Vademecum kredytobiorcy
Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jaką podejmujemy w naszym życiu. Notus Doradcy Finansowi, podpowiada, jak się do tego solidnie przygotować i dobrze określić swoje oczekiwania oraz możliwości, aby wybór nieruchomości i ewentualnego kredytu był jak najlepszy. Pamiętajmy, że oferty banków bardzo się między sobą różnią i wybór najkorzystniejszego kredytu nie zawsze jest najprostszy.
Zdolność kredytowa
Jeśli planujemy sfinansować zakup nieruchomości kredytem bankowym, to najważniejsza jest zdolność kredytowa. Jeśli w ocenie banku nie będziemy w stanie spłacać kredytu, to nie otrzymamy nawet przysłowiowej złotówki kredytu, nawet jeśli przedstawimy różne zabezpieczenia. Bank musi mieć pewność, że będzie nas stać na spłatę kredytu i pod tym kątem weryfikuje nasze dochody, zobowiązania, a także dotychczasową historię kredytową. W największym uproszeniu możemy więc powiedzieć, że zdolność kredytowa, to możliwość spłaty raty przyszłego zobowiązania kredytowego. Bank uwzględniając nasze dochody i zobowiązania szacuje, jaką ratę kredytu będziemy w stanie płacić i na tej podstawie ustala maksymalną kwotę kredytu, jaką możemy otrzymać. W tej kalkulacji, oprócz rat dotychczas spłacanych kredytów i pożyczek, uwzględniane są także koszty związane z utrzymaniem członków naszej rodziny, wydatki mieszkaniowe, czy koszty utrzymania samochodu. Zdolność kredytowa może różnić się także od miejsca zamieszkania, gdyż inne koszty związane z bieżącym utrzymaniem bank zakłada w dużych miastach, a inne w mniejszych ośrodkach.
W sytuacji, gdy nasza zdolność kredytowa jest zbyt niska, możemy ją podwyższyć na kilka sposobów. Jednym z nich może być uporządkowanie swoich finansów i spłacenie lub zamknięcie kilku zobowiązań. Często mamy w portfelu kilka kart kredytowych, z których praktyczne nie korzystamy, a które obniżają nasze możliwości uzyskania kredytu. Musimy mieć bowiem świadomość, że każdy bank traktuje karty kredytowe czy limity w rachunku osobistym, jako potencjalne zobowiązanie, co powoduje spadek zdolności kredytowej. Warto zatem zrobić swoisty „rachunek sumienia” i zlikwidować zbędne produkty bankowe. Innym sposobem na podwyższenie zdolności kredytowej jest dołączenie innych kredytobiorców. Bank przy wyliczeniach uwzględni dochody tych osób, co pozwoli na uzyskanie wyższej kwoty kredytu. Pamiętajmy jednak, że sprawdzane będą także obciążenia dodatkowych kredytobiorców oraz ich historia kredytowa, a w większości przypadków policzone zostaną także koszty utrzymania dodatkowego gospodarstwa domowego. Ponadto, jeśli do kredytu przystąpią osoby starsze, np. rodzice, to może to poskutkować skróceniem okresu kredytowania. Banki najczęściej wyznaczają okres spłaty uwzględniając wiek najstarszego kredytobiorcy, a zatem przy założeniu, że kredyt musi być spłacony przed ukończeniem 70 roku życia, uzyskania finansowania na np. 30 lat będzie już niemożliwe.
Na zdolność kredytową warto także spojrzeć z perspektywy kredytobiorcy, a nie tylko banku. Zastanówmy się zatem, jaką miesięczną ratę jesteśmy w stanie płacić. Nie sugerujemy się tylko propozycjami banku, ale samodzielnie policzmy nasze wydatki, nasze dochody i na tej podstawie oceńmy jaka rata będzie dla nas akceptowalna. W wyliczeniach musimy także koniecznie uwzględnić potencjalny wzrost rat kredytowych. Aktualnie stopy procentowe w Polsce są na historycznie niskim poziomie i w perspektywie kilku lat musimy liczyć się z ich wzrostem. Przełoży się to na wzrost rat i w swoich wyliczeniach musimy także założyć konieczność spłacania wyższej raty. Oceńmy rzetelnie nasze możliwości finansowe i dopiero wtedy zacznijmy poszukiwanie nieruchomości, na którą będzie nas stać.
Wkład własny
Nabywając nieruchomość na kredyt, oprócz wspomnianej zdolności kredytowej, musimy także posiadać wkład własny. Od roku 2014 sukcesywnie podwyższane są wymogi w tym zakresie. Początkowo wymagane było 5 procent wartości nieruchomości, a w roku 2016 zgodnie z regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego konieczny wkład własny kredytobiorcy wynosi już 15 procent. W roku 2017 wymagane będzie docelowo 20 procent wartości nieruchomości. Jednak zarówno w tym roku, jak i w kolejnych latach pozostawiono „furtkę” umożliwiającą uzyskanie kredytu tylko z 10 procentowym wkładem własnym. Jest to możliwe tylko pod warunkiem ubezpieczenia części brakującej kwoty. Jest to tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, znane w bankach już od kilku lat, także w okresie, gdy udzielano kredytów na 100 czy 110 procent. Oczywiście musimy być przygotowani, że w kilku instytucjach będziemy musieli wnieść 15 procent wymaganego wkładu, a czasami nawet więcej, jednak w 7 bankach uzyskamy kredyt w wysokości 90 procent wartości nieruchomości.
Oprocentowanie i inne koszty
Poziom wkładu własnego jest jednym z parametrów wpływających na wysokość oprocentowania kredytu. Wybierając kredyt nie patrzymy jednak tylko na ten jeden wybrany parametr, ale spójrzmy na ofertę kredytu w nieco szerszej perspektywie. Ważna jest także wysokość prowizji za udzielenie kredytu, wymagane ubezpieczenia, czy inne wymogi. Nie patrzymy tylko przez pryzmat wysokości raty, ale uwzględnijmy wszystkie koszty jakie będziemy musieli ponieść przez cały okres kredytowania, a także opłaty jednorazowe. Paradoksalnie, nie zawsze kredyt najniżej oprocentowany będzie najlepszym rozwiązaniem. Jeśli za jego uzyskanie musimy zapłacić wysoką prowizję, to czasami korzystniejsze będzie zaciągnięcie kredytu z wyższym oprocentowaniem i ratą, ale bez konieczności zapłacenia prowizji. Ważnym elementem, na który trzeba zwrócić uwagę jest także wymóg skorzystania z innych produktów. Czasami bank będzie wymagał stałych wpływów na konto, aktywnego korzystania z karty kredytowej, czy przystąpienia do programów oszczędnościowych. Policzmy zatem wszystkie koszty, a także upewnijmy się jakie będą konsekwencje dla kredytu jeśli np. w danym miesiącu nie wpłynie wynagrodzenie, czy też nie będziemy aktywnie korzystać z karty kredytowej. W wielu bankach niestety w takim przypadku bezpowrotnie utracimy promocyjne warunki kredytowe. Koniecznie musimy mieć świadomość takich ograniczeń, aby nie być w przyszłości niemile zaskoczonym.
Wymagane dokumenty
Kolejnym etapem w ubieganiu się o kredyt jest złożenie wniosku kredytowego. Pamiętajmy, że tylko kompletna dokumentacja zapewni szybkie rozpatrzenie i wydanie decyzji kredytowej. Musimy zatem dostarczyć przede wszystkim dokumenty potwierdzające nasze dochody. Zestaw dokumentacji będzie różnić się w zależności od źródła. W przypadku umowy o pracę będzie to zaświadczenie o zatrudnieniu wystawione przez pracodawcę, ale już osoby prowadzące własną działalność gospodarczą muszą zgromadzić znacznie więcej dokumentów. Wymagane są zeznania podatkowe za minimum ostatni rok, a także dokumenty potwierdzające dochody w bieżącym roku. Ponadto większość banków będzie wymagać także dostarczenia wyciągów z konta potwierdzających nasze wypływy i wydatki. Wraz z dokumentami weryfikującymi nasze dochody konieczne jest przedstawienie także tych związanych z nabywaną nieruchomością. Musimy zatem przynieść umowę przedwstępną, odpis Księgi Wieczystej nabywanej nieruchomości, czy kosztorys prac budowlanych jeśli kredytem bankowym będziemy także finansować remont nabywanego mieszkania. W przypadku nabycia od dewelopera konieczna jest umowa deweloperska, prospekt informacyjny, czy pozwolenie na budowę. Wszystkie niezbędne dokumenty otrzymamy od dewelopera w chwili podpisywania umowy.
Procedura ubiegania się o kredyt to minimum kilka tygodni. Warto zatem dobrze się do niej przygotować i w umowie przedwstępnej wpisać co najmniej kilkutygodniowy termin na podpisanie aktu notarialnego i zapłatę za mieszkanie.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi