Rynek pierwotny a wtórny – jakie mieszkanie kupić?
Zakup mieszkania jest jednym z najważniejszych przedsięwzięć, związanych z koniecznością podjęcia wielu decyzji. Kluczową jest wybór rynku. Część osób decyduje się zainwestować w nową nieruchomość od dewelopera, inni stawiają na mieszkanie z drugiej ręki. Oba te rozwiązania mają swoje zalety i wady. Jakie są kluczowe różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym? Na co zwrócić uwagę, wybierając mieszkanie i rodzaj rynku, z którego pochodzi?
Spis treści
Mieszkanie z rynku wtórnego i pierwotnego – różnice
Decydując się na inwestycję w nieruchomość, do wyboru masz mieszkania lub domy z rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Rynek wtórny obejmuje nieruchomości używane, które były wcześniej w posiadaniu przynajmniej jednego właściciela. Są to lokale wystawiane na sprzedaż bezpośrednio przez osoby prywatne, jak również za pośrednictwem biur nieruchomości. Z uwagi na wcześniejsze użytkowanie zwykle są to mieszkania wykończone, niekiedy sprzedawane z wyposażeniem i umeblowaniem. Starsze nieruchomości mogą natomiast wymagać remontu lub prac wykończeniowych w celu przystosowania warunków do własnych potrzeb nowego właściciela.
Z kolei w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego mowa o lokalach, wobec których nie był jeszcze podpisywany akt notarialny. Nieruchomości takie nie miały więc wcześniej żadnego właściciela. Transakcja zakupu nowego mieszkania przeprowadzana jest między osobą kupującą a inwestorem – deweloperem lub spółdzielnią. W zależności od swoich potrzeb pod względem głównie terminów dotyczących możliwej przeprowadzki możemy wybrać mieszkanie na etapie budowy, w stanie deweloperskim (do wykończenia wnętrz), jak i wykończone “pod klucz”, czyli z położonymi podłogami i glazurą czy pomalowanymi ścianami.
Zalety i wady mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego
Oferty poszczególnych nieruchomości istotnie się od siebie różnią. Decyzja o tym, czy mieszkanie ma pochodzić z rynku pierwotnego czy wtórnego, nie jest prosta. Wszystko zależy od twoich indywidualnych potrzeb. Nie można jednoznacznie określić, jaki rynek nieruchomości będzie odpowiedni. Każdy ma swoje wady i zalety, przy czym jest to kwestia subiektywna. Przykładowo długi termin oczekiwania na oddanie mieszkania do użytku w przypadku lokalu od dewelopera dla jednych może być wadą, natomiast dla innych nie stanowi żadnej przeszkody. Przybliżenie istotnych różnic pomiędzy nieruchomościami z obu rynków może pomóc ci w wyborze odpowiedniej dla siebie inwestycji.
Najważniejsze zalety mieszkania z rynku wtórnego
Decydując się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, często liczymy na mniejsze koszty z tym związane. Faktycznie ceny mieszkań używanych w ostatnim czasie nie wzrosły tak bardzo w porównaniu do nowych. Pamiętaj jednak, że wartość używanego mieszkania może być wyższa. Nieruchomości niekiedy zyskują na wartości jeśli są remontowane lub znajdują się w dogodnej lokalizacji. Kierując się wyłącznie kwestią możliwości finansowych, nie trzeba ograniczać się do żadnego z rynków.
Niemniej jednak w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, od osoby prywatnej, zwykle istnieje możliwość negocjacji cen. Na takim rynku można też poszukiwać “okazji” – niekiedy wcześniejszy właściciel sprzedaje posiadłość w trybie pilnym, chce się szybko wyprowadzić lub przeznaczyć kapitał na inną inwestycję. To daje nabywcy możliwość znalezienia mieszkania w atrakcyjnej cenie.
Zakup nieruchomości z drugiej ręki zwykle daje też wiele możliwości w kwestii wyboru lokalizacji. Mieszkania takie dostępne są zarówno w centrach miast, jak i na ich obrzeżach czy terenach wiejskich. Kolejną ważną sprawą jest krótki termin oczekiwania. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, możesz stosunkowo szybko zacząć z niego korzystać – już po podpisaniu aktu notarialnego.
Podstawowe zalety nieruchomości z rynku pierwotnego
Rynek pierwotny to nowe budownictwo. Zwykle można więc liczyć na estetyczne, funkcjonalne mieszkanie zgodne z najnowszymi trendami. Stawiając na lokal w stanie deweloperskim, możemy przeprowadzić wykończenie mieszkania zgodnie z własnymi preferencjami. Dodatkowo budynki takie zwykle powstają na nowych osiedlach, zaaranżowanych w sposób zapewniający mieszkańcom wygodę – ze strefami zieleni, parkami, miejscami parkingowymi itp. Jeśli jednak kupujesz mieszkanie, które jeszcze nie powstało, koniecznie dokładnie zapoznaj się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i sprawdź, co może powstać w najbliższym sąsiedztwie i czy będzie Ci to odpowiadać.
Ponadto osoby kupujące takie mieszkania zwykle mają też podobny status społeczny – wydały na lokal podobną sumę, mają zbliżony gust i oczekiwania. Oznacza to, że można liczyć na przyjazne dla siebie sąsiedztwo.
Kupno mieszkania od dewelopera zwykle oznacza też kilkuletnią gwarancję usunięcia przez niego ewentualnych wad technicznych, które nie zostały spowodowane przez nowych właścicieli. Mieszkań takich nie trzeba więc remontować. Nie ma również obawy, że w trakcie użytkowania dojdzie do odkrycia wcześniej niezauważonych uszkodzeń wymagających prac rekontowych – ewentualne niedociągnięcia inwestora najczęściej zauważa się w okresie objętym gwarancją.
Możliwe wady zakupu mieszkania z drugiej ręki
Mieszkania budowane przed latami różnią się od współczesnego budownictwa. Kupno nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się przede wszystkim z ograniczeniami pod względem dostosowania lokalu do własnych potrzeb. Najczęściej są to nieruchomości wykończone, ale nie zawsze w stylu nowego właściciela. Przeprowadzenie ponownych prac wykończeniowych wiąże się natomiast z kosztem. Ponadto starsze lokale mogą wymagać generalnego remontu, w tym wymiany instalacji.
Niemniej gorszy stan techniczny nieruchomości nie dla każdego jest wadą. Decydując się kupić mieszkanie do remontu, zwykle można liczyć na atrakcyjną cenę. Ewentualne prace można natomiast przeprowadzić w późniejszym czasie, gdy nowy właściciel zgromadzi brakującą kwotę. Jednocześnie mieszkanie po remoncie zwykle zyskuje na wartości, co może okazać się dobrą inwestycją na przyszłość. W przypadku podjęcia decyzji o takim zakupie warto sprawdzić ogólny stan całego budynku, np. informacje dotyczące ostatnich remontów elewacji, dachu czy klatki schodowej.
Jakie są najczęstsze, potencjalne wady mieszkania od dewelopera?
Potencjalną wadą mieszkań z rynku pierwotnego mogą być ograniczenia względem lokalizacji. Obszary w centrach miast zwykle są już gęsto zabudowane, a to uniemożliwia postawienie nowych budynków. Jeśli natomiast deweloper wykupi grunt w takich miejscach, najprawdopodobniej inwestycja będzie kosztowna, a to przekłada się również na wzrost cen mieszkań. Inwestycje deweloperskie najczęściej są więc prowadzone na obszarach oddalonych od centrum miasta. Może być to wada dla osób, które szukają lokalu w aglomeracji miejskiej, w pobliżu pracy, szkół czy innych punktów. Okazuje się to jednak zaletą w przypadku nabywców szukających mieszkania czy domu w spokojnej okolicy, z dala od miejskiego zgiełku.
Często zakup nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się z długim oczekiwaniem, zwłaszcza jeśli decydujemy się na mieszkanie na etapie budowy. Dla niektórych stres związany z poszczególnymi etapami budowy i obawami przed wywiązywaniem się z terminów przez dewelopera jest sporym wyzwaniem.
Jakie mieszkanie kupić, biorąc kredyt hipoteczny?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego wymaga sporego nakładu finansowego. Brakujący kapitał można natomiast pozyskać z kredytu hipotecznego. Podejmując taką decyzję, warto w pierwszej kolejności przeanalizować swoją zdolność kredytową. Znając swoje możliwości, pozostają dwie opcje – wstępny wybór interesującej nieruchomości i gromadzenie niezbędnego wkładu własnego lub dostosowanie wartości mieszkania do swojej zdolności kredytowej, czyli szukanie lokalu, na jaki cię stać.
Wiedz, że jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt musisz posiadać umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania lub inwestorem. Ważne jest więc, aby dokładnie przemyśleć, gdzie chcesz mieszkać. Proces kredytowy będzie też nieco inaczej wyglądać w zależności od tego, czy wybierzesz mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera i trwających prac budowlanych bank będzie wypłacał pieniądze w transzach, których terminy zwykle pokrywają się z wcześniej ustalonymi pracami budowlanymi. Natomiast decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, kapitał najprawdopodobniej zostanie wypłacony jednorazowo.
Rynek pierwotny a wtórny – na co jeszcze zwrócić uwagę?
W przypadku rynku wtórnego jak i pierwotnego warto zwrócić uwagę również na późniejsze koszty utrzymania. Zazwyczaj mieszkania używane, znajdujące się w starych budynkach, wymagają większej obsługi, dlatego czynsz bywa nieco wyższy w porównaniu do nowych lokali. Chociaż zwykle są to różnice niewielkie, mogą wpłynąć na domowy budżet.
Warto również pamiętać, że do ceny nieruchomości konieczne może okazać się doliczenie innych kosztów. Przykładem jest 2% podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych) przy nieruchomościach z drugiej ręki (z którego zwolnione są osoby nabywające swoją pierwszą nieruchomość), ewentualne wpisy i odpisy z księgi wieczystej, opłaty sądowe i notarialne i wiele innych.
Jeśli planujesz zakup mieszkania na kredyt i masz wątpliwości, możesz skorzystać z pomocy Eksperta Finansowego. Osoba taka pomoże we wstępnym oszacowaniu twojej zdolności kredytowej i przeanalizuje za ciebie dostępne oferty kredytowe. Wówczas dowiesz się, jaką kwotą możesz operować w trakcie poszukiwania wymarzonego mieszkania.
