Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się opłaca? Zwrot prowizji, koszty
Wieloletni okres spłacania kredytu hipotecznego ogranicza obciążenie miesięcznego budżetu. Z tego powodu osoby zaciągające taką pożyczkę często decydują się na możliwie najdłuższy czas spłacania zobowiązania. Wiąże się to jednak również z wyższymi odsetkami sumowanymi na przestrzeni lat. Gdy w przyszłości Twoja sytuacja finansowa ulegnie poprawie, z pewnością zainteresuje Cię wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy będzie ona opłacalna? Sprawdź!
Spis treści
Co oznacza i na czym polega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Kredyt zaciągany w celu realizacji potrzeb własnych osoby fizycznej najczęściej udzielany jest w formie kredytu gotówkowego lub hipotecznego. Ostatni z nich cechuje się możliwością uzyskania stosunkowo wysokiego funduszu i długiego okresu ratalnego, opiewającego maksymalnie na 35 lat. Przy tak długim czasie spłacania zobowiązania comiesięczne raty są stosunkowo niskie. Ponadto dodatkowe zabezpieczenie w postaci wpisu do księgi wieczystej nieruchomości (hipoteki) zwykle skutkuje obniżeniem oprocentowania i ogólnie niższym kosztem kredytu. Na taki kredyt celowy, czyli przeznaczony na konkretne wydatki, decydują się osoby, które chcą kupić, wybudować lub wyremontować nieruchomość. Koszt związany z tego typu inwestycją jest wysoki, dlatego też wartość pożyczki jest znaczna, a czas jej spłacania długi.
Zdarza się jednak, że przed terminem spłaty całości zadłużenia wyznaczonym w umowie kredytowej warunki finansowe kredytobiorcy ulegają poprawie i chce on spłacić zobowiązanie wcześniej lub nadpłacić jego część. Może być to np. wpłata dodatkowych kilkuset złotych, jak również przelew o wyższej wartości czy pokrycie wszystkich pozostałych do zapłacenia rat z odsetkami i kosztami. W przypadku przedterminowej spłaty zadłużenia mowa o wcześniejszej spłacie całości zobowiązania. Inną sytuacją jest spłata tylko części kredytu hipotecznego przed terminem. Wówczas dla pozostałego zadłużenia adekwatnie do warunków umowy wciąż naliczane są odsetki, a działanie określane jest jako nadpłata.
Trzeba mieć na uwadze to, że omawiana sprawa jest złożona i nie kończy się na nadpłacie bądź spłaceniu całości kredytu hipotecznego. Banki do rat doliczają również koszty kredytu, często zaznaczają też konieczność pokrycia prowizji w przypadku wcześniejszego oddania zobowiązania finansowego. Kredytobiorca jest jednak chroniony ustawowo i ma wiele praw w tej kwestii.
Jakie są korzyści z przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego?
Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu nie jest Twoim przywilejem oferowanym przez bank, a prawem regulowanym ustawowo. Jeśli Twoja sytuacja finansowa uległa poprawie i dysponujesz środkami pozwalającymi na częściową lub całkowitą spłatę kredytu, możesz to zrobić. Musisz jednak dokładnie zapoznać się z warunkami umowy, ponieważ niekiedy bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę. Często natomiast takie opłaty okazują się niższe w porównaniu z odsetkami i innymi kosztami kredytu, które byłyby naliczane w kolejnych latach kredytowania.
Na spłatę kredytu przed terminem decydują się głównie osoby, które chcą pozbyć się długoterminowego zobowiązania i zyskać spokój emocjonalny, nie mieć obaw o utratę nieruchomości w przypadku ewentualnej niewypłacalności w przyszłości. Krok taki zwykle pozwala na obniżenie całkowitego kosztu kredytu i tym samym spore oszczędności w długoterminowej perspektywie.
Trzeba jednak podkreślić, że przeznaczenie całości zgromadzonego kapitału na pokrycie zadłużenia również jest ryzykowne. Traci się wówczas „wolny kapitał / oszczędności” i pozbawia się pieniędzy, które mogłyby być potrzebne w przypadku różnych zdarzeń losowych, takich jak np. utrata pracy czy choroba. Jednocześnie kredyty hipoteczne uznawane są za jedne z najkorzystniejszych pod względem ogólnych kosztów, dlatego usilne dążenie do ich przedterminowej spłaty nie zawsze jest słuszne.
Jak złożyć wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu?
Jeśli planujesz spłatę hipoteki przed terminem określonym w umowie, masz do tego prawo zagwarantowane ustawą. Nie musisz więc prosić banku o pozwolenie. Jest to wyłącznie Twoja wola. Niemniej nie możesz po prostu przelać pełnej kwoty i dokonać spłaty zobowiązania bez informowania o tym swojego wierzyciela. Konieczne jest przygotowanie wniosku, który powinien zawierać następujące dane:
- tytuł wniosku określający, że wnosisz o przedterminową spłatę;
- miejsce i datę sporządzenia dokumentu;
- Twoje dane: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL;
- kwota planowanego przelewu;
- dyspozycja przelewu (jednocześnie musisz posiadać na koncie wystarczającą sumę pieniędzy);
- rachunek, z którego ma zostać pobrana opłata;
- data, kiedy ma zostać potrącona opłata;
- własnoręczny podpis.
Pamiętaj również, że zgodnie z art. 38 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym bank ma obowiązek na wniosek kredytobiorcy przedstawić dokładną kalkulację kosztów związanych z przedterminową spłatą zobowiązania. Składając takie pismo, dowiesz się, z jakimi opłatami musisz się liczyć w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego – wysokość opłat
Niektóre banki w przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie wymagają pokrycia prowizji, która jest formą rekompensaty dla instytucji finansowej. W tym przypadku warunki są różne i zależą od konkretnego wierzyciela, ale są też regulowane ustawowo. Warto zapoznać się z nimi dokładanie jeszcze przed zaciągnięciem pożyczki.
Zwykle prowizja taka wynosi 1-2,5% wartości spłacanej kwoty, przy czym jest pobierana głównie w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego lub jego znacznej części przed upływem trzech lub pięciu lat kredytowania. Po tym okresie można dokonać spłaty lub nadpłaty bez prowizji. Prowizja z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i konsumenckiego jest regulowana prawnie, jak już wspomnieliśmy.
Niektóre banki ustalają też inne warunki w zależności od rodzaju rat. Przykładowo w przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową okres obowiązywania prowizji za szybszą spłatę nie może być dłuższy niż trzy lata, natomiast przy kredycie z oprocentowaniem stałym nie powinien przekraczać pięciu lat.
Ponadto rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu nie może być wyższa niż odsetki, które zostałyby naliczone od spłacanej kwoty w ciągu kolejnego roku. Nie może ona również przekraczać 3% spłacanej kwoty kredytu. Wiedz też, że wysokość ewentualnej prowizji, jaką należy zapłacić w przypadku nadpłaty lub spłaty w pierwszych latach kredytowania, musi być jasno określona w warunkach umowy. Bank nie narzuci więc na Ciebie dodatkowych opłat, o których nie informował w umowie.
W przypadku oprocentowania ze zmienną stopą procentową, jeśli do zakończenia umowy pozostał mniej niż rok, rekompensata dla banku nie może przewyższać odsetek, które byłyby naliczone w pozostałym okresie obowiązywania umowy kredytowej. Do wyliczenia odsetek przyjmuje się oprocentowanie obowiązujące w dniu spłaty całości lub części kredytu. Natomiast w przypadku przedterminowej spłaty kredytu ze stałą stopą oprocentowania bank może pobrać rekompensatę w wysokości oprocentowania obowiązującego w tym okresie.
Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się nie opłaca?
Na całkowity koszt kredytu hipotecznego przypada wysokość pożyczonego kapitału plus odsetki i koszty (prowizje, ubezpieczenia itp.). W pierwszych latach spłacania pożyczki proporcje pomiędzy spłacaniem uzyskanego funduszu a odsetkami znacząco się różnią w zależności od formy ratalnej. Może być ona stała lub malejąca. Pierwsza z nich oznacza, że początkowo wysokość odsetek może znacząco przewyższać raty. Wówczas wczesna nadpłata takiego kredytu bywa więc nieopłacalna.
Szczególnie warto też rozważyć przedterminową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed 2017 rokiem, kiedy nie obowiązywały jeszcze obecne ustawy i dodatkowe koszty wynikające z takiego przedsięwzięcia bywały znacznie wyższe niż obecnie.
W jakich terminach warto spłacić kredyt wcześniej?
Długi okres kredytowania oznacza równie długie naliczanie odsetek. Wywiązanie się z obowiązków finansowych w okresie krótszym niż przewidują warunki zawarcia umowy kredytowej, oznacza pewne straty dla banku. Dlatego niektóre instytucje zabezpieczają się prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Warto pamiętać, że w przypadku zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego (częstszego od stałego przy hipotece) przedterminowa spłata w wybranym czasie może oznaczać konieczność uiszczenia wyższych rat, niż np. miałoby to miejsce w późniejszym okresie, gdy wartość stopy procentowej ulegnie obniżeniu. Faktyczna opłacalność nadpłaty lub szybszej spłaty całości kredytu hipotecznego zależy więc m.in. od aktualnej sytuacji na rynku.
Komu przysługuje zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu?
Poza pożyczonym kapitałem i doliczanymi do niego odsetkami na wartość kredytu wpływają też koszty. Banki zwykle pobierają prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego i konsumenckiego w różnej wysokości, ale najczęściej jest to 1-2% wartości pożyczki w zależności od polityki danej instytucji. Stanowi to poniekąd wynagrodzenie dla wierzyciela za czynności podejmowane w ramach przygotowania i obsługi kredytu.
W przypadku przedterminowej spłaty całkowitej koszt kredytu ulega obniżeniu. Zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym po częściowej lub całkowitej spłacie przed zakończeniem okresu obowiązywania umowy kredytu możesz wystąpić do banku o zwrot części prowizji. Warto podkreślić, że przysługuje on wyłącznie klientom, którzy w ramach umowy z bankiem faktycznie ponieśli koszt prowizji. Nie dotyczy to więc m.in. ofert promocyjnych czy sytuacji, kiedy wierzyciel zrezygnował z pobrania takiej opłaty. Ponadto ustawowa gwarancja zwrotu części prowizji zależy od rodzaju i daty zaciągnięcia kredytu. Jeśli spłata nastąpiła w ciągu sześciu lat wstecz i w tym czasie nie ubiegałeś się o zwrot prowizji, możesz rozważyć podjęcie kroków w celu odzyskania pewnej sumy pieniędzy.
Rodzaj kredytu hipotecznego lub gotówkowego a spłata przed czasem
Kredyt konsumencki (w tym kredyt gotówkowy)
W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego prawo do zwrotu kosztów przysługuje klientom zawierającym umowy po 18 grudnia 2011 roku.
Zwrot kosztów kredytu przy hipotece
W związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego prawo do ubiegania się o zwrot dotyczy umów o kredyt hipoteczny podpisanych po 21 lipca 2017 roku.
Szybsza spłata kredytu hipotecznego – podsumowanie wad i zalet
W sytuacji obniżenia całkowitego kosztu kredytu w przypadku nadpłaty masz dwie opcje:
- skrócenie okresu kredytowania – jeśli spłacisz część kapitału szybciej, możesz wciąż płacić raty o wcześniej ustalonej wysokości i zyskujesz możliwość zakończenia obowiązywania umowy przed terminem;
- obniżenie comiesięcznych rat – przy nadpłacie możesz zdecydować się na kontynuację okresu kredytowania, ale miesięczne raty ulegną obniżeniu, co pozwoli Ci na odciążenie budżetu.
Jeśli przedterminowa spłata nastąpiła po dacie wprowadzenia ustaw regulujących wysokość prowizji i zwrotów kosztów przy kredytach konsumenckich i hipotecznych, krok taki zwykle jest opłacalny. Nadpłacając lub przedterminowo spłacając kredyt, ograniczasz wysokość naliczanych odsetek. To zwiększa też twój komfort psychiczny. Ponadto wywiązanie się z tego obowiązku finansowego wpływa pozytywnie na twoją historię kredytową i może zwiększyć szansę na uzyskanie pożyczki w przyszłości.
Jakie są wady wcześniejszego zakończenia umowy kredytu hipotecznego? Otóż możesz zostać obciążony dodatkowymi kosztami, zwłaszcza w pierwszych latach kredytowania. Niekorzystny wynik finansowy może dotyczyć zwłaszcza osób, które zaciągnęły kredyt wiele lat temu. Szczegółowe analizy zależą od twojej indywidualnej sytuacji. Więcej precyzyjnych informacji możesz uzyskać po konsultacji z ekspertem.
