Finanse

Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego – komu przysługuje? Jak ją odliczyć?

Angelika Zaklukiewicz

Ekspert Finansowy

7 min czytania

Opublikowane: 8 kwietnia 2025

Po każdym roku podatkowym Twoim obowiązkiem jest rozliczenie się z uzyskanych dochodów. Może się okazać, że otrzymasz zwrot nadpłaconej kwoty albo wręcz przeciwnie – musisz zapłacić więcej, niż wynika z comiesięcznych zaliczek. Istnieją też sposoby na obniżenie podatków – wystarczy, że skorzystasz z ulg. Jedną z nich jest ulga odsetkowa. Zobacz, jak ją rozliczyć.

Czym są ulgi podatkowe? 

Ulgi podatkowe to preferencje, dzięki którym otrzymasz częściowy zwrot podatku albo zmniejszysz kwotę, którą musisz zapłacić. Nie wszyscy są jednak świadomi, na jakich warunkach można je zastosować. Ministerstwo Finansów opublikowało listę ulg, z których Polacy najchętniej korzystali przy rozliczeniach podatkowych za 2023 rok. Okazuje się, że były one następujące:

• wspólne rozliczenie małżonków – 8 667 900 osób;
• na dziecko – 4 683 964;
• dla młodych – 1 285 403;
• na związki zawodowe – 1 204 781;
• rehabilitacyjna – 1 088 151;
• dla samotnie wychowujących dzieci – 567 270;
• z tytułu darowizny na cele pożytku publicznego – 481 062;
• na internet – 423 832;
• termomodernizacyjna – 338 058;
• IKZE – 244 956. 

Jak widzisz, nie ma wśród nich ulgi odsetkowej. Można przypuszczać, że wiele osób nie zdaje sobie sprawy z jej istnienia. 

Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego – co to jest?

Masz kredyt hipoteczny w banku? Być może ulga odsetkowa jest dla Ciebie nadal dostępna. W grę wchodzą wyłącznie umowy kredytowe zawarte między 1 stycznia 2002 roku a 31 grudnia 2006 roku (przed 1 stycznia 2007). Liczy się data wypłaty środków. Co za tym idzie, jeśli masz umowę zawartą 27 grudnia 2001 roku, ale pierwsza transza pieniędzy została wypłacona 8 stycznia 2002 roku, to dalej możesz skorzystać z ulgi. Nie ma również znaczenia, kiedy była zawarta umowa przedwstępna czy o kredyt refinansowy (przenoszony do innego banku). 

Uwaga: z ulgi odsetkowej możesz skorzystać tylko do końca 2027 roku. Pozwala odliczyć od dochodu część odsetek zapłaconych w ramach spłaty kredytu mieszkaniowego. W poszczególnych latach obowiązują określone limity.

Aby mieć prawo do skorzystania z ulgi, musisz: 

• we wspomnianym okresie ponieść koszty odsetek płaconych od rat kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe;
• udokumentować swoje wydatki.

Przez cele mieszkaniowe rozumie się zamiar zamieszkania w tym lokalu. Nie jest konieczne zameldowanie ani rzeczywiste zamieszkiwanie. 

Ulga odsetkowa a przeznaczenie kredytu hipotecznego

Dzięki uldze odsetkowej możesz zmniejszyć całkowite koszty spłacanego zobowiązania. Skorzystasz z niej w przypadku kredytów udzielonych na potrzeby mieszkaniowe, a dokładniej na:

• zakup lokalu mieszkalnego lub budynku,
• budowę obiektu mieszkalnego,
• nadbudowę, rozbudowę, przebudowę budynku lub pomieszczenia niemieszkalnego,
• wniesienie wkładu mieszkaniowego lub budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej, aby nabyć prawo do budynku czy lokalu mieszkalnego. 

Uwaga: masz prawo do skorzystania z ulgi w przypadku jednej inwestycji. Jeśli spłacisz kredyt mieszkaniowy za kupioną nieruchomość i jednocześnie masz drugie zobowiązanie uzyskane na budowę domu, to tylko w przypadku jednego z nich możesz skorzystać z ulgi. Domy i lokale, w przypadku których odlicza się odsetki, nie mogły zostać wybudowane wcześniej niż w 2002 roku.

Jeśli w grę wchodziło finansowanie budowy, rozbudowy czy nadbudowy, to do zakończenia prac powinno dojść przed upływem 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskano pozwolenie na ich wykonanie. Poza tym konieczne musisz posiadać potwierdzenie pozwolenia na użytkowanie, a jeśli go nie masz – zawiadomienie o zakończeniu budowy – zawiadomienia o zakończeniu budowy. 

Wady i zalety ulgi odsetkowej

W ramach ulgi odsetkowej możesz obniżyć koszty kredytu hipotecznego. Jeśli tylko masz kredyt na własne cele mieszkaniowe, skorzystaj z niej, a tym samym obniżysz wysokość podatku do zapłaty. Możesz skorzystać z ulgi odsetkowej wyłącznie w przypadku zobowiązań zaciągniętych we wspomnianych latach 2002-2006. Nie jest ona dostępna w przypadku obecnie zaciąganych zobowiązań. 

Ulga odsetkowa – kto może odliczyć odsetki?

Prawo do odliczenia odsetek od kredytu przysługuje osobom fizycznym. Musisz mieć miejsce zamieszkania na terenie Polski lub przebywać tutaj dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Dodatkowo musisz też podlegać w naszym kraju nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, co oznacza, że płacisz tutaj podatki od całości uzyskanych dochodów. Kolejny warunek dotyczy instytucji, w której masz zaciągnięty kredyt. Musi to być bank lub SKOK z siedzibą w kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub należącym do Konfederacji Szwajcarskiej.

Kto nie może skorzystać z ulgi odsetkowej?

Skorzystanie z ulgi odsetkowej nie przysługuje osobom, które poniosły wydatki na cele mieszkaniowe w ramach ulgi budowlanej przeznaczone na:

• budowę budynku mieszkalnego,
• wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni,
• nadbudowę lub rozbudowę na cele mieszkaniowe,
• zakup gruntu,
• przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę obiektu mieszkalnego,
• przebudowę strychu, suszarni lub innego pomieszczenia, aby przystosować je jako pomieszczenie odpowiednie na cele mieszkaniowe,
• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego od lokalu od gminy lub osoby, która wybudowała go w ramach działalności gospodarczej.

Aby w takim przypadku móc skorzystać z ulgi odsetkowej, podatnik musiałby skorygować wcześniejsze odliczenia. 

Ulga odsetkowa – jaki obowiązuje limit w 2025 roku?

W przypadku tej ulgi obowiązują ograniczenia kwotowe. Oto ile wynosiły i wynoszą:

• lata 2002-2007 – 189 tys. zł,
• 2008 – 221,870 tys. zł,
• 2009 – 243,460 tys. zł,
• 2010 – 264,810 tys. zł,
• lata 2011-2021 – 325,990 tys. zł.
• od 2022 roku – 374,290 tys. zł.

Zatem w 2025 roku i aż do końca obowiązywania ulgi w 2027 roku obowiązywać będzie ten sam limit w wysokości 374,290 tys. zł. 

Uwaga: do wyliczenia kwoty odliczenia weź pod uwagę limit obowiązujący w roku, w którym inwestycja została zakończona. Jeśli doszło do tego, np. w 2019 roku, wynosi on 325,990 tys. zł.

Jak wyliczyć ulgę odsetkową?

Kwotę odsetek do odliczenia możesz wyliczyć według następującego wzoru:

limit z roku zakończenia inwestycji x kwota odsetek / wysokość zaciągniętego kredytu

Sprawdź przykład!

Pan Hubert jest uprawniony do skorzystania z ulgi odsetkowej. Zaciągnął kredyt w wysokości 300 tys. zł, a inwestycja została zakończona w 2019 roku. W takim razie obowiązuje go limit w wysokości 325,990 tys. zł. Przez okres spłaty koszty odsetkowe wyniosły 10 tys. zł. Z tego wynika, że Pan Hubert musi wyliczyć kwotę odliczenia następująco:

325,990 tys. zł (limit z 2019 roku) x 10 tys. zł (odsetki) / 300 tys. zł (udzielony kredyt) = 10 866,33 zł

Pan Hubert może odliczyć w zeznaniu podatkowym za rok 2019 maksymalnie 10 866,33 zł. 

Uwaga: możesz skorzystać z ulgi odsetkowej od kredytu hipotecznego poprzez złożenie korekty zeznania za lata, w których ulga mogła być rozliczona na zasadzie praw nabytych. Jednak zeznania podatkowe przedawniają się po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym minął termin płatności podatku. Jeśli nie masz możliwości rozliczenia odsetek zapłaconych w danym roku podatkowym, to ulga przepada. 

Odliczenia ulgi odsetkowej dokonuje się w zeznaniach rocznych PIT-37, PIT-36 lub PIT-28. W pierwszym roku, w którym z niej skorzystasz, musisz wypełnić deklarację PIT-2K. Podajesz w niej takie informacje jak:

• rok rozpoczęcia inwestycji,
• sposób finansowania,
• ile wynosiła kwota przyznanego kredytu i kiedy Ci ją przyznano,
• kwota wszystkich wydatków poniesionych na inwestycję,
• kwota udokumentowana fakturami. 

Jeśli chcesz skorzystać z odliczenia w kolejnych latach, musisz wypełnić załącznik PIT-D. Nie musisz do zeznania podatkowego załączać potwierdzenia wysokości i terminu spłat odsetek, ale zdecydowanie uzyskaj taki dokument od banku i go zachowaj. Pamiętaj, że urząd skarbowy ma 5 lat na skontrolowanie, czy odliczenie Ci przysługiwało. Jeśli Twoje zobowiązanie było zaciągnięte w walucie obcej, kwotę odliczenia oblicz według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem zapłaty odsetek. 

Kwota niewykorzystanej ulgi się nie kumuluje, dlatego skorzystaj z niej, kiedy tylko będzie to możliwe. W przeciwnym wypadku utracisz prawo do odliczenia, a to oznacza, że koszty spłaty kredytu będą wyższe. Tymczasem ulga może Ci przynieść oszczędność w wysokości kilku tysięcy złotych lub znacznie więcej. Zdecydowanie warto było z niej korzystać i dalej można to robić. 

Małżonkowie a prawo do ulgi – komu przysługuje?

W przypadku małżeństw odliczenie może obejmować odsetki zapłacone łącznie przez męża i żonę. Jeśli są opodatkowani odrębnie, wtedy możliwości są różne. Jedną z nich jest odliczenie odsetek od części kredytu w PIT tylko przez jednego z małżonków. Kolejną opcję stanowi ich rozliczenie w ramach wnioskowanej proporcji, tzn. daną kwotę od podatku dochodowego żony, a inną – od męża.  

W przypadku gdy każdy z małżonków nabył prawo do ulgi przed zawarciem związku, to obowiązuje ich jeden wspólny limit. W razie rozwodu mogą już rozliczać ulgę na zasadach ogólnych – znaczenie ma to, który z małżonków dokonywał faktycznej spłaty odsetek. Jeśli dojdzie do separacji albo zniesienia wspólności majątkowej, limit ulgi odsetkowej się nie zwiększa.