Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest i kiedy wygasa?
Posiadając coś na własność, zwykle czujemy się najpewniej. Kupując lub budując nieruchomość, mamy poczucie, że należy ona wyłącznie do nas i możemy nią dowolnie dysponować. Jednocześnie na rynku można spotkać się z atrakcyjnymi ofertami mieszkań spółdzielczych. Nabywa się je na zasadach możliwości ich użytkowania, ale bez prawa własności. Takowe można jednak nabyć. Można je też przekazać w testamencie. Temat ten jest dość zawiły, dlatego jeśli interesuje Cię to zagadnienie, przejdźmy do szczegółów!
Spis treści
Co rozumiemy pod pojęciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Spółdzielnie mieszkaniowe stanowiły zrzeszenie członków prowadzących działalność gospodarczą. Ich celem było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W latach 60. XX wieku powstawało wiele mieszkań, do których uzyskiwano prawo, wnosząc wkład własny. Od 2007 roku nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, natomiast wiele tego rodzaju mieszkań wciąż jest dostępnych na rynku wtórnym.
W przypadku tego typu nieruchomości zgodnie z prawem właścicielami bloków i znajdujących się w nich mieszkań są spółdzielnie. Natomiast kupując taką nieruchomość, zyskuje się właśnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest ono formą ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, regulowanych przez Ustawę z dnia 15 grudnia 2000 roku (o spółdzielniach mieszkaniowych). Formalnie mieszkanie takie należy do spółdzielni, dlatego kupujący nie staje się w pełni jego właścicielem. Może natomiast niemal dowolnie nim dysponować. Ponadto od 2019 roku wprowadzono ustawę, która znacznie ułatwia przekształcenie własnościowego prawa do lokalu w odrębne prawo własności.
Jakie prawa wynikają z posiadania mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Rzeczowe prawo do lokalu mieszkalnego w praktyce niewiele różni się od własnościowego prawa do nieruchomości. Mamy nie tylko prawo do korzystania z lokalu, ale również rozporządzania z nim – remontowania, przekazywania w spadku, sprzedaży czy wynajmowania.
Posiadanie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego również pod względem opłat nie różni się od utrzymania mieszkań własnych. Ponosi się opłaty, takie jak np. czynsz, fundusz remontowy, podatki od nieruchomości czy opłaty związane z eksploatacją.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, czyli bez zgody spółdzielni nieruchomość taką można np. sprzedać, darować czy wynająć. Można więc nią rozporządzać tak, jakby było naszą własnością, jednak z kilkoma wyjątkami, które przybliżamy w dalszej części.
Ograniczenia związane z użytkowaniem spółdzielczego lokalu mieszkalnego
Lokalem na prawach własnościowych można niemal dowolnie dysponować. Jednak przede wszystkim bez zgody spółdzielni nie można zmienić prawa korzystania z lokalu. Oznacza to, że chcąc np. prowadzić w takim mieszkaniu działalność gospodarczą, trzeba wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o zgodę na zmianę przeznaczenia lokalu.
Ponadto osoba mająca spółdzielcze prawo wartościowe może w skrajnych przypadkach je utracić. Spółdzielnia może wystąpić z wnioskiem o uchylenie prawa m.in., gdy mieszkańcy:
- długotrwale zalegają z opłatami,
- w sposób rażący nie przestrzegają obowiązujących zasad porządku,
- zachowują się w sposób naganny i są szczególnie uciążliwi dla pozostałych mieszkańców.
Jak przekształcić prawo do lokalu w odrębną własność?
Jak było wspomniane, od 2019 roku procedura przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność jest ułatwiona. Wciąż jednak wiąże się z koniecznością dopilnowania niezbędnych formalności i poniesienia stosownych opłat. Pierwszym krokiem powinno być złożenie wniosku o przekształcenie do spółdzielni mieszkaniowej. Ta zobligowana jest ustawowo, by w ciągu pół roku od wniosku sporządzić i zawrzeć z nami umowę w formie aktu notarialnego.
Umowa dojdzie do skutku i zostanie podpisana pod warunkiem uregulowania wszystkich opłat administracyjnych oraz pokrycia części kredytu przypadającej na lokal, który zaciągnęła spółdzielnia.
Wszelkie koszty związane z procedurą są ponoszone przez osobę ubiegającą się o zmianę prawa do nieruchomości. Obejmują one m.in. opłatę notarialną, wpis do księgi wieczystej i opłaty sądowe.
Prawo do lokalu a dziedziczenie – czy nieruchomość przechodzi na bliskich?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na ogólnych zasadach, tak samo jak w przypadku innych dóbr będących w posiadaniu zmarłego. Mieszkanie takie można więc zapisać dowolnej osobie w testamencie. Jeśli dokument taki nie zostanie sporządzony, to dziedziczy najbliższa rodzina, w kolejności wyznaczonej ustawowo. Natomiast jeśli w mieszkaniu zameldowane były osoby, które nie są spadkobiercami zmarłego, to mogą one przebywać w nim 3 miesiące. Po tym czasie spadkobierca ma prawo żądać wydania lokalu.
Czy i kiedy spółdzielcze prawo do lokalu wygasa?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu i tym samym nie ulega wygaśnięciu. I w tym przypadku są jednak wyjątki. Pierwsze dotyczą wspomnianych wyżej sytuacji, w których można utracić takie prawo. Ponadto właściciel mieszkania może się zrzec członkostwa, składając do spółdzielni odpowiedni wniosek w formie pisemnej.
Warto też wiedzieć, że jeśli spółdzielnia nie ma własnościowego, a wieczyste prawo do gruntu, to również w takich sytuacjach może dojść do jego wygaśnięcia. Odrębna własność budynkowa i wraz z nią odrębna własność lokalu nie może trwać dłużej niż prawo wieczyste do gruntu – wygasa więc wraz z nim.
Warto podkreślić, że w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w obowiązku spółdzielni leży zwrot wartości rynkowej tego prawa, czyli lokalu. Potrąceniu ulega natomiast wartość wkładu własnego, jaki członek wniósł do budowy. Jeśli natomiast nieruchomość została sfinansowana kredytem, to odejmuje się również jego kwotę wraz z odsetkami. Z kolei gdy na lokalu widnieje wpis hipoteczny, potrąca się zabezpieczoną należność.
Do wygaśnięcia prawa własnościowego spółdzielczego może dojść również wówczas, gdy zostanie ogłoszona likwidacja lub upadłość spółdzielni mieszkaniowej i nie przejdzie ona na inną. Wówczas jednak ma miejsce przekształcenie własnościowego prawa do lokalu w prawo własności.
Czy można kupić mieszkanie spółdzielcze na kredyt?
Sprzedaż i kupno spółdzielczego mieszkania własnościowego wygląda tak samo jak innych nieruchomości. Tym samym zakup można pokryć również ze środków uzyskanych w banku. Posiadając wkład własny o wysokości min. 10 proc. wartości nieruchomości i odpowiednią zdolność kredytową, można więc ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup takiego mieszkania. Jednak w takich przypadkach banki wymagają ustanowienia hipoteki, czyli wpisu do księgi wieczystej. Zwykle nie ma jednak problemu, aby założyć księgę wieczystą dla konkretnego lokalu, a wiele z nich już je posiada.
Warto pamiętać, że ponieważ to spółdzielnia ma prawo własności, niekiedy obciążenia wspólne obejmują także hipoteki lokali. Ponadto w KW mogą widnieć również wpisy hipoteczne osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nabywając taką nieruchomość, trzeba liczyć się z faktem, że wpisy nie są automatycznie skreślane, bo dotyczą nie posiadaczy zadłużeń, a konkretnych nieruchomości. Przed decyzją o kupnie warto więc wcześniej sprawdzić, czy dane mieszkanie nie jest obciążone. Dotyczy to wszystkich nieruchomości, nie tylko spółdzielczych.
Jeśli chcesz nabyć mieszkanie spółdzielcze na kredyt, skorzystaj z usług Eksperta Finansowego. Ekspert przygotuje dla Ciebie zestawienie ofert kredytów hipotecznych dostosowanych do Twoich potrzeb. Przeprowadzi Cię również przez cały proces ubiegania się o kredyt
Paweł Kuczyński
Starszy Ekspert Finansowy
