wybudować, łącznie z podaniem jego wysokości czy nawet szczegółami typu rodzaj i kolor zadaszenia;
• gdzie znajdzie się dojazd do Twojej posesji;
• co może być wybudowane na działkach obok;
• jakie jest możliwe usytuowanie domu na działce.

To tylko część ważnych dla inwestora informacji. Ważna jest weryfikacja zawartości MPZP przed zakupem działki. Dzięki temu będziesz mieć pewność, że wybrana parcela umożliwi Ci oczekiwany rodzaj zabudowy. 

Zadbaj o uzbrojenie działki

Każda działka, na której realizowana będzie budowa, musi być uzbrojona. Bez tego nie uzyskasz pozwolenia. Chodzi tutaj o przyłącza do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej. Wniosek powinien trafić do odpowiedniego dystrybutora w zależności od lokalizacji gruntu. W przypadku przyłącza energii elektrycznej najczęściej będą to PGE Dystrybucja lub TAURON Dystrybucja. Możesz się co do tego upewnić, np. rozmawiając z sąsiadem albo dzwoniąc na infolinię jednej z tych firm. Wniosek o podłączenie da się złożyć przez internet. Niestety, ale wiąże się to z długim okresem oczekiwania, dlatego zainteresuj się tym odpowiednio wcześniej przed planowanym rozpoczęciem budowy. 

Koszt przyłącza energii elektrycznej zależy od wielkości mocy przyłączeniowej, rodzaju przyłącza, długości przyłącza. Zazwyczaj to wydatek od tysiąca do kilku tysięcy złotych.

Wykonanie pomiarów terenu przez geodetę

Na tej podstawie zostanie przygotowana mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych. Następnie projektant będzie jej potrzebować do przygotowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, gdzie zostaną wskazane m.in. położenie budynku, dojazd do działki i wszystko, co niezbędne, do funkcjonowania obiektu, jak drogi wewnętrzne, podjazdy, chodniki, układ zieleni czy miejsce składowania odpadów. Realizacją może się zająć wyłącznie uprawniony geodeta. Skala takiej mapy wynosi 1:500, a jej przygotowanie jest odpłatne. Zazwyczaj cena wynosi od 2 do 3 tys. zł. Zawiera część informacyjną i rysunkową. 

Adaptacja projektu budowlanego

Zanim jednak przejdziesz do adaptacji budynku, musisz znaleźć taki projekt architektoniczno-budowlany, który spełnia Twoje oczekiwania, ale przede wszystkim jest zgodny z MPZP – koniecznie upewnij się co do tego. Gotowe projekty kosztują od kilku do nawet 20 tys. zł. Mając budżet na poziomie kilku tysięcy, masz już duży wybór.

Twoją decyzją pozostaje, jaki to ma być obiekt, o jakim metrażu i z ilu ma się składać kondygnacji. Następnym krokiem przed Tobą jest adaptacja, czyli takie dostosowanie projektu, tak aby możliwa była jego realizacja na danej działce.

Składa się ona z części obowiązkowej i nieobowiązkowej. Do tej pierwszej należy m.in. dostosowanie projektu gotowego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. 

Ile kosztuje adaptacja projektu budowlanego? Cena zależy od wykonawcy. Oto przykładowe:

• adaptacja projektu domu jednorodzinnego – 5 tys. zł;
• garażu wolnostojącego – 4 tys. zł;
• budynku gospodarczego – 4 tys. zł. 

Złóż wniosek o pozwolenie na budowę

Po tym etapie masz już prawie wszystko, co niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę domu. Musisz złożyć wniosek, a odpowiedni dokument do wypełnienia znajdziesz na stronach urzędowych. Jego uzupełnienie nie powinno Ci sprawić większych problemów. Musisz w nim podać:

• nazwę organu, do którego kierujesz wniosek;
• Twoje dane jako inwestora – imię i nazwisko, adres, dane kontaktowe;
• dane pełnomocnika – jeśli ktoś będzie dopełniać formalności w Twoim imieniu;
• rodzaj zamierzenia budowlanego – do wyboru: budowa nowego obiektu, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa lub wykonanie innych robót budowlanych;
• nazwa zamierzenia budowlanego, np. budynek jednorodzinny;
• dane nieruchomości, tzn. miejsce, gdzie mają być prowadzone prace budowlane, wymagające wydania pozwolenia;
• zgoda lub jej brak na prowadzenie korespondencji elektronicznej;
• określenie załączników, które dołączasz do wniosku, np. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• podpis inwestora.

Poza tym musisz przygotować następującą dokumentację:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu w formie papierowej (potrzebne 3 egzemplarze) albo elektronicznej;
• dokument, który potwierdza, że projektant ma uprawnienia do projektowania domów (wydane przez odpowiednią izbę samorządu zawodowego);
• oświadczenie, że możesz dysponować nieruchomością na cele budowlane;
• jeśli dla danego terenu nie ma MPZP, musisz mieć decyzję o warunkach zabudowy;
• oświadczenie od projektanta o podłączeniu do sieci ciepłowniczej;
• potwierdzenie uregulowania opłaty – jeśli część obiektu będzie użytkowana na inne cele niż mieszkaniowe;
• inne dokumenty, których może wymagać urząd.

Jeśli uzyskasz zgodę na budowę domu, otrzymasz od urzędu:

• pozwolenie na budowę (pocztą);
• projekt budowlany z pieczątkami urzędu – musisz go odebrać osobiście albo może to zrobić za Ciebie pełnomocnik. 

Ile kosztuje wydanie pozwolenia na budowę?

W przypadku gdy urząd wydaje pozwolenie na budowę obiektu przeznaczonego wyłącznie na cele mieszkalne, nie wiąże się to z żadnymi opłatami. Gdy jednak choćby część obiektu ma być przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej, pojawia się koszt w wysokości 1 zł za każdy mkw., przy czym nie może to być więcej niż 539 zł.

W przypadku innych obiektów wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę przyszłego domu wiąże się już z pewnymi wydatkami, które wynoszą np.:

• 14 zł w przypadku obiektu, który służy celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym,
• 112 zł, jeśli chodzi o budowle związane z produkcją rolną. 

Ile wynosi czas oczekiwania na pozwolenie na budowę lub decyzję o odmowie?

Urząd musi to zrobić w maksymalnie 65 dni, a jeśli to inwestycja kolejowa, to obowiązuje krótszy termin – 45 dni. Co ciekawe, za każdy dzień opóźnienia grozi kara w wysokości 500 zł, przy czym te środki trafiają do wojewody nadzorującego urząd, który powinien wydać decyzję. 

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego – jak długo jest ważne?

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje pozwolenie z określonym terminem ważności. Masz 3 lata na rozpoczęcie realizacji inwestycji. Jeśli w tym czasie jej nie zaczniesz, musisz ponownie złożyć wniosek. Pozwolenie straci również ważność, jeśli przerwiesz budowę na 3 lata. 

Źródła:

1. Raport Szczęśliwy Dom: Mieszkanie na osi czasu
2. Pozwolenie na budowę