Kredyty hipoteczne

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – czym jest i jak ją sporządzić?

Paweł Kuczyński

Ekspert Finansowy

7 min czytania

Opublikowane: 10 czerwca 2026

Kiedy znajdziesz odpowiednią dla siebie nieruchomość i ustalisz warunki zakupu, kolejnym etapem może być zawarcie umowy kupna-sprzedaży w celu finalizacji transakcji. Z różnych przyczyn nabywca i zbywca nie od razu są gotowi do podpisania takiej umowy. Wtedy rozwiązaniem jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Dowiedz się, czym jest, kogo i do czego zobowiązuje i w jakiej formie najlepiej sporządzić ten dokument!

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest równoznaczna z umową przedwstępną kupna. Stanowi rodzaj ustaleń pomiędzy osobą sprzedającą i kupującą nieruchomość. Na ich podstawie jedna ze stron zobowiązuje się do kupna danego mieszkania, a druga do sprzedaży. Umowa może być zawarta w dowolnej formie, jednak dla bezpieczeństwa stron stosuje się pisemną formę lub akt notarialny.

Podpisanie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest rodzajem rezerwacji, poprzedzającej finalny zakup nieruchomości. Dokument zabezpiecza interesy obu stron – zbywcy i nabywcy. Umowa w żaden sposób nie zmienia prawa własności. Kupujący staje się właścicielem mieszkania i ma do niego pełne prawo dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego taka umowa powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma podstaw do żądania jej zawarcia.

Kiedy można zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Najczęściej umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania ma zastosowanie wtedy, gdy kupujący chce sfinansować zakup ze środków pożyczonych od banku. Jeśli będziesz składać wniosek o kredyt hipoteczny, taka umowa jest jednym z wymaganych dokumentów. To nie tylko zabezpieczenie dla sprzedającego i kupującego, ale także ważny dokument dla kredytodawcy. 

Podpisuje się go przed umową przyrzeczoną, gdy np. trzeba sprawdzić nieruchomość pod kątem możliwości ewentualnej budowy, przebudowy czy adaptacji. Inną sytuacją mogą być m.in. prowadzone procesy spadkowe w obrębie danego mieszkania.

Kamil Hodorowicz, ekspert NOTUS sugeruje:

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź zawartość księgi wieczystej w elektronicznym rejestrze, aby potwierdzić stan prawny lokalu. Szczególnie powinien Cię zainteresować dział III, w którym znajdziesz informacje o służebności (np. czy ktoś ma prawo mieszkać w lokalu), roszczeniach innych osób (np. czy ktoś już ma umowę przedwstępną sprzedaży tego mieszkania) i o egzekucji komorniczej (gdy toczy się wobec niej postępowanie egzekucyjne). 

Jakie dane powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna powinna zawierać takie informacje jak:

• miejsce i data zawarcia umowy;
• dane osobowe stron (imiona i nazwiska, adresy, dowody tożsamości);
• numery PESEL stron;
• informacje dotyczące przedmiotu sprzedaży m.in. adres, opis mieszkania, numer księgi wieczystej oraz metraż;
• potwierdzenie prawa własności zbywcy;
• cena mieszkania;
• własnoręczne podpisy.

Umowa przedwstępna może zawierać dodatkowe zapisy. Dopuszcza do tego tzw. zasada swobody umów. Oczywiście wszelkie dodatkowe ustalenia muszą być zgodne z prawem, ogólnie przyjętymi i możliwymi do zrealizowania zasadami współżycia społecznego.

Dodatkowe zapisy nie są koniecznością, jednak istnieje kilka kwestii, które warto ująć w umowie przedwstępnej. Mowa przede wszystkim o wyznaczeniu terminu podpisania umowy końcowej. Ważne jest też uwzględnienie ewentualnych konsekwencji, jakie mogą wynikać z niewywiązania się z warunków czy potwierdzenie wpłaty zaliczki bądź zadatku.

Zadatek czy zaliczka – co najlepiej zabezpiecza finalizację umowy?

Skuteczniejszym zabezpieczeniem finalizacji umowy jest zadatek. Jeśli sprzedający zrezygnuje ze sprzedaży, musi oddać dwukrotność zadatku, co wynika z art. 394 Kodeksu cywilnego. W przypadku gdy rezygnuje nabywca, właściciel lokalu zachowuje zadatek. 

Wysokość zadatku ustala się indywidualnie. Zwykle wynosi określony procent wartości nieruchomości. W momencie finalizacji zakupu zadatek będzie wliczony na poczet ceny zakupu mieszkania. 

Natomiast zaliczka jest tylko kwotą rezerwacji. W przypadku, gdy nie dochodzi do finalizacji transakcji, właściciel nieruchomości zwraca ją temu, kto miał ją nabyć. 

Porównanie zadatku i zaliczki znajdziesz w poniższej tabeli.

Kiedy obie strony mogą być bez winy? Załóżmy, że zawierasz umowę dotyczącą mieszkania i wpłacasz 10 000 zł zadatku. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej okazuje się, że mieszkanie zostało poważnie uszkodzone w wyniku pożaru, a żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. W takiej sytuacji:

• umowa nie może zostać wykonana,
• kupujący odzyskuje zadatek w pełnej wysokości (10 000 zł),
• sprzedający nie musi płacić podwójnej kwoty, bo nie ponosi winy,
• żadna ze stron nie płaci odszkodowania.

Gdyby to była zaliczka, efekt byłby taki sam – po prostu zostałaby zwrócona w całości.

Kiedy umowa przedwstępna nie wywołuje skutków i co się wtedy dzieje?

Umowa przedwstępna co do zasady pozostaje ważna, ale w określonych sytuacjach może nie wywoływać skutków prawnych, np. gdy nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym czasie.

Nie chodzi tu o „wycofanie się” z umowy, lecz o to, że po upływie określonego terminu wygasa możliwość dochodzenia jej wykonania.

Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie:

• z winy kupującego – co do zasady traci on wpłacony zadatek,
• z winy sprzedającego – kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
• bez winy obu stron – zadatek podlega zwrotowi.

Strony mogą jednak uregulować te kwestie inaczej w umowie.

Kamil Hodorowicz, ekspert NOTUS, zwraca uwagę:

Prawo nie wymaga, aby w umowie przedwstępnej określono termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli nie został on wskazany, każda ze stron może go wyznaczyć. Skuteczny jest termin wskazany jako pierwszy, dlatego warto zrobić to niezwłocznie, jeśli zależy Ci na czasie lub konkretnych warunkach finalizacji.

Kiedy roszczenia z umowy przedwstępnej się przedawniają?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Jeżeli strony ustaliły konkretną datę, termin przedawnienia liczy się od tego dnia.

Przykład:

Jeśli umowa przedwstępna przewidywała zawarcie umowy przyrzeczonej do 1 czerwca 2025 r., to od tej daty biegnie roczny termin przedawnienia. Oznacza to, że do 1 czerwca 2026 r. możesz dochodzić swoich roszczeń (np. żądać zawarcia umowy lub odszkodowania). Po tym czasie druga strona może uchylić się od ich spełnienia.

Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został określony, roczny termin przedawnienia liczy się od dnia, w którym jedna ze stron wyznaczyła termin jej zawarcia.

Uwaga! Nieprawdziwa jest informacja, że brak terminu w umowie powoduje jej nieważność po 3 latach. W przypadku umowy przedwstępnej obowiązują powyżej opisane zasady.

Czy umowę przedwstępną trzeba podpisać u notariusza?

Prawo nie narzuca, że umowę przedwstępną kupna-sprzedaży musisz zawrzeć u notariusza. Dopuszcza się jej samodzielne sporządzenie i zawarcie w formie umowy cywilnej pomiędzy dwiema zainteresowanymi stronami.

Niemniej warto dopełnić tę formalność notarialnie. Wiąże się to z dodatkową opłatą, jednak zwiększa pewność, że umowa została sporządzona w prawidłowy sposób.

Jeśli zakup dokonywany jest z pośrednictwem biura nieruchomości, to najczęściej agent zajmuje się takimi kwestiami. Z kolei w przypadku kontraktów między osobami prywatnymi, warto samemu zadbać, aby umowa była przygotowana przez kompetentną osobę. Decydując się na sporządzenie dokumentu przez kancelarię notarialną, masz pewność, że wszystkie niezbędne aspekty zostaną ujęte zgodnie z prawem. Ponadto forma umowy sporządzonej u notariusza umożliwia dokonanie wpisu do Księgi Wieczystej, co jest dodatkowym zabezpieczeniem.

W przypadku formy notarialnej wpis dodaje się do działu III księgi wieczystej – czyli dotyczącego praw, roszczeń i ograniczeń. Umieszcza się tam roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości (czyli to, że masz prawo żądać zawarcia umowy ostatecznej). To solidne zabezpieczenie, które chroni kupującego. Jeśli właściciel nieruchomości spróbuje ją sprzedać komuś innemu, to ta osoba widzi wpis w KW.

Forma aktu notarialnego pozwala również na ewentualne domaganie się swoich praw w sądzie – daje możliwość przymuszenia do sprzedaży. Może do tego dojść np. w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od dopełnienia transakcji. Jeśli zawarta została tylko umowa cywilnoprawna (bez notariusza), to można skorzystać jedynie z roszczenia odszkodowawczego.

Jeśli chcesz wymusić sprzedaż, przed Tobą następujące kroki:

1. Wyślij sprzedającemu wezwanie do podpisania umowy przyrzeczonej.
2. Jeśli nie przynosi to efektu, złóż pozew do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej.
3. W przypadku pomyślnego wyroku zastępuje on oświadczenie woli sprzedającego. 

Czyli nie musisz mieć już zgody sprzedającego. Wyrok działa tak, jakby zbywca podpisał umowę.

FAQ

Źródła:

1. Art. 389. – [Umowa przedwstępna] – Kodeks cywilny.
2. Art. 394. – [Zadatek] – Kodeks cywilny