Marża kredytu hipotecznego – czym jest, jak ją obliczyć i od czego zależy?
Na koszt kredytu składają się różne elementy. Być może kojarzysz, czym jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która obrazuje, ile procentowo wynosi całkowity koszt zobowiązania w skali roku w stosunku do kwoty kredytu. Innym ważnym parametrem kredytu jest oprocentowanie, czyli suma marży i stopy referencyjnej. A czym jest marża? Czy warto zwracać na nią uwagę podczas analizowania ofert zobowiązań?
Spis treści
Marża banku – czym się różni od oprocentowania?
Koszt kredytu hipotecznego uzależniony jest m.in. od wysokości oprocentowania, marży i prowizji banku. Zawarcie umowy z bankiem oznacza, że decydujesz się spłacać zobowiązanie zgodnie z narzuconym harmonogramem. Oprocentowanie jest naliczane przez cały okres kredytowania, a wysokość odsetek zależy od kwoty kredytu i czasu spłaty. Rata, którą płacisz, składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Stałe lub zmienne oprocentowanie zobowiązania składa się natomiast z:
- marży banku – stałej przez cały okres kredytowania i ustalanej indywidualnie przez kredytodawcę;
- stopy referencyjnej – obecnie zastosowanie mają stopy WIBOR i WIRON.
Marża zależy od banku, a wysokość stopy referencyjnej – od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Co istotne, stopy referencyjne zmieniają się w czasie.
Kosztem zobowiązania jest również prowizja banku. To jednorazowa opłata naliczana za udzielenie kredytu, stanowiąca określony procent jego kwoty. Jednak bardzo często banki oferują kredyt hipoteczny bez prowizji.
Przyjrzyjmy się bliżej marży. Ile może wynosić i co na nią wpływa?
Marża banku – co to jest?
Marża stanowi zysk brutto banku. Wyrażana jest w procentach, w ujęciu rocznym, i zazwyczaj jest stała w całym okresie spłaty kredytu. Możesz jednak trafić na promocyjną ofertę, w ramach której marża będzie niższa np. w pierwszym roku. Często też możliwe jest jej obniżenie, jeśli skorzystasz z dodatkowych produktów banku, np. konta osobistego czy ubezpieczenia. To taki parametr kredytu, który możesz negocjować. Nasz ekspert finansowy, po przeanalizowaniu Twojej sytuacji finansowej, powiadomi Cię, gdzie możesz uzyskać obniżenie marży kredytu hipotecznego po spełnieniu określonych warunków. Oferty wciąż się zmieniają, dlatego trzeba je analizować na bieżąco. Zawsze warto spróbować negocjować wysokość oprocentowania. Nawet niewielka zmiana może Ci przynieść duże oszczędności.
Z drugiej strony możliwe, że bank będzie naliczać przez pewien okres wyższą marżę. Może się to zdarzyć w okresie uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku.
Od czego zależy wysokość marży?
Wysokość marży jest jednym z tych elementów, na które warto zwrócić uwagę, zanim wybierzesz ofertę kredytu. Zawsze przed decyzją sprawdź co najmniej kilka zobowiązań. Banki często oferują marżę niższą niż konkurencja, aby zachęcić klientów do skorzystania z propozycji. Wpływ na jej wysokość mają następujące czynniki:
- Aktualna oferta banku – może być standardowa i promocyjna, po spełnieniu określonych wymagań, albo po prostu obejmować niższą marżę przez dany okres.
- Wysokość wskaźnika Loan to Value (LTV), czyli stosunku kwoty kredytu do rzeczywistej wartości nieruchomości. Im wskaźnik jest wyższy, tym większe ryzyko ponosi bank, a to może przełożyć się na wyższą marżę.
- Wkład własny – im mniejszy, tym wyższe ryzyko ponosi bank i może oczekiwać większej marży.
- Statystyczna ocena ryzyka – bank po analizie wniosku ocenia, jak duże ponosi ryzyko przy udzieleniu Ci kredytu i na tej podstawie ustala jego warunki.
- Wysokość kredytu – im większej kwoty potrzebujesz, tym większe ryzyko ponosi bank i może oczekiwać wyższej marży.
- Pozytywna historia kredytowa – jeśli masz wysoki scoring w BIK-u, bank może Ci zaoferować kredyt z niższą marżą.
- Zakup dodatkowych usług – jeśli skorzystasz z dodatkowych produktów z oferty danej instytucji, np. rachunku osobistego czy ubezpieczenia, bank może Ci zaoferować niższą marżę.
- Historia współpracy z klientem – niektóre banki posiadają specjalną ofertę, dla osób z którymi mają nawiązaną relację, np. masz w nim rachunek, na który wpływa wynagrodzenie. W ten sposób możesz uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny, jaki jest w stanie zaoferować ta instytucja.
- Wysoka zdolność kredytowa – przy wysokiej ocenie zdolności kredytowej można spróbować negocjować marżę, którą zaproponował bank. Ekspert Finansowy pomoże Ci w tym, żeby uzyskać najlepsze możliwe warunki.
Jak widzisz, wysokość marży kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników. Im mniejsze ryzyko ponosi bank, tym masz szansę na lepsze warunki. Instytucje mają określoną średnią marżę kredytu hipotecznego, przy czym te wartości mogą być mniejsze lub większe w zależności od indywidualnych uwarunkowań. Możesz negocjować jej wysokość i sprawdzić tym samym, na jaką przystanie bank. Porozmawiaj o tym z naszym Ekspertem Finansowym, który wskaże możliwe rozwiązania w Twoim przypadku.
Jak uzyskać kredyt z niższą marżą?
Proponowana przez instytucję marża kredytowa może być konkurencyjna, ale to nie oznacza, że instytucja nie przystanie na jeszcze korzystniejsze warunki. Aby jednak mieć na to szansę, musisz mieć argumenty – wysoki wkład własny, wysoką zdolność kredytową, pozytywną historię w BIK-u i nie tylko. Często możesz skutecznie negocjować marżę kredytu hipotecznego, jeśli jesteś stałym klientem. Dobrym sposobem jest także odwołanie się do konkurencyjnej oferty.
Marża kredytu hipotecznego – na co wpływa?
Wiesz już, od czego zależy marża. Dowiedziałeś się również, że jest ona elementem oprocentowania kredytu hipotecznego. Marża ma ponadto duży wpływ na wysokość raty kredytu. Zatem niższa marża powoduje, że możesz płacić mniejszą ratę, co zwiększa zdolność kredytową. Niska kwota miesięcznej płatności w stosunku do dochodu pozwala uzyskać wysokie zobowiązanie.
Wniosek o obniżenie marży kredytu
Jeśli chcesz negocjować wysokość marży bankowej kredytu hipotecznego, rób to, zanim podpiszesz z bankiem umowę. Oczywiście, o ile masz argumenty do uzyskania korzystniejszych warunków.
Jednak nawet w czasie spłaty kredytu hipotecznego możesz spróbować obniżyć marżę. Nie ma gwarancji, że złożenie wniosku cokolwiek da, ale warto spróbować. Przede wszystkim musisz użyć odpowiednich argumentów, a te mogą być następujące:
- konkurencja ma atrakcyjniejsze warunki, a Ty regularnie spłacasz zobowiązanie zgodnie z harmonogramem;
- masz lepszą, stabilną pracę z wyższym wynagrodzeniem;
- masz spłacone zobowiązanie, które dotychczas obciążało Twoją zdolność kredytową;
- wzrosła wartość wkładu własnego, którym była inna nieruchomość, i aktualnie wynosi więcej niż 20% (a wcześniej tak nie było).
W takim wniosku umieść następujące dane:
- tytuł, np. wniosek o obniżenie marży kredytu;
- numer umowy kredytowej;
- Twoje imię i nazwisko, adres zamieszkania;
- okoliczności, ze względu na które składasz wniosek;
- podpis.
Niezbędne mogą być załączniki (w zależności od tego, jak uzasadniasz wniosek). Jeśli chcesz udokumentować wyższe zarobki, pokaż umowę o pracę i potwierdzenie osiąganych wpływów. W przypadku gdy chcesz pokazać, że konkurencja ma lepsze oferty, wymień je i opisz. Udało się spłacić inne zobowiązania? Przekaż bankowi dokument, który to potwierdza.
Czy to cokolwiek da? Pamiętaj, że bank musi w takim przypadku zrezygnować z części swojego zysku, więc zrobi to wyłącznie, jeśli solidnie uzasadnisz ten wniosek. Zdecydowanie warto próbować. Dzięki temu może się zmniejszyć całkowity koszt kredytu na zakup nieruchomości, a to oznacza dla Ciebie wyłącznie korzyści. Będziesz spłacać niższe raty kredytu hipotecznego, znajdziesz środki na inne wydatki, a ostatecznie zobowiązanie będzie Cię kosztować mniej. Nie nastawiaj się jednak, że bank chętnie to zrobi. Również i taką próbę warto podjąć z pomocą Eksperta Finansowego.
Obniżenie marży kredytu hipotecznego za pomocą refinansowania
Innym sposobem na obniżenie marży kredytu hipotecznego może być jego refinansowanie, a więc przeniesienie zobowiązania do innego banku. Po kilku latach spłacania kredytu może się okazać, że obecne oferty banków są znacznie korzystniejsze niż ta, którą zawarłeś przy zaciąganiu zobowiązania. Wówczas możesz rozważyć refinansowanie kredytu. Przed podjęciem decyzji należy jednak przeanalizować wszystkie koszty związane z tym procesem, by mieć pewność, że całe przedsięwzięcie się opłaca. O analizę Twojej sytuacji pod tym kątem możesz poprosić Eksperta Finansowego.
Oskar Marciński
Ekspert Finansowy NOTUS
