Program Pierwsze Mieszkanie i bezpieczny kredyt 2% – tani kredyt hipoteczny?
Rządowy program Pierwsze Mieszkania i jego system dopłat do kredytu na zakup pierwszego M – „Bezpieczny kredyt 2%”, budzi od jakiegoś czasu spore emocje wśród przyszłych, potencjalnych kredytobiorców. Program jeszcze nie został uruchomiony, a już w znaczący sposób wpływa na decyzje osób, które zamierzają w przyszłości kupić mieszkanie lub wybudować dom na kredyt.
Czy słusznie? Co już wiemy o tym programie? Czy jest to program z założeniami, które w znaczący sposób utrudniają skorzystanie z niego, czy rzeczywiście to realne światełko w tunelu wysokich stóp procentowych i rygorystycznie liczonej zdolności kredytowej? Kto naprawdę powinien być nim zainteresowany?
Program Pierwsze Mieszkanie – kiedy?
Choć Program Pierwsze Mieszkanie ma zostać uruchomiony w III kwartale tego roku, to nie ma jeszcze dotyczącego go projektu ustawy. To co już o nim wiemy, sugeruje, że niestety będzie on obwarowany konkretnym wymaganiami wykluczającymi w praktyce dużą grupę zainteresowanych nim osób.
Warunki programu – główne założenie
Po pierwsze, choć program przeznaczony ma być dla osób do 45 roku życia, to obejmuje on wyłącznie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały na własność mieszkania lub domu. I mimo, że warunek ten musi spełnić tylko jeden z kredytobiorców, to jest to jednak bardzo istotny element wykluczający z programu. Warunek ten dotyczy nie tylko aktualnego czasu, ale też przeszłości. Jeśli więc jesteś bądź kiedykolwiek, choćby przez chwilę byłeś właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – skorzystanie z programu staje się niemożliwe.
Po drugie, spłata kredytu ma się odbywać w ratach malejących, a to oznacza nie tylko konieczność płacenia na początku większych rat kredytowych, ale co istotniejsze – liczenie zdolności przez banki od raty najwyższej, a nie od średniej, jak to się dzieje przy ratach równych.
Przykład: Jeśli dziś mamy zdolność kredytową na 300 000 zł standardowego kredytu w ratach równych (co przy obecnych zasadach liczenia zdolności kredytowej i tak już nie jest takie proste) to już na raty malejące, zdolność przy tych samych parametrach dochodowych jest o około 50.000 – 100 000 zł niższa.
Pozostałe założenia, to maksymalna kwota kredytu, o jaki będziemy mogli się ubiegać w ramach tego rządowego programu, czyli 600 000 zł (500 000 zł dla singla). Nie ma natomiast limitu ceny za metr kwadratowy mieszkania lub domu, jak to było we wcześniejszych programach wsparcia kredytobiorców.
Istotne jest też to, że o ile kredyt nie może być wzięty na refinansowanie, konsolidację innych zobowiązań, to już może być wzięty na zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem.
Jest jeszcze kilka kwestii, które nie są do końca sprecyzowane (przypomnijmy – program jest w fazie tworzenia – nie ma jeszcze ustawy). Ustawa, jak już było wcześniej wspomniane, nie dopuści do programu osób posiadających aktualnie lub w przeszłości mieszkanie lub dom na własność. Sprawą niewiadomą jest natomiast posiadanie gruntów, w tym gruntów budowlanych, także tych z rozpoczętą już budową domu.
Zdolność kredytowa – jak będzie liczona?
Podobnie kwestią nierozstrzygniętą jest sposób liczenia zdolności kredytowej. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) rekomenduje bankom, by przy tym programie nie liczyły zdolności kredytowej jak przy standardowym kredycie hipotecznym z ratą malejącą z oprocentowaniem powiedzmy 7,60%, ale jak przy kredycie z tym właśnie niższym oprocentowaniem w okolicach 2% + marża banku. Tyle teorii. Jeśli ten zapis miałby w praktyce być stosowany przez banki, to zapewne tylko w sytuacji, kiedy KNF zdjąłby z banków obowiązek doliczania dodatkowych 5% oprocentowania przy liczeniu zdolności kredytowej do wszystkich kredytów, nie tylko tych udzielanych w ramach tego programu. Na uwagę zasługuje też podejście KNF do kwestii ryzyka niespłacalności kredytobiorcy. Zaleca bankom liczenie zdolności w sposób znacznie bardziej liberalny niż przy kredycie standardowym, niejako zapominając, że po 10 latach taki klient wchodzi z powrotem na ścieżkę standardowego oprocentowania.
Koszty programu – ile wynoszą i kto za nie zapłaci?
Kolejną, chociaż niezwiązaną bezpośrednio z kredytem hipotecznym sprawą jest odpowiedź na zasadnicze pytanie: kto za to wszystko zapłaci? Kto poniesie gigantyczny koszt różnicy w oprocentowaniu w stosunku do standardowego kredytu, a będzie to około 4-5%. Według wstępnych wyliczeń, wydatki na ten program mają wynieść 800 mln złotych w 2024 roku i aż 1,5 mld w 2027 roku.
Dyskusyjny jest też wpływ tego programu na wzrost cen mieszkań i domów. Potencjalnie większa akcja kredytowa to większy popyt, a więc i zwiększenie i tak już wysokich cen nieruchomości.
Korzyści – co zyskujemy?
Co zyskujemy jeśli już przejdziemy przez to gęste sito warunków? Całkiem dużo, przynajmniej tak wynika z zapowiedzi warunków:
Oprocentowaniem takiego kredytu będą bowiem dwie składowe: 2% + marża banku, jednak nie samo 2%, jak sugeruje nazwa programu. Jeśli przyjmiemy, że na dziś marża banku to około 1,7 – 2%, to taki kredyt taki będzie oprocentowany na poziomie do 4%. a to około 60% oprocentowania dzisiejszych kredytów (7,5% – 9%) Takie warunki kredytobiorca otrzyma na 10 lat. Po tym okresie pomoc Państwa się kończy, ale marża na kredycie pozostaje oczywiście niezmienna.
Dość istotne wydaje się to, że tak naprawdę program realnie obniży całościowe koszty kredytowe, ale niespecjalnie zmniejszy ratę miesięczną klienta w stosunku do identycznej kwoty kredytu w standardowym kredycie w ratach równych. A na pewno uzyskanie go będzie oznaczało konieczność posiadania znacznie większego dochodu niż na ten sam kredyt w ratach równych.
Na pewno warto zachować czujność i mieć świadomość, że kredyt nie będzie oprocentowany na poziomie 2%, jak wskazywała sama nazwa programu. Czy zatem warto na niego czekać i wstrzymywać się z decyzją co do budowy bądź zakupu mieszkania czy domu, jeśli już dziś nasza zdolność kredytowa jest niewielka, a w tym programie może być jeszcze mniejsza?
Zatem warto skonsultować swoją obecną sytuację i zdolność kredytową u eksperta finansowego, który przedstawi ewentualne korzyści dla kredytobiorcy w chwili uruchomienia programu.
 |
Robert Pawlik Ekspert finansowy robertpawlik.notus.pl |