Czym jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości? Kiedy się ją podpisuje?
Jeśli znajdziesz nieruchomość, która spełnia Twoje oczekiwania i zechcesz ją kupić, możesz zawrzeć umowę przedwstępną, a następnie ostateczną umowę przyrzeczoną. Czym się różnią? W jakich przypadkach się je zawiera?
Spis treści
Umowa przyrzeczona – co to jest?
Definicja umowy przyrzeczonej została zawarta w art. 389 Kodeksu cywilnego. Jej skutkiem jest przeniesienie własności ze sprzedającego na nabywcę. Na rynku pierwotnym zbywcą jest deweloper, a na wtórnym – dotychczasowy właściciel nieruchomości. Ten rodzaj umowy nie musi jednak dotyczyć mieszkania czy domu – często zawiera się ją również w przypadku sprzedaży samochodu czy innych dóbr. Robi się to na podstawie ustaleń wcześniej spisanych w umowie przedwstępnej. Zatem można stwierdzić, że stanowi ona finalizację procesu decyzyjno-zakupowego. Zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej skutek stanowi przekazanie nieruchomości nabywcy na ustalonych zasadach.
Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna zawierana jest zazwyczaj w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny. Może mieć formę aktu notarialnego, ale nie jest to wymagane. Strony zobowiązują się w niej do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna opisuje warunki finalizacji transakcji (co jest jej przedmiotem i w jakiej cenie zostanie sprzedane), ale nie gwarantuje, że na pewno do niej dojdzie. Konsekwencje braku realizacji jej ustaleń zależą od tego, czy zainteresowany nabyciem nieruchomości wpłacił zaliczkę czy zadatek.
Jeśli była to zaliczka, sprzedający musi ją po prostu zwrócić, jeśli transakcja nie została sfinalizowana. Nie ma wtedy znaczenia, jaka była tego przyczyna. W przypadku zadatku niewykonanie umowy przez potencjalnego nabywcę oznacza, że utraci on te środki. Jeśli wina leży po stronie sprzedającego, musi on zwrócić drugiej stronie umowy kwotę zadatku w podwójnej wysokości.
W przypadku gdy wszystko pójdzie po myśli obu stron, dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej, która ma formę aktu notarialnego. Taka umowa już w pełni zobowiązuje do przestrzegania postanowień transakcji. Przeważnie zaraz po jej zawarciu lub w trakcie podpisywania aktu notarialnego nabywca przekazuje przynajmniej część kwoty stanowiącej zapłatę. Jeśli nieruchomość nabywana jest ze wsparciem kredytu, bank uruchamia środki dopiero po spełnieniu warunków do wypłaty, między innymi właśnie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa deweloperska a umowa przyrzeczona
W przypadku umowy deweloperskiej i przyrzeczonej również mamy do czynienia z różnymi umowami. Umowa deweloperska zawierana jest w czasie budowy albo nawet przed jej rozpoczęciem. Określa ona termin przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na nabywcę. Zawierając ją, możesz liczyć, że sfinansujesz zakup np. danego mieszkania za ustaloną kwotę. Jest to swego rodzaju szczególna forma umowy przedwstępnej, gdyż w przypadku zakupu nieruchomości w trakcie budowy, transakcja ta podlega pod Ustawę Deweloperską.
Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej
Umowę przyrzeczoną zawiera się u notariusza, co wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów. Jeśli transakcja dotyczy nieruchomości:
- z rynku wtórnego – zazwyczaj koszty ponosi nabywca, ale strony mogą ustalić, że pokryją je wspólnie;
- z rynku pierwotnego – zgodnie z ustawą deweloperską opłaty notarialne są ponoszone w połowie przez każdą ze stron transakcji.
Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej są następujące:
- opłaty notarialne ustalane w zależności od wartości nieruchomości – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł, jeśli wartość nieruchomości wynosi więcej niż 60 000 zł, ale nie przekracza 1 000 000 zł; od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. nadwyżki powyżej 1 mln zł;
- koszt założenia księgi wieczystej (nie występuje, jeśli ta księga już istnieje) – 100 zł;
- wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł;
- opłata za odpis aktu notarialnego umowy przyrzeczonej – 7,38 zł brutto za każdą rozpoczętą stronę.
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kosztem nabywcy może być również podatek PCC. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie – jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, nie zapłacisz tego podatku.
Płatności za nieruchomość musisz dokonać zgodnie z ustaleniami. W przypadku gdy finansujesz zakup kredytem, bank przeleje środki sprzedającemu po zawarciu aktu notarialnego. Zazwyczaj dochodzi do tego w kilka dni.
Chcesz kupić nieruchomość i szukasz kredytu? Porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym, który sprawdzi Twoją zdolność kredytową i przedstawi analizę dostępnych ofert. Dowiesz się, w których bankach możesz aktualnie uzyskać te środki na najkorzystniejszych warunkach.
Jakie dane musi zawierać umowa przyrzeczona?
Aby umowa przyrzeczona była ważna, musi zawierać określone dane. Przygotowuje ją notariusz, więc raczej nie musisz mieć obaw co do jej poprawności, ale i tak warto zweryfikować jej treść. Zobacz, co musi się w niej znaleźć:
- dane stron umowy sprzedaży, tj. adresy sprzedającego i kupującego, ich numery PESEL;
- dane nieruchomości – nie tylko adres, ale również stan prawny, metraż czy liczba i rodzaj pomieszczeń;
- dane kancelarii notarialnej;
- warunki finalizacji transakcji – ustalona cena, sposób zapłaty i termin płatności;
- data zawarcia;
- sposoby rozwiązywania sporów między stronami;
- wysokość ewentualnego odszkodowania, jeśli nie dojdzie do finalizacji umowy przyrzeczonej.
Dokument muszą podpisać strony umowy, a notariusz przybija pieczęć.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin podpisania umowy przyrzeczonej powinien być określony w umowie przedwstępnej, ale nie musi. Jednak zdecydowanie warto go ustalić, gdyż dzięki temu obie strony mają świadomość, kiedy dojdzie do finalizacji transakcji i mogą się przygotowywać na moment faktycznej sprzedaży nieruchomości.
A co, jeśli termin nie został określony? Strony mają rok na jego ustalenie. Jeśli w tym czasie do tego nie dojdzie, żadna z tych stron nie może już żądać jej zawarcia. Dlatego też, jeśli czas mija, a kupujący lub sprzedający unika zawarcia umowy przyrzeczonej, możesz dochodzić jej finalizacji drogą sądową albo oczekiwać zapłaty odszkodowania.
Tymoteusz Rządkowski
Ekspert Finansowy NOTUS
