Oprocentowanie stałe czy zmienne? Jaki kredyt wybrać?
Rodzaj oprocentowania istotnie wpływa na wysokość kosztów, jakie trzeba będzie ponosić po zaciągnięciu kredytu hipotecznego. W naszym kraju funkcjonują dwie opcje. Czym się od siebie różnią i jaką wybrać? Korzystniejsze będzie oprocentowanie stałe czy zmienne? Przybliżamy najważniejsze kwestie związane z tym tematem!
Spis treści
Czym właściwie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Zaciągając kredyt hipoteczny w banku, kredytobiorca podpisuje z nim umowę. W niej zawarte są wszystkie szczegóły dotyczące sposobu spłacania rat. Te z kolei składają się nie tylko z części pożyczonego kapitału, ale również oprocentowania, w skład którego wchodzą:
- Marża kredytu – jest określana przez banki i stanowi dla nich bezpośredni zysk za udzielenie pożyczki.
- Stopa bazowa (stopa referencyjna) – wskaźnikiem dla tego parametru obecnie jest WIBOR (w przyszłości będzie nim prawdopodobnie WIRON). Ustalany jest on na podstawie kaskady danych udzielanych przez dziesięć banków uczestniczących w panelu WIBOR, czyli na podstawie średniej wartości pożyczek na rynku międzybankowym.
Oprocentowanie, czyli marża plus stopa bazowa, stanowi istotny koszt kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że nie są to jedyne koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania. Na ostateczną wartość kredytu hipotecznego wpływają też m.in. koszty obsługi kredytu, prowizji czy ewentualnego ubezpieczenia.
Czym jest oprocentowanie zmienne i co na nie wpływa?
Zmienna stopa oprocentowania to taka, która bazuje m.in. na wspomnianym wskaźniku referencyjnym. Ten może ulegać zmianom w zależności od aktualnej sytuacji na rynku finansowym i rozmaitych czynników ekonomicznych. Przykładowo na początku pandemii Covid-19 WIBOR spadł, natomiast po 1,5 roku (czyli od października 2021 roku) wzrastał w wyniku wzrastającej inflacji. Dzieje się tak wówczas, gdy największe banki, ze względu na zwiększone ryzyko, są w stanie pożyczać sobie wzajemnie kapitał przy większych kosztach – średnia z transakcji na rynku bankowym jest wówczas wyższa, a na jej podstawie są ustalane stopy dla kredytów przeznaczonych również dla osób prywatnych.
Nie oznacza to jednak, że zmiana oprocentowania zawsze ma charakter wzrostowy. Rada Polityki Pieniężnej może też obniżać stopy procentowe. Z uwagi na ich wahania trzeba mieć świadomość, że wysokość poszczególnych rat nie będzie równa w przypadku zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego – w przyszłości raty mogą być wyższe, ale też niższe.
Czym jest stałe oprocentowanie kredytu?
Jeszcze niedawno w Polsce funkcjonowały wyłącznie kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem. Obowiązek oferowania klientom kredytów z oprocentowaniem stałym został narzucony na banki przez Komisję Nadzoru Finansowego w lipcu 2021 roku. Wtedy to została wydana nowelizacja Rekomendacji S, dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami
kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Kredyty ze stałą stopą to takie, przy których przez określony czas trwania umowy kredytowej oprocentowanie nie ulega zmianie, nawet pomimo zmian na rynku finansowym czy innych czynników ekonomicznych. Dla kredytobiorcy oznacza to, że będzie on płacić raty z niezmiennym oprocentowaniem i tym samym na kilka lat do przodu będzie pewny ich wysokości.
Warto zaznaczyć, że obecnie banki nie oferują kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym przez cały okres ich spłaty, jeśli ta wynosi przeszło 5 lat. Prawnie kredytodawcy są zobowiązani do przedstawienia możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z okresową stałą ratą tylko właśnie przez ten okres. W praktyce więc, w zależności od konkretnej placówki, stałe oprocentowanie funkcjonuje najczęściej przez 5 lat, po czym przechodzi się na oprocentowanie zmienne.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – wady i zalety
Aktualnie (2024 rok) kredyty hipoteczne bazujące na stałej stopie mają niższe oprocentowanie w porównaniu do pożyczek ze zmiennymi ratami. Banki podnosząc nieco koszty w przypadku kredytów ze zmiennymi ratami, rekompensują sobie w ten sposób większe ryzyko zmiennych rat. Dla kredytobiorcy pożyczka taka oznacza stabilność przez kilka lat. Wysokość rat kredytu nie ulega zmianie i nie trzeba brać pod uwagę ewentualnych wahań stóp procentowych. Podkreślmy jednak, że dotyczy to zwykle wspomnianych pierwszych 5 lat obowiązywania umowy, a po tym kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przechodzi na stopy zmienne.
Z kolei decydując się na kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem (lub nie mając innej opcji przy staraniu się o pożyczkę), już od początku wysokość rat zależy od wartości stopy referencyjnej. Zwykle oprocentowanie takie jest jednak wyższe, co przekłada się na wyższe raty w porównaniu do kredytu stałego – wszystko zależy od aktualnej sytuacji na rynku. Mając taki kredyt i chcąc zaplanować przyszły budżet, warto więc śledzić wahania stopy bazowej.
Stałe i zmienne oprocentowanie a zdolność kredytowa
Aby otrzymać kredyt z oprocentowaniem zmiennym, zwykle trzeba posiadać wyższą zdolność kredytową. Tym samym obecnie łatwiej jest uzyskać kredyt z oprocentowaniem stałym, który dla banku jest mniej ryzykowny. Nie jest to jednak norma i wszystko zależy od indywidualnej polityki banku, a także profilu kredytobiorcy, m.in. jego wieku, historii kredytowej, zarobków, wydatków i wielu innych.
Czy można zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty kredytu?
Zwykle banki umożliwiają klientom przejście z oprocentowania zmiennego na stałe lub okresowo stałe. Nie można natomiast postąpić odwrotnie. W czerwcu 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła zakaz refinansowania kredytu ze stałym oprocentowaniem na zmienne.
Na zmianę oprocentowania zmiennego na stałe najczęściej warto się zdecydować w przypadku niekorzystnej prognozy na rynku gospodarczym. W praktyce jednak nie każdy kredytodawca dopuszcza taką możliwość. Wówczas pozostaje jeszcze refinansowanie kredytu, czyli jego przeniesienie do innego banku i na nowych zasadach. To, czy taka opcja będzie możliwa, zależy jednak od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, jego zdolności kredytowej pozostałego okresu spłaty czy wysokości pożyczki.
Lepiej wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne?
Wybór rodzaju oprocentowania w dużej mierze zależy również od tego, jaką sumę pieniędzy chcesz pożyczyć – przy wysokich kredytach wahania stóp procentowych będą się przekładały na spore zmiany w wysokości rat, z kolei analogicznie przy niższych nie będą one mocno odczuwane, za to mogą pozwolić na uzyskanie kredytu z atrakcyjnym oprocentowaniem.
Podsumowując – nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne. Na pierwszą opcję zwykle decydują się osoby, którym zależy na stuprocentowej pewności co do wysokości rat w pierwszym okresie spłaty kredytu. Jest to również rozwiązanie dla osób, które liczą się z ryzykiem, że przy spadku WIBORu ich raty pozostaną bez zmian (nie ulegną obniżeniu).
Z kolei osoby decydujące się na oprocentowanie zmienne to z reguły te, które mogą pozwolić sobie na wahania rat w całym okresie kredytowym, gdyż posiadają nadwyżki finansowe, mogące zrekompensować chwilową konieczność płacenia wyższej raty.
Wybór kredytu, w tym rodzaju oprocentowania, nie należy do najłatwiejszych decyzji. Szczególnie ważne w jej podjęciu jest przeanalizowanie swojej indywidualnej sytuacji oraz zestawienie różnych ofert banków. Z tego względu warto podjąć współpracę z Ekspertem Finansowym w tym zakresie. Ekspert przeprowadzi dla Ciebie analizę produktów kredytowych dostępnych na rynku, biorąc pod uwagę Twoje oczekiwania możliwości finansowe.
Agnieszka Gackowska
Ekspert Finansowy NOTUS
