Czym jest działka rolno-budowlana? Co należy sprawdzić przed jej zakupem?
W ostatnich latach doszło do znaczących podwyżek gruntów budowlanych. Z tego względu inwestorzy poszukują innego typu nieruchomości, na których możliwe jest postawienie domu. Jeden z możliwych wyborów stanowi działka rolno-budowlana. Czy na takim gruncie możesz legalnie wybudować dom? Sprawdź, co warto wiedzieć, zanim zdecydujesz się na zakup takiej parceli.
Spis treści
Co to jest działka rolno-budowlana? Czy możliwa jest budowa domu na działce tego typu?
Definicja działki rolno-budowlanej nie została ujęta w przepisach, niemniej termin jest powszechnie wykorzystywany do opisu gruntów, które łączą cechy działek rolnych i budowlanych. Przeważnie tak nazywana jest działka rolna, na której fragmencie przewidziano możliwość zabudowy. Tego typu grunty nazywane są mieszanymi. Na części możesz prowadzić działalność rolną, a na wyznaczonym obszarze – wybudować dom.
Jak wspomnieliśmy, rosnące ceny działek budowlanych spowodowały wzrost zainteresowania gruntami rolno-budowlanymi. Z danych, przygotowanych przez Cenatorium, Puls Biznesu i redakcję Bankier.pl, wynika, że ceny transakcyjne działek budowlanych wzrosły w II kwartale 2024 roku o:
- 19,2% w łódzkim,
- 18,1% w dolnośląskim,
- 18% w lubelskim,
- 18% w warmińsko-mazurskim,
- 17,5% w wielkopolskim.
W tych województwach odnotowano najwyższe wzrosty, licząc rok do roku. W okolicach dużych miast zakup działki budowlanej o powierzchni 1000 mkw. wymaga budżetu na poziomie 300-800 tys. zł. Inwestorzy szukają oszczędności, a działki rolno-budowlane wydają się rozwiązaniem ich problemów. Tylko jak sprawdzić, czy można na niej wybudować dom?
Jak sprawdzić warunki zabudowy na działce rolno-budowlanej? Czy zrealizujesz na niej projekt budowlany?
W przypadku gdy dany grunt jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) wystarczy wybrać się do urzędu miasta lub gminy i sprawdzić warunki zabudowy. Coraz więcej urzędów udostępnia MPZP na swoich stronach internetowych. Z dokumentu dowiesz się przede wszystkim, jak przebiega granica, która oddziela część rolną działki od tej, która jest przeznaczona pod zabudowę.
Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wtedy musisz złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Możesz uzyskać dokument nieodpłatnie jako właściciel działki lub odpłatnie, kiedy nie należy do Ciebie. Wielu zainteresowanych sprzedażą takiego gruntu wnioskuje o decyzję o warunkach zabudowy wcześniej, aby móc ją okazać zainteresowanemu zakupem. Jeśli interesuje Cię dana działka rolno-budowlana, poproś sprzedającego, aby przedstawił Ci taki dokument, zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej i rozpoczęcia procedur kredytowych.
Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?
Istotne zmiany weszły w życie 26 czerwca 2019 roku. Od tej daty każdy może kupić 1 hektar ziemi rolnej zarówno na wsi, jak i w mieście. Nie musisz być rolnikiem i nie potrzebujesz zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Przed zmianą przepisów na takich zasadach dostępne było jedynie 30 arów. Jako osoba niebędąca rolnikiem możesz nabyć tylko jedną taką działkę. W przypadku gdy jej powierzchnia będzie większa, zobowiązujesz się do prowadzenia działalności rolniczej. W takiej sytuacji wymagana jest również zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Zanim kupisz działkę rolno-budowlaną – co musisz wiedzieć?
Oczywiście, zanim zdecydujesz się na zakup wybranej działki, koniecznie sprawdź możliwości zabudowy, które wynikają z przepisów lokalnych. Upewnij się, czy budowa będzie możliwa. Poza tym powinny Cię zainteresować takie kwestie jak:
- Uzbrojenie terenu – czy do nieruchomości doprowadzone są przyłącza do niezbędnych mediów, takich jak prąd, gaz czy woda. Pamiętaj, że ich brak wydłuża proces realizacji ewentualnej budowy.
- Dostęp do drogi publicznej – może być bezpośredni albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności.
- Przebieg granic części działki przeznaczonej pod zabudowę i ukształtowanie terenu – mając te informacje, zerknij w warunki zabudowy, a dowiesz się, jaki budynek możesz wznieść na danym gruncie.
- Lokalizacja – atrakcyjna cena działki rolno-budowlanej zachęca, ale ta korzyść ma mniejsze znaczenie, jeśli w pobliżu nie ma ważnych miejsc, takich jak szkoła, przychodnia czy sklepy. Sprawdź również ewentualne połączenia autobusowe czy kolejowe z Twoją pracą – o ile w ogóle bierzesz pod uwagę taką formę dojazdu.
Kredyt na zakup działki rolno-budowlanej
W sieci możesz trafić na informacje, z których wynika, że banki nie przyznają kredytów na zakup działki rolno-budowlanej, ale nie są one aktualne. Kiedyś rzeczywiście problem występował i wynikał z zawiłości prawnych. Dzisiaj potencjalnymi ograniczeniami może być maksymalny areał nabywanego gruntu oraz wymagany przez banki wkład własny, który czasami będzie wyższy niż dla zakupu nieruchomości mieszkalnej.
Aby zakup mógł być sfinansowany kredytem, musisz spełnić wymagania banku, a także wymogi prawne dotyczące możliwości nabycia takiego gruntu. Jeśli interesuje Cię budowa domu na działce rolno-budowlanej, chcesz uzyskać kredyt na jej zakup, skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym. Sprawdzi Twoją zdolność kredytową i ustali, w których bankach masz aktualnie szansę na uzyskanie takiego zobowiązania oraz przedstawi szczegółowe wytyczne banków na temat finansowania zakupu działki rolno-budowlanej.
Zakup działki rolno-budowlanej – ile to kosztuje?
W serwisach ogłoszeniowych znajdziesz dużo ofert takich gruntów, jednak ceny są bardzo zróżnicowane. Od kilku złotych za mkw. po nawet powyżej 100 zł. Natomiast w każdym przypadku upewnij się, czy właściciel przyporządkował dany grunt do odpowiedniej kategorii. Być może przeznaczenie działki jest tylko jedno – działalność rolnicza. Dlatego, zanim ustalisz termin sprawdzenia parceli, porozmawiaj z właścicielem, czy na pewno istnieje możliwość postawienia na niej wymarzonego domu.
Czy warto kupić działkę rolno-budowlaną? Zdecydowanie tak, niemniej trzeba zachować dużą ostrożność i dokładnie zapoznać się z dokumentacją. Dla pewności poproś o warunki zabudowy i upewnij się, czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz mediów. Możliwe, że przy weryfikacji dokumentów okaże się, że to jednak tylko działka rolna. W takiej sytuacji pozostaje odrolnienie gruntu, które nie zawsze jest i jest bardziej skomplikowanym procesem.
Tymoteusz Rządkowski
Ekspert Finansowy NOTUS
Źródła:
